2021年消费回暖零售物业租赁需求回稳,商业不动产ABS底层风险将相应缓释
疫情之下,2020年,我国线下零售行业遭遇重创,城市间分化加剧,部分城市零售物业空置率持续高企,租金回调承压,东方金诚分析报告中预测2021年,消费回暖有望带动零售物业租赁需求回稳,空置率及租金有望向好调整,商业不动产ABS底层风险将相应缓释。
报告中具体指出,受新冠疫情冲击,我国线下零售行业遭遇重创,部分城市零售物业空置率持续高企,租金回调继续承压,长三角地区则展现强大经济韧性,恢复速度较快,预计未来随着全球疫情得到有效控制,我国各地体验式消费将进一步复苏,零售物业现金流将有所改善
不动产ABS的标的物业,根据面向客户对象不同可以大体划分为零售物业、写字楼、仓储物流、公寓及酒店等业态。受经济下行及电商冲击等因素影响,2017年以来,除北京和南京优质零售物业首层租金价格有小幅增长外,国内其他主要城市[2]优质零售物业首层租金出现不同程度下滑。受益于良好的区域经济环境及较高的人均收入,一线城市、杭州、南京及宁波等地区优质零售物业租金表现优于其他城市。2019年末,北京、上海和广州优质零售物业首层租金分别以37.70元/天/平方米、35.10元/天/平方米和31.00元/天/平方米位居全国前三位,因邻近香港,受分流影响,深圳优质零售物业首层租金为21.60元/天/平方米,位居全国第六位。同期末,宁波和杭州分别以22.60元/天/平方米和22.20元/天/平方米位居二线城市前两位,其余二线城市平均租金均未超过20.00元/天/平方米。
2020年新冠肺炎疫情爆发,线下零售行业遭遇重创,尽管二季度以来国内疫情防控已卓有成效,但部分零售商现金流仍难以为继,加之海外疫情蔓延难控,部分国际品牌纷纷陷入关店潮,疫情连锁效应下,我国部分城市零售物业运营危机仍未消散。为快速填补空置面积,维持日常运营,多数购物中心纷纷下调租金预期,2020年9月末,北京、广州和深圳等一线城市优质零售物业首层租金分别较2019年末下降1.30元/天/平方米、2.40元/天/平方米和1.30元/天/平方米。
相较而言,以上海、南京为代表的长三角城市在疫情的冲击下展现出强大的经济韧性,恢复较为乐观。2020年9月末,两地优质零售物业首层租金均已止跌,并逐步恢复至疫情前水平。其中,上海优质零售物业首层租金为36.50元/天/平方米,较2019年末增长1.40元/天/平方米;南京优质零售物业首层租金为20.09元/天/平方米,较2019年末增长0.18元/天/平方米。
2017年~2019年,全国主要城市优质零售物业空置率处于较低水平,其中杭州、宁波和武汉表现较为抢眼,平均空置率分别为3.00%、3.45%和3.67%。但2020年新冠疫情爆发以来,居民外出及消费受限,收入不达预期,多数体验式业态客流量显著下滑,部分餐饮、娱乐、线下培训等商户陷入停业退租潮。与此同时,疫情使我国居民消费习惯加速变革,直播带货模式备受推崇,线上零售进一步挤占了线下零售业市场空间,致使服饰、配饰、鞋包等时尚业态的退租率持续攀升。
零售商户的退租潮推升了部分城市零售物业的空置率,一线城市中,北京、广州的零售物业空置率上升较为明显,2020年9月末,两地优质零售物业空置率分别较2019年末上升3.5%和2.5%,至10.00%和8.90%。相较而言,深圳零售物业空置率相对平稳,受疫情及电商冲击较小;上海零售行业复苏较快,2019年9月末,上海优质零售物业空置率已降至疫情前水平。
二线城市中优质零售物业空置水平差异较大,2020年9月末,天津及重庆优质零售物业空置率均已超过10%,分别增至17.10%和10.90%。天津优质零售物业空置率较2019年末已上升7.00%,零售物业空置风险大幅上升。武汉受疫情影响最为严重,优质零售物业空置率亦较上年末有明显增长。相较而言,杭州、南京等长三角城市零售物业空置率始终保持在较低水平,对抗宏观风险的能力较强。
预计2021年,随着全球疫情得到进一步控制,我国线下体验式消费将逐步复苏,实体零售行业发展活力将随之改善,从而推进零售物业租金及空置率逐步恢复至疫情前水平。
关键词阅读:商业不动产ABS
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