机构:房企或2月底全面复工 中小房企信用风险提升

1评论 2020-02-14 10:32:09 来源:光大证券研究 作者:何缅南 王梦恺 游资亲授打板神技

  多地政府发文,根据疫情影响调整土地价款缴纳方式和期限

  上海规划和自然资源局:称受疫情影响,未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付。

  浙江省自然资源厅:调整土地交易和履约监管要求。经本级人民政府批准,各地可适当调整土地出让时间节点,终止或中止国有建设用地使用权交易。企业因疫情影响无法按约定签订《成交确认书》《土地出让合同》或缴纳出让金的,经申请可以延期至疫情消除后签约、缴纳,不收取滞纳金,不记入企业诚信档案。疫情防控期间,暂不开展实地履约巡查,因疫情影响未能按期交地、动工、竣工的,不计入违约期并不收取违约金。

  西安规划和自然资源局:疫情防控期间,新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。

  资金面总量管控,结构分化,按揭贷减少为开发贷增长留出余地

  近期宏观流动性边际宽松,其主要目的是为了降低实体经济融资成本,为了避免宝贵信贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中,从而抬高短端融资成本,我们认为房地产行业资金面的总量管控将继续,一季度按揭贷款减少将为开发贷增长留出余地,在结构性方面将会倾向规模较大的百强类房企。

  新冠疫情突如其来,房企全面复工大概率2月底

  在严格隔离管控措施下,房企延长假期、推迟复工,暂停线下售楼,对房地产行业的销售、新开工、施工、竣工等造成全方位影响。超 60 个省市区明文规定暂停开放商品房售楼处,包括山东、江西、广西、河南、辽宁、黑龙江、武汉、成都、南京、杭州、北京、上海、天津等地。

  恒大明文规定全国 1246 个地产项目 2 月 20 日前不开工、1040 个售楼处不开业2月11日郑州市住房保障和房地产管理局印发《郑州市房地产企业复工实施方案》,明确除群众生活必需的物业服务企业和房屋租赁企业外,其他房地产企业【2020年2月23日24时】前不得复工。

  我们维持 2020 年房地产行业资金管控持续,棚改收关托底投资,房企以价换量边际效用递减,地产开发链重心后移的前期预判,具体预测数据和测算逻辑详见年度策略《2020:棚改收关托底投资,配置龙头防御价值》。

  我们假设疫情解除后,房企能够迅速组织起正常经营活动和施工活动,在后续时间中保持正常施工的节奏;假设需求侧购房者能够在较短时间内恢复原有购房安排并予以实施。

  我们在 2020 年度策略数据预判的基础上,以本次新冠疫情的影响时间和影响程度为敏感性双指标变量,对 2020 年的房地产行业数据进行前瞻性量化分析,以便及时跟踪后续变化。详见《2020 年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析——光大房地产行业 2019 数据分析及 2020 年新冠疫情敏感性测算》。

  投资建议

  当前行业总量下行,竞争激烈,新冠疫情加速了行业结构分化,并购加速集中度提升,房企短期业绩表现和中长期盈利增长加剧分化。龙头房企收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率具备吸引力。推荐市值较大,股票流动性较好,基本面明确,现金流安全边际高,业绩确定性较强,具备持续投融资优势的房企,推荐A 股的万科 A、保利地产(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、金地集团(行情600383,诊股);H 股万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。

  风险提示:

  新冠疫情影响严重程度和延续时间存在不确定,不排除疫情影响大幅超出预期的可能;国内宏观经济增速放缓或超预期,或导致就业情况恶化,居民薪资缩水及家庭可支配收入下降,影响购房需求及按揭偿还;房企将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。

关键词阅读:房企 新冠 保利地产 信用风险 风险提示

责任编辑:卢珊 RF10057
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