天风证券:当前投资地产债该关注什么

1评论 2018-05-23 08:38:00 来源:中国证券报?中证网 2018年A股放心王

  “在调控政策的影响下,房地产企业经营性现金流入有所放缓,2018年下半年房企债务滚动发行压力大,再融资压力不减。随着融资转向表内,行业内企业分化将进一步加剧,部分房企信用资质可能进一步弱化。” 天风证券固收首席分析师孙彬彬日前在接受中国证券报记者采访时表示,尽管市场对房企的信用风险应给予关注,但总体来看,目前地产企业主营业务的盈利能力仍然较强,优质资产也具备较强的变现能力,表内贷款投向管理严格,非标转标下,房地产行业龙头和国有企业的融资优势将会更加凸显,因此,行业中仍然有值得配置的标的。

  中国证券报:如何解读近期市场对地产债信用风险担忧情绪升温?

  孙彬彬:近期市场对房地产公司债券信用风险担忧情绪有所升温,主要有三方面的原因:第一,地产债存量规模大,发行主体中民营企业较多。2015年地产企业发行条件改善,融资环境较为宽松,投资者风险偏好较高,对低资质企业具有更高的“包容性”,房企公司债发行迎来爆发。当年房企发行公司债规模达约4300亿元。截至2018年5月18日,房地产行业存量债余额仍有约1.4万亿元,在所有行业中排在首位。

  同时,在房地产发债企业中,民营企业数量较多。对于债券市场,民营企业往往意味着信用较弱。因为从违约企业性质的路径演化来看,新增违约企业经历了从民营企业蔓延至中央国有企业、地方国有企业,最终又集中到民营企业的过程,且从2016年下半年以后,违约企业主要以民企为主。

  第二,房地产行业具有高杠杆特性,再融资压力加剧。房地产作为金融属性较强的行业,对于杠杆运用较强,资金敏感性较高,因此针对融资渠道的调控是行业调控的重要工具。

  2016年开启的这轮调控周期,在去杠杆和金融严监管的环境下,对开发商融资的调控是最为精准、范围最广的一次,从贷款、信托、债券、理财资金等多角度对房地产行业违规融资行为进行监管,并且强调穿透原则,在此背景下,将抑制资金流入房地产市场,本轮调控的影响比前几次融资缩紧更加彻底。

  在渐进去杠杆背景下,金融和实体都需要去杠杆,对货币政策较敏感的房地产行业自然也首当其冲。而房地产债券在2018-2019年正面临回售到期高峰,到期金额合计超过9000亿元。2018年下半年,发债房企月均债券到期金额超过600亿(包含回售),2018年下半年房企资金压力将进一步加大。

  第三,严调控政策背景下,房地产销售增速回落。今年商品房销售增速持续回落,1-4月全国商品房销售面积42192万平方米,同比增长1.3%,增速比1-3月份回落2.3个百分点,单月销售面积同比增速-4.1%。受销售额增速回落等影响,房企资金来源增速持续回落,1-4月,房地产开发企业到位资金48192亿元,同比增长2.1%,增速比1-3月份回落1个百分点,单月增速-1.2%,两年来首次转负。在外部融资渠道重重受限的背景下,如果房地产销售等主营业务的内部现金流回流不畅,则企业资金压力将更趋恶化,弱化已有债务的保障能力。

  

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