绿地控股4.5亿债务违约迷局

1评论 2017-10-14 07:22:01 来源:野马财经 作者:吕笑颜 缪凌云 上市公司绝密调研报告

  来源 丨野马财经

  多年以来,绿地控股(行情600606,诊股)在人们心中的印象,尤为低调。

  它既没有万科的王者之气,没有碧桂园的清新之风,也没有绿城宋卫平的情怀,以及融创孙宏斌的“江湖本色”……

  但这并不妨碍它每年默默地拿地卖房、不断地扩张。甚至,在2014年,其销售额一度超越了“宇宙第一房企”万科。

  然而,短暂的高点之后,绿地控股却似乎进入了迷途,子公司接连陷入债务泥潭。先是于2016年发生“云峰债”事件,如今,又曝出4.575亿元违约。

  其股价自2015年来,也一蹶不振,与恒大、万科等形成了鲜明对比。

  曾经的王者,到底怎么了?

  辽宁绿地4.5亿债务压顶

  10月10日,绿地控股(600606.SH)发布公告,称旗下子公司绿地辽宁投资建设控股集团(下称“辽宁绿地”)下属个别企业发生逾期借款,金额为4.575亿元。并且,截至9月30日,上述逾期借款中仅解决8350万元,其余逾期借款按计划在2017年末之前予以妥善解决。

  值得注意的是,绿地控股2017年上半年实现归属净利润46.6亿元,4.575亿元虽然不会产生太多影响,但毕竟不是一个小数目。

  进一步拆解该笔违约,野马财经(微信公号:ymcj8686)发现,问题早在两年前就已经产生,并不断发酵。

  违约欠款源于辽宁省本溪山水城项目,该项目投资级别为100亿元,于2010年开工建设。

  然而,2015年9月,突然传出工程因资金问题停工,甚至“大量已交付购房款的业务迟迟无法拿到新房”的新闻亦出现在当地媒体。

  不仅如此,还曾有本溪市金昌石油化工有限公司负责人在人民网(行情603000,诊股)地方政府留言板爆料,称本溪绿地山水城项目拆迁补偿至今没有到位,导致金昌石化停工多年、陷入困境。

上图截自人民网地方领导留言板

  而后在2017年9月本溪市人民政府办公厅回复了该负责人的留言,留言道出了本溪绿地的窘境。

上图截自人民网地方领导留言板

  绿地控股2017年半年报,披露了更加详细的信息。

  截至今年上半年,辽宁绿地已逾期未偿还借款4.575亿元,其中短期债务达2.475亿元,而逾期长期债务为2.1亿元。

已逾期短期借款(2017年半年报)

  而直到10月10日公告,显示仅有8350万元得到解决,剩余数字计划在2017年末之前妥善解决,至于如何解决,绿地控股相关人士对野马财经表示:“绿地本溪债务的问题,以公司澄清公告为准”。

  云峰债“弃车保帅”

  其实,辽宁本溪项目,并不是绿地控股第一次面临债务问题,2016年,还曾发生过一起更加轰动的“云峰债”事件。

  当年2月,上海云峰集团66亿元企业债违约,这一数字已经足以令人咂舌,而引发市场更多议论的,则在于违约的原因。

  2015年,云峰集团发债之时股东有三家,分别为绿地资产控股(34%)、上海绿地商业(20.5%)及云峰集团员工持股会(45.5%)。

  其中,上海绿地商业为绿地控股旗下子公司,绿地资产控股与绿地控股没有直接股权关系,但法定代表人皆为张玉良。

  并且,早在2009年12月,绿地资产控股曾与绿地控股子公司绿地控股集团(下称“绿地集团”)签订《委托经营协议》,将云峰集团全权委托给绿地控股经营管理,也就是说,通过“持股+托管”的途径,绿地控股共计控制云峰集团54.5%的股份,并将之进行了并表。

  背靠实力强大的绿地控股,云峰集团债券发行自然被认购一空。然而,2015年10月,绿地控股突然抛出一则公告,解除了上述托管协议,不再控制上海云峰,并将之移出了合并报表范围。

  而没有了大树的荫护之后,云峰集团的财务状况浮出水面,2015年第三季度其负债率高达85%。

  高企的负债以及绿地控股的抽身,直接引发了挤兑,一时间,银行抽贷、私募回售,公司应接不暇,被迫违约。

  且野马财经注意到,直到2017年年中,云峰集团的债务危机一波未平一波又起,新的债券“14云峰PPN002”被提示了兑付的不确定性......

  举债扩张效率偏低

  子公司接连陷入债务泥潭,作为房地产行业的龙头,绿地控股到底怎么了?

  实事求是地讲,具体到文章开篇提到的辽宁绿地债务的话,宏观因素是一个绕不开的原因。

  据本溪市政府官网数据显示,2016年,辽宁省本溪市固定资产投资下跌过半,商品房销售面积也下跌了40%以上,房价普遍下跌了20%。

  而绿地控股2016年年报显示,东北地区营业收入33.8亿元,负债总额488亿元,利润-5.5亿元,成为整个公司唯一亏损的业务区块。

  不过,外在因素固然不可忽视,绿地控股自身呢?

  8月25日,中金公司研究部发布的一份报告直言:“债务逾期反映了一个事实,即绿地控股对子公司的管理有些松软。投资者应该关注该事件是否会使绿地内部的流动性状况恶化。”

  从财务状况来看,绿地控股2017年上半年资产负债率为89.05%,剔除预收账款后为85.06%,在同级别公司中,则处于较高水平。

  更加重要的是,其利息保障倍数为2.37,同比下降23.3%。

  所谓利息保障倍数,是指“息税前利润/利息”,即利润和借款的比例,因此肯定越大越好。

  而A股几大重要房企中,金地集团(行情600383,诊股)(600383.SH)为2.64、保利地产(行情600048,诊股)(600048.SH),万科A(行情000002,诊股)(000002.SZ)更是高达10.19。

  简单来说,即绿地控股的借债使用效率,还有不小的提升空间。且这一点在综合毛利润率上也可以体现:保利地产30.8%,金地集团53.94%,万科A为24.8%,绿地控股14.26%。

  对于这一现象,绿地控股向野马财经表示:“绿地控股是多元化的上市公司,房地产只占营收的一半多点,用整个上市公司的相关毛利率指标去和房地产行业比,不合适也不科学。可以根据定期报告内分行业的房地产业务部分进行比较。”

  而仅以房地产项目毛利率做比较的话,万科A为24.49%,金地集团29.59%,绿地控股22.99%,尚可接受。

  在金融降杠杆的大背景下,大量借债的发展模式已不受鼓励,包括地产公司在内的各行业都在努力还债,如中国恒大(3333.HK)在今年就清偿完毕多年积压的永续债,积极降低负债率,剔除预收账款后资产负债率为75.5%。相比起来绿地控股资产负债率还处于较高水平,对于如何降杠杆,绿地控股相关负责人表示:“这是一个比较系统性的问题,一两句可能也不太能解释清楚。” 。

  此外,野马财经还注意到,近年来,绿地控股融资方面亦遇到了一些状况。

  2015年12月,绿地控股抛出301.5亿元的定增计划,但之后尽管融资总额一降再降,至110亿元,但最终没有了下文。

  与此同时,2016年4月1日,其拟发行的100亿元公司债并获得了监管层批准,但进入认购阶段后,亦迟迟没有进展。

  毫无疑问,随着宏观调控的不断推行,当下的房地产市正发生着深刻的变化。

  绿地集团的债务是会加重,还是能妥善解决,想必还要看其降杠杆的决心。你怎么认为?欢迎评论留言。

关键词阅读:绿地集团 保利地产 债务危机

责任编辑:申雪娇 RF13056
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