乔嘉:房地产的疯狂正在结束

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-05-22 15:20:38 来源: 金融界网站 作者: 乔嘉

  回国5年了,我一直在刻苦钻研中国的各种投资市场和理财产品。在这期间,我选择了债券私募为主攻对象。虽然2009年以来,中国债券市场的大有发展,好像证明了我当年的判断和运气,但我还是经常碰到一些投资者和投机者用房地产的疯狂来对我的选择提出质疑。

  需要特别提醒大家的是,世界上没有一个经济体是因房地产而繁荣的,反倒是房地产对很多经济危机都负有不可推卸的责任。

  在理性的世界里,房地产的价值应该由当地的经济繁荣所带来,其居民和企业的收入水平决定其使用价值才是最核心的因素,而非所谓的稀缺性,这些次要因素归根结底,是基于房地产的使用价值之上的。

  通过使用价值来衡量房地产的价值是一个理性朴实的方法,但在金融市场日渐发达的中国,我们还必须加上金融的因素。在中国这片发展中国家的土地上,能够获得廉价贷款绝对是一种巨大的社会优势。

  曾几何时,贷款只惠及国有企业和上市公司。而在中国加入WTO之后的几年里,中国开放了对个人发放的不动产贷款,而且住房公积金等制度再次降低了老百姓房地产按揭的成本。这样一来,买房就成了唯一一个能让老百姓享受金融杠杆优势的途径,用廉价的金融杠杆购买资产,这是中国老百姓在过去半个世纪都没有享受过的福利。

  除此之外,2008年年底推出的“四万亿”给房地产市场火上浇油,使其立刻成为资产价格上涨的主力。之所以房地产能成为主力,就是因为比起其他资产,房地产市场容纳新发货币的能力巨大,又比股票等投资品要简单很多。投资者既无需懂得上市公司的管理层运作,也无需分析行业的发展变化,房地产不过是一个疏导新增货币的金融通道。

  在这个堪称“21世纪第一疯狂新模式”里,新增货币猛涨,央企国企体系和国有银行体系持币开路,老百姓则跟随着用自己未来的收入当作还款来源,共同展开这场轰轰烈烈的全民房地产热恋,彼时的投资者们就像2006、2007年买股票基金一样,排长队、摇号、抓阄,上演各种疯狂。

  最为极端的是资源类资产此时和房地产一起,在这个“21世纪第一疯狂新模式”下相互推进。山西、陕西和内蒙古的煤,还有海南岛、北海和秦皇岛的海景,都在利用自己“稀缺且直接的资源”,催促着房价一路飙升。一边是工业或旅游业的自然资源类资产,一边是消费者的投资性资产,二者先是拿银行贷款当核心货币来源,之后再利用各种“创新”的融资渠道维持这一疯狂。当各种“创新”的融资渠道规模突然增长之时,也就意味着正常的资金渠道开始逐步干涸。

  最先崩溃的就是鄂尔多斯这类的将两种资产捆绑在一起的疯狂地区,之后则是二三线城市崩溃,然后是北京的沦陷。这是一个不可逆转的趋势。这不是谁的错,而是一个单一模式迅速被全国复制后的必然结果。

  中国的房地产就是如此。当一个城市、一家公司、一位投资者从房地产里得到巨大利益之后,没有人考虑如何创生出一个可以与其合作或平行和谐发展的新事物,大家都一门心思地钻研如何更有优势地去抢同一件事。

  其中,央企和国企房地产商是最让人费解的一个群体。所谓全民所有制的企业,应是人民把这个企业交给国有管理者们去担负一定的社会责任和经济责任的,但怎么从远洋、铁路、金融到航天等各个行业的国企都参与到房地产市场里了?

  再看看他们自己应该专注和创新的本行业的悲惨业绩,叫吾辈奈何!

  现在,这个曾经疯狂的游戏已经步入尾声,我就不在这里用未来收入增长率、现有收入比例等数字来一一证明了。我们仅仅需要回顾刚刚说到的“21世纪第一疯狂新模式”,看看哪个环节已经开始脱臼,有理性的投资者都应该能很清楚地看出来,房地产市场的疯狂正在结束。

  专家:乔嘉

(责任编辑:卢珊)

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