政策暖风拂面，地产股债信心回暖。

　　11月9日收盘，内房股爆发，旭辉控股涨超28％，龙光集团涨19％，碧桂园涨超13％。与此同时，地产债也大涨，碧桂园和龙湖领涨，截至收盘，“16龙湖02”涨近30％，“21龙湖01”、“20碧地03”、“21碧地02”涨超28％。

　　就在前一日，交易商协会官网发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

　　具体方式为，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　多名研究人士、房企人士及金融机构人士对时代财经表示，交易商协会发文提升了市场对民营房企的信心和预期。实际落地中，新政或将优先支持优质的民营房企。债务率高、资质已经较差的民营房企，即使在政策推动下，也较难获得投资者和金融机构的认可。

　　引入2500亿“活水”

　　“第二支箭”政策最早于2018年发布。彼时，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

　　2018年10月22日，国常会的表态为：“由人民银行依法向专业机构提供初始资金支持，委托其按照市场化运作、防范风险原则，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发债提供增信支持。”

　　并提到，条件成熟时可引入商业银行、保险公司资金自愿参与，建立风险共担机制。

　　中金信用指出，就2018年的政策效果而言，实际落地金额低于预期。由于存在市场化机构的损失担保、加之个人责任等问题，整体执行仍然谨慎。

　　中金信用提到，2018年，实施机构主要是中债增、汇达投资（有问题资产处置经验的专业AMC），银行、保险等机构实际上参与较少。

　　“交易商协会的最新表述，从规模和力度方面都有所加强。”中证鹏元研究发展部研究员吴进辉对时代财经表示，新政明确了2500亿元的规模，且可适当扩大，且允许扩容到民营房企。

　　吴进辉指出，新政的一个亮点是专业机构可以“直接购买债券”，可能主要是由人民银行提供部分资金后，委托大型商业银行、证券公司或中债增信等担保公司在一级市场直接认购债券，从而提高债券发行的成功率，具体措施还有待观察，可能会与信用风险缓释凭证、全额担保等方式联合使用。

　　招商证券也指出，从最新的“2500亿”体量表述来看，驰援规模或明显大于2018年，足以在半年甚至更长时间内覆盖一些重点民营房企的到期债券，帮助企业回到“借新还旧”正常状态，度过疫情和房价下跌导致的基本面压力窗口期，而剩下的则交给需求端。

　　国元证券总量团队负责人、固定收益首席分析师杨为敩对时代财经表示：“2500亿包括了借新还旧的滚动部分，它不完全是净融资量。目前民企每季度净融资在1000亿左右，如果是总的债券融资规模的话，差不多在2000亿。当前距年底也就是两个月时间，如果按照此速度，年底前或可落地1500-2000亿左右。”

　　受益房企数得过来

　　今年来，监管层多次对房企融资予以驰援。9月，监管机构要求国有大行在今年最后四个月，向房地产行业提供至少6000亿元的净融资，提供资金的形式可包括按揭、开发贷、购买开发商发行的债券等。

　　“10月房企融资同比首次出现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。”据中指研究院监测，2022年10月房企非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4％，环比下降27.0％。行业平均利率为3.48％，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。

　　从融资结构来看，10月，房地产行业信用债融资同比上升155.7％，成为修复最快的融资渠道。

　　但中指也指出，信用债的修复主要依靠国央企的发行，民企依然面临发行困境。1-10月，国央企发行总额在总发行中的占比为87.1％，提升了14个百分点。

　　吴进辉提到，交易商协会本次发文释放了政策暖意，将提升民企尤其是民营房企的信心和预期，短期内有利于改善民营房企的现金流，降低融资难和融资成本高的问题，缓解债务压力。

　　多名研究人士及业内人士认为，新政强调“市场化、法制化”，投资主体还是金融机构，注重风险控制。在此背景下，新政投放的资金或主要流向优质民企。

　　“现在估计还是优质房企多一些机会，其他出险房企估计还是很难。”一名国有四大银行支行行长对时代财经评价道。

　　有市场分析称，央行可能是作为资金融出方，允许机构拿部分高评级地产债做质押式回购，远期银行还得把地产债接回去。万一债务违约了，金融机构需要担责。该行长亦表示认同。

　　一名民营房企融资负责人对时代财经表示，民企融资的难点在于，金融机构都怕出风险，会形成不良资产。

　　而一名民营房企内部人士对时代财经表示，新增的2500亿，预期申请门槛较高。首先，出险房企难以申请，其次，房企发债预期需要抵押物，而且是有价值的抵押物。

　　“能申请到钱的房企，数得过来的。换个角度想，参与者少，每家能分到的钱就更多了。”该高管称。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经表示，对于金融机构来讲，购买债券和发放贷款，一定会衡量能不能收回本金和利息，以及预期收益。新政有助于引导和纠偏金融机构对房企信用风险的预期。

　　“房企流动性是否能够有所改善？融资环境的好转，这是一方面，还取决于销售端是否回暖，以及购房者对民企期房的接受程度等。”