围观房地产年度融资大戏:《不如意传》

1评论 2018-09-06 12:02:25 来源:资管云 作者:智信 如何根据对手盘判断龙头股买点

  “我穷起来连自己人都宰”。  

  “今年资金是真的紧张,我们还算好的,前几天XX(某大型房企)的人,都开始在朋友圈发海报打广告找钱,15%的资金成本,明码标价,找社会各界资本江湖救急。”一房企融资总这么说着。

  我看着被他束之高阁的茶具,上面都落了一层细灰,连喝茶的心思都没有了,心想他的日子肯定也不太好过。

  前两三年借债比较多的房企,已经到了集中还款期,动辄就要拿出上百亿的真金白银去还债。要是按照以往,这也就是点“小意思”, 但是在融资渠道步步收紧的情况下,明显吃不消了。

  最近,财大气粗的开发商们接连开始裁员、卖资产,看来是真缺钱了。

  事事不如意

  据同策研究院数据,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企多元化融资渠道全面收窄。

  1、银行贷款和授信额度收紧

  银行“432”开发贷:基准利率相比以往上浮了30-40%,一些额度偏紧的银行,还要多上浮1个百分点左右, 6.65%差不多是可以拿到开发贷款的标准价,虽然开发贷解决不了房企的重大资金问题,但有总比没有强啊,最怕的是你想用,人家还不给你借。

  (备注:“432”是指:四证齐全,含国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证; 30%自有资金;二级开发资质)

  某全国排名前二十以内房企和某银行分行行长的对话:

  X银行:我们要全国排名前二十强的开发商!

  ——欧耶!我们是啊!

  X银行:我们做的业务准入领域主要住宅类!

  ——欧耶!我们符合!

  X银行:我们征信要求项目土地进行抵押,开发商自有资金比例要占20%。

  ——我们可以!

  心想这回肯定没跑了,兴冲冲过去一问:

  ——大哥能放款吗?

  X银行:不好意思,我们准入名单是浮动的,上个月你们刚被总行调出了“白名单”。

  2、境外发债被终止

  国内地产债券融资收紧,不少房地产企业积极寻求海外发债融资,原先房企发海外债,多少也是可以筹到一部分资金的。但用境外的主体,在境内发人民币债,这就涉及到人民币出境,迫于外汇管制和人民币汇率贬值带来的压力,最近的境外发债几乎都被终止。

  花样年50亿元非公开发行住房租赁专项公司债券中止;

  富力地产60亿元住房租赁专项公司债券中止;

  雅居乐控股80亿元的私募公司债券中止;

  合生创展100亿元的住房租赁专项公司债券中止;

  碧桂园发行200亿元小公募公司债券中止。

  3、日益水涨船高的资金成本

  融资渠道收紧,资金成本也水涨船高,去年市场上的债权融资成本在10%左右,而今年已经上涨到了15%。除了外部资金成本上涨,开发商内部资金成本也高的吓人,真的是:“我穷起来连自己人都宰”。

  据悉,某实行强制跟投制的房企,区域公司向集团借钱年化是30%,其他房企们一边吐槽还一边学着向这种高周转机制看齐。没办法,融资成本实在是太高了,能用多短就用多短。

  与此同时,房企集团总部也提高了项目的准入标准,没办法,否则入不敷出啊。比如,某大房企,去年对项目投资回报要求净利润是8%,而今年已经提高到12%。这种高要求下,想扩张也难。

  多少房企区域老大发愁整个团队的年终奖……

  绝地求生计

  1、改变打法

  高压之下激进派的房企依旧步履不停,但更多的是做一些短平快的项目,高周转,加快融资和回款的速度,阵地也回归一二线城市,三四线城市的项目在逐渐收缩。

  保守派的房企打法就更佛系:

  Q:资金从哪儿来啊?

  ——银行贷款还能拿一些。

  Q:银行不批怎么办啊?

  ——不急不急,我们可以等。

  Q:等多久也没个数啊! ——没事没事,这块地我们可以不拿。

  Q:其他资金不用吗? ——不了不了,太贵了。

  2、股权融资了解一下

  根据安信证券的数据显示,截止2018年6月,房企股权融资规模180.01亿元,占房企到位资金比重约 0.23%。在债权渠道收紧、海外发债终止、资产证券化杯水车薪的情况下,股权融资这条路子好像还是不受人待见。

  开发商:股权收益要税后分红,综合算下来成本太高了,能低点儿吗?

  金融机构:兄弟你这项目有点差啊,风险太高,别说降低成本了,我都觉得股权投资不了。

  开发商:我还觉得不划算呢,还是另找其他资金吧。

  金融机构:咱们有缘再会。

  金融机构投资经理笑称股权投资全靠缘分,因为开发商也不愿意拿出好的项目做股权融资,在可用的资金越来越有限的情况下,现金流紧张的开发商也不知道还能扛多久。

  而金融地产业务民工们也好不到哪里去,通道类债权融资面临严厉监管,不良此起彼伏,躺着舒舒服服放贷收钱的时代也要一去不复返了。试水股权?没人才没经验、卖不出去产品募不来钱,谈何容易。

  哎,这年景,做地产不易,且行且珍惜吧!

责任编辑:Robot RF13015
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