信用风险加剧!曾是香饽饽的地产债正在被投资机构遗弃!

1评论 2018-05-12 10:57:46 来源:微信公众号:债市观察 作者:小债 【狙击二期(*0****)】突破在即!

靠高杠杆生存的房地产行业距离资金链断裂也不远了!

  导读

  靠高杠杆生存的房地产行业距离资金链断裂也不远了!

  1

  地产债被投资机构遗弃

  中国房地产可以说很有特色,不光表现在大家都很关心的“拿地王”、“企业豪宅”等地产项目,更体现在土地政策和高杠杆上。

  房地产更多带有金融属性,具有高杠杆高负债的特点。

  房地产项目开发前期需要投入大量资金,企业自有资金往往有限,这时候房企就会通过多种方式融资,如并购贷、信托、合作开发等。整个房地产项目开发周期较长,需要源源不断的资金投入,房企往往会在不同时期运用贷款、抵押、资产证券化等多种渠道进行不断融资。在前十几年房地产市场上升时期,受市场供求关系影响,很多大小房企老板通过此种方式一夜暴富。

  同时,“高杠杆率”使中国的房地产已经渐渐偏离了本身轨道,现在房子不是用来住的,都用来炒了。

  而这种高杠杆、高成本融资在当房地产市场转变为下行周期时,风险会迅速暴露出来。

  近日,券商抛售地产债的传言在业内广泛流传。

  市场上有股份银行表示,当前涉及房地产相关业务的一概不投。不过也有银行机构持观望状态。

  房地产监管靴子尚未最终落地,市场风声鹤唳,同时债市信用风险不断向外围金融机构蔓延,对于地产债,银行和券商等投资机构的态度变得谨慎!地产债正从当年炙手可热的“香饽饽”慢慢走向“凉凉”。

  因城施政的政策调控下,房企市场面临着更多的不确定性。近期海南、天津、广东等多地强化房地产监管,住建部还于5月9日就房地产调控问题约谈了成都和太原两地市政府。

  2

  地产债地雷重重、危机四伏

 

  2018年以来,房地产融资成本大幅上升。

  受到市场利率上升影响,房地产通过银行间市场、交易所市场融资的难度加大。直观感受最明显的就是银监部门对违规输血楼市开出的罚单剧增。另外,表外金融监管致使部分企业融资渠道变窄。近期房企ipo也进一步收紧。

  市场对于房企资金链的担忧更加剧了房企融资困局。数据显示,2017年信用债融资从1.05万亿元降至3610亿元,同比下降65%。房地产企业再融资受限和现金流承压是主要顾虑。

  因房企的债务结构更多是长期债务,对于地产债的评估,主要看短期现金流是否可持续。未来,对于后梯队的中小房企来说,盈利空间将进一步被压缩,盈利将退居二位,现金流或成为决定生死最关键的基础。

  地产债在经历了2015-2016年井喷期后,在2018-2019年集中进入回售期。受市场环境影响,因行使回售权限而兑付的债券比例大幅提升,届时面对地产债集中到期,企业再融资渠道又受阻,这无疑将推高地产债信用风险。面对债务的集中到期,市场偏好下降,地产债地雷重重。

(图片来自网友评论)

信用风险加剧!曾是香饽饽的地产债正在被投资机构遗弃!

信用风险加剧!曾是香饽饽的地产债正在被投资机构遗弃!

  (图片来自网友评论)

  3

  强者恒强、弱者出局

 

  眼下地产企业融资已不再单以“资质”论英雄。要放到2017年之前,资质尚可的房企获得银行融资很容易,但2017年下半年以来监管趋严,尤其是今年,严监管下资质已经不再是单一评判标准。反观,背景实力成为决定其竞争力的最重要因素。

  融资成本的上升和渠道的变窄,对于第一梯队的龙头房企来说,冲击并不明显,企业依靠品牌溢价还是可以获得很多低成本融资,在政府合作方面也更有优势。而中小房企一方面融资风险上升,两一方面生存空间被大房企挤压,逐步被淘汰出局。

  未来房地产试产或将出现强者恒强,弱者出局的格局。行业集中度进一步提高,同时,中小房企资金链危机将迎来全面爆发。

关键词阅读:香饽饽 信用风险 房企 投资机构 地产项目

责任编辑:卢珊 RF10057
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