首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货直播视频博客论坛爱股优车优房商业我的金融界

债券频道
滚动新闻:
收益率排行
简称 收盘价(元) 收益率(%)
国债1613 97.59 3.81
16国债13 97.63 3.81
17国债15 104.35 3.79
国债1528 102.10 3.79
18国债24 105.20 3.78
16国债08 95.70 3.78
金融界 > 债券频道 > 债券公告
信达地产:公开发行2016年公司债券(第一期)募集说明书下载
股票名称:信达地产                                 股票代码:600657




           (注册地址:北京市崇文区永内大街1号)

              住所:北京市东城区永内大街 1 号


公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集
                说明书
          (面向合格投资者)

                        牵头主承销商



                北京西城区闹市口大街 9 号院 1 号楼

                        联席主承销商



          新疆乌鲁木齐市高新区(新市区)北京南路 358 号
                    大成国际大厦 20 楼 2004 室

                        联席主承销商



                 北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼


                 签署日期:       年    月   日
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




                                 声       明

    本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、
《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式
准则第23号——公开发行公司债券募集说明书(2015年修订)》及其他现行法律、
法规的规定,以及中国证券监督管理委员会对本次债券的核准,并结合发行人
的实际情况编制。

    发行人全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性、完整性承担个别
和连带的法律责任。

    公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及
其摘要中财务会计报告真实、完整。

    主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查,确认不存在虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
主承销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏,致使投资者在证券交易中遭受损失的,与发行人承担连带赔偿责任,但是
能够证明自己没有过错的除外;本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏,且公司债券未能按时兑付本息的,主承销商承诺负责组织
募集说明书约定的相应还本付息安排。

    受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及
受托管理协议等文件的约定,履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,致使债券持有人遭受损失的,或者公司
债券出现违约情形或违约风险的,受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会
议等方式征集债券持有人的意见,并以自己名义代表债券持有人主张权利,包
括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判,提起民
事诉讼或申请仲裁,参与重组或者破产的法律程序等,有效维护债券持有人合
法权益。受托管理人承诺,在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他
未按照相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为,给债券持有人造成
                                      2
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



损失的,将承担相应的法律责任。

   凡欲认购本次债券的投资者,请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露
文件,进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府
部门对本次发行所作的任何决定,均不表明其对发行人的经营风险、偿债风
险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之
相反的声明均属虚假不实陈述。

   本次债券依法发行后,发行人经营与收益的变化由发行人自行负责,由此
变化引致的投资风险,由投资者自行负责。

   投资者认购或持有本期公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人
会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人
等主体权利义务的相关约定。

   除发行人和主承销商外,发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未
在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募
集说明书及其摘要存在任何疑问,应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计
师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本次债券时,应特别审慎地考虑本募
集说明书第二节所述的各项风险因素。




                                      3
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




                            重大事项提示

    请投资者关注以下重大事项,并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有
关章节。

    一、经中诚信证券评估有限公司综合评定,发行人主体信用等级为AA,本
期债券的信用等级为AA。本期债券上市前,截至2015年9月30日,发行人最近
一期末净资产为82.28亿元(截至2015年9月30日未经审计的合并报表中所有者权
益合计数);发行人2012年度、2013年度和2014年度合并报表中归属于母公司所
有者的净利润分别为61,378.43万元、70,389.92万元和76,767.85万元,最近三个
会计年度实现的年均可分配利润为69,512.07万元(2012年、2013年和2014年合并
报表中归属于母公司所有者的净利润平均值),预计不少于本期债券一年利息的
1.5倍。本期债券发行及上市安排请见发行公告。

    二、债券作为一种固定收益类金融工具,其二级市场价格变动一般与利率
水平变化呈反向变动,未来市场利率的变化将直接影响债券二级市场交易价
格。受国家宏观经济运行状况、货币政策、金融政策以及国际经济环境变化等
因素的影响,市场利率存在波动的可能性。由于本期公司债券采用固定利率且
期限相对较长,在本期公司债券存续期内,如果未来市场利率发生变化,可能
会使投资者实际投资收益水平具有一定的不确定性。

    三、本期债券发行结束后,公司将申请在上海证券交易所上市流通。由于
具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行,公司目前无法
保证本期债券一定能够按照预期在上海证券交易所上市。此外,证券交易市场
的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影
响,公司亦无法保证本期债券在上海证券交易所上市后本期债券的持有人能够
随时并足额交易其所持有的债券。

    因此投资者应知悉所面临的潜在流动性风险,即投资者可能无法立即出售
其债券,或即使投资者以某一价格出售其持有的本期债券,投资者也可能无法
获得与发达二级市场上类似投资产品相当的收益。

    四、2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-9月,公司经营活动产生的
                                      4
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



现 金 流 量净 额 分别 为 -222,514.12 万 元 、 -320,503.42 万 元 、 -583,206.13 万 元 和
-277,515.70万元。发行人所从事的房地产开发业务属于资金密集型行业,存在
前期投资大、回收期较长等特点。近年来,受宏观经济环境及政策调控、房地
产开发投资及销售进度影响,公司经营活动产生的现金流持续为负,导致公司
对外部融资的依赖程度升高,并降低公司财务结构的稳健程度。若发行人未来
销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅或不能合理控制融资成本,将可能会影
响本期债券本息的按期兑付。

     五、房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点。2012年-2014年末和2015
年 9 月 末 , 发 行 人 合 并 口 径 资 产 负 债 率 分 别 为 63.58% 、 68.82% 、 78.18% 和
83.04%;扣除预收账款后的资产负债率分别为 59.05%、64.67% 、75.39%和
79.55%,资产负债率处于较高水平。2012年-2014年度及2015年1-9月,发行人
EBITDA利息保障倍数分别为2.12、1.27、0.86和0.30,流动比率分别是2.26、
2.37、2.17和1.89,速动比率分别是0.53、0.53、0.33和0.46,偿债能力指标呈下
滑趋势。若未来房地产市场出现重大波动,可能对公司销售情况及资金回笼产生
不利影响,导致公司流动资金紧张,财务风险加大,因而对公司正常经营活动
产生不利影响。

     六 、 截 至 2014 年 末 和 2015 年 9 月 末 , 公 司 有 息 债 务 余 额 合 计 分 别 为
2,013,912.14万元和2,976,155.56万元,占当期期末发行人总资产的比例分别为
53.40%和61.33%,且有息债务余额均超过发行人的净资产规模,发行人2015年
9月末较2014年末有息债务增加962,343.42万元,增长率为47.78%,发行人有息
债务总额较大且增长较快,未来若房地产行业形势或公司的经营发生重大不利
变化,较大规模的有息负债将使公司面临较大的资金压力。

     七、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大,为保持房地产行业的
持续健康发展,政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场
进行调控。2006年以来,我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策,从
增加保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供
应土地的及时开发利用等多个方面进行调控,对房地产市场造成了较大影响。
房地产调控政策及未来宏观政策的出台或调整,可能对发行人的经营及发展带


                                           5
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



来一定的不利影响。

    八、根据信达地产股份有限公司公开发行公司债券之《债券持有人会议规
则》,债券持有人会议决议对所有债券持有人(包括所有出席会议、未出席会
议、反对决议或放弃投票权的债券持有人,以及在相关决议通过后受让本次债
券的持有人)均具有同等约束力。在本次债券存续期间,债券持有人会议在其职
权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任
何主体就该有效内容作出的决议和主张。投资者认购、购买或以其他合法方式
取得本次债券均视作同意并接受公司为本次债券制定的《债券持有人会议规则》
并受之约束。

    九、本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内,若受国家政策法
规、行业及市场等不可控因素的影响,发行人未能如期从预期的还款来源中获
得足够资金,可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额
偿付本期债券的本息,债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。
此外,截至2014年末和2015年9月末,公司抵押和质押借款金额合计分别为
92.69亿元和110.82亿元。若公司经营不善而破产清算,则本期债券持有人对发
行人抵质押资产的求偿权劣后于发行人的抵质押债权。

    十、资信评级机构将在本期债券信用等级有效期内或者本期债券存续期
内,持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本
期债券偿债保障情况等因素,以对本期债券的信用风险进行持续跟踪,并出具
跟踪评级报告,以动态地反映发行人的信用状况。上一年度的跟踪评级报告在
每年公司年报公告后2个月内出具,相关信息将通过交易所网站、资信评级机构
网站(http://www.ccxr.com.cn)及监管部门指定的其他媒体同时予以公告,投资
者可以在上海证券交易所网站查询上述跟踪评级结果及报告。

    十一、公司于2014年10月29召开第六十三次(2014年第3次临时)股东大会
并审议通过了《关于公司发行中期票据的议案》,向交易商协会申请注册发行不
超过30亿元的中期票据。2015年5月,公司收到交易商协会出具的《接受注册通
知书》(中市协注[2015]MTN168号),同意接受公司中期票据注册,注册金额
为30亿元。截至本募集说明书签署日,公司已成功发行30亿元。

                                      6
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    十二、本期债券仅面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投
资者公开发行,不向公司股东优先配售,公众投资者不得参与发行认购。

    十三、鉴于本期债券拟于2016年发行和计息,本期债券名称拟变更为“信
达地产股份有限公司2016年公司债券(第一期)”。本期债券名称变更不改变原
签订的与本次债券发行相关的法律文件效力,原签订的相关法律文件对更名后
的本期债券继续具有法律效力。前述法律文件包括但不限于:发行人与申万宏
源证券签订的《信达地产股份有限公司公开发行2015年公司债券受托管理协议》
和《信达地产股份有限公司面向合格投资者公开发行2015年公司债券债券持有人
会议规则》等。




                                      7
                                               信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




                                                                  目          录

声 明............................................................................................................................................... 2

重大事项提示................................................................................................................................... 4

目 录............................................................................................................................................... 8

释 义............................................................................................................................................. 11

第一节 发行概况........................................................................................................................... 14
       一、发行人基本情况 ............................................................................................................. 14
       二、公司债券发行核准情况 ................................................................................................. 14
       三、本期债券发行及上市安排 ............................................................................................. 19
       四、本次发行的有关机构 ..................................................................................................... 19
       五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ..................................................... 22
       六、认购人承诺..................................................................................................................... 23
第二节 风险因素........................................................................................................................... 24
       一、本期债券的投资风险 ..................................................................................................... 24
       二、发行人的相关风险 ......................................................................................................... 25
       三、其他风险......................................................................................................................... 31
第三节 发行人及本次债券的资信状况 ....................................................................................... 32
       一、本期债券的信用评级情况 ............................................................................................. 32
       二、信用评级报告的主要事项 ............................................................................................. 32
       三、发行人的资信情况 ......................................................................................................... 34
第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 ........................................................................... 37
       一、增信机制......................................................................................................................... 37
       二、偿债计划......................................................................................................................... 37
       三、偿债资金来源 ................................................................................................................. 37
       四、偿债应急保障方案 ......................................................................................................... 37
       五、偿债保障措施 ................................................................................................................. 39
       六、发行人违约责任 ............................................................................................................. 41
第五节 发行人基本情况 ............................................................................................................... 42
       一、发行人概况..................................................................................................................... 42
       二、发行人组织结构及对其他企业的权益投资情况 ......................................................... 47
       三、发行人的控股股东及实际控制人 ................................................................................. 51
       四、发行人董事、监事、高级管理人员的情况 ................................................................. 54
       五、发行人主营业务情况 ..................................................................................................... 59
       六、发行人法人治理结构及最近三年内的运行情况 ......................................................... 95
       七、发行人重大违法违规及受处罚情况 ............................................................................. 99
       八、发行人的独立性情况 ................................................................................................... 102
       九、关联方及关联交易情况 ............................................................................................... 103

                                                                          8
                                            信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


      十、发行人最近三年及一期资金占用及违规担保情况 ................................................... 123
      十一、内部管理制度的建立及运行情况 ........................................................................... 124
      十二、信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排 ............................................... 130
第六节 财务会计信息 ................................................................................................................. 132
      一、财务报表编制基础及注册会计师审计意见 ............................................................... 132
      二、最近三年及一期财务会计资料 ................................................................................... 132
      三、合并报表范围的变化 ................................................................................................... 140
      四、最近三年及一期的主要财务指标 ............................................................................... 142
      五、管理层讨论与分析 ....................................................................................................... 146
      六、有息债务情况 ............................................................................................................... 175
      七、本次公司债券发行后发行人资产负债结构的变化 ................................................... 176
      八、本期公司债券发行后发行人资产负债结构的变化 ................................................... 177
      九、资产负债表日后事项及其他重要事项 ....................................................................... 178
      十、资产抵押、质押、担保和其他权利限制安排 ........................................................... 179
第七节 本次募集资金运用 ......................................................................................................... 181
      一、募集资金规模 ............................................................................................................... 181
      二、本次债券募集资金使用计划 ....................................................................................... 181
      三、本期债券募集资金使用计划 ....................................................................................... 181
      四、本次公司债券募集资金运用对财务状况的影响 ....................................................... 182
      五、本期公司债券募集资金专户安排 ............................................................................... 182
第八节 债券持有人会议 ............................................................................................................. 183
      一、债券持有人会议的职权范围 ....................................................................................... 183
      二、债券持有人会议的召集 ............................................................................................... 184
      三、债券持有人会议的提案及通知 ................................................................................... 186
      四、债券持有人会议的出席 ............................................................................................... 187
      五、债券持有人会议的召开 ............................................................................................... 189
      六、债券持有人会议的表决、决议及会议记录 ............................................................... 190
第九节 债券受托管理人 ............................................................................................................. 193
      一、债券受托管理人聘任及债券受托管理协议签订情况 ............................................... 193
      二、《债券受托管理协议》的主要内容 ............................................................................. 194
第十节 发行人、中介机构及相关人员声明 ............................................................................. 207
      发行人声明........................................................................................................................... 207
      发行人全体董事、监事、高级管理人员声明 ................................................................... 208
      发行人全体董事、监事、高级管理人员声明 ................................................................... 209
      发行人全体董事、监事、高级管理人员声明 ................................................................... 210
      主承销商声明....................................................................................................................... 211
      受托管理人声明................................................................................................................... 215
      发行人律师声明................................................................................................................... 216
      资信评级机构声明 ............................................................................................................... 217
      会计师事务所声明 ............................................................................................................... 218
      会计师事务所声明 ............................................................................................................... 220
第十一节 备查文件..................................................................................................................... 221
                                                             9
                                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


一、备查文件....................................................................................................................... 221
二、查阅地点....................................................................................................................... 221
三、查阅时间....................................................................................................................... 222




                                                              10
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



                                     释        义

    在本募集说明书中,除非文义另有所指,下列简称或名称具有如下含义:

发行人/公司/信达地产     指   信达地产股份有限公司
信达投资/控股股东        指   信达投资有限公司
中国信达                 指   中国信达资产管理股份有限公司
                              公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息
公司债券                 指
                              的有价证券
                              发行人 2015 年 11 月 16 日召开的第六十七次(2015 年第三
                              次临时)股东大会决议通过的公开发行的总金额不超过人
本次债券、本次公司债券   指
                              民币 30 亿元(含 30 亿元) 的公司债券,信达地产股份有
                              限公司 2015 年公司债券
本期债券                 指   信达地产股份有限公司 2016 年公司债券第一期
本次发行                 指   本次债券的公开发行
本期发行                 指   本期债券的公开发行
                              公司根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《信达
募集说明书               指   地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募
                              集说明书》
                              公司根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《信达
募集说明书摘要           指   地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募
                              集说明书摘要》
牵头主承销商、簿记管理
                         指   信达证券股份有限公司

                              申万宏源证券承销保荐有限责任公司和中信建投证券股份
联席主承销商             指
                              有限公司
主承销商                 指   牵头主承销商和联席主承销商的合称
债券受托管理人、受托管
                         指   申万宏源证券承销保荐有限责任公司
理人、申万宏源证券
中信建投证券             指   中信建投证券股份有限公司
资信评级机构/中诚信证
                         指   中诚信证券评估有限公司

                              中诚信证券评估有限公司出具的《信达地产股份有限公司
评级报告                 指
                              2016 年公司债券(第一期)信用评级报告》
                              通过认购或购买或其他合法方式取得本期公司债券之投资
债券持有人               指
                              者
持有人会议规则/债券持         《信达地产股份有限公司面向合格投资者公开发行 2015 年
                         指
有人会议规则                  公司债券债券持有人会议规则》
                              《信达地产股份有限公司公开发行 2015 年公司债券受托管
债券受托管理协议         指
                              理协议》

                                          11
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


发行人律师               指   北京国枫律师事务所
德勤/德勤事务所          指   德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)
                              瑞华会计师事务所(特殊普通合伙),2013 年由“中瑞岳
瑞华事务所/中瑞岳华/中
                         指   华会计师事务所(特殊普通合伙)”更名为“瑞华会计师
瑞岳华事务所
                              事务所(特殊普通合伙)”
                              德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)和瑞华会计师事
审计机构                 指
                              务所(特殊普通合伙)
中国证监会               指   中国证券监督管理委员会
财政部                   指   中华人民共和国财政部
央行                     指   中国人民银行
国土资源部               指   中华人民共和国国土资源部
住房和城乡建设部         指   中华人民共和国住房和城乡建设部
交易商协会               指   中国银行间市场交易商协会
《公司法》               指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》               指   《中华人民共和国证券法》
《管理办法》             指   《公司债券发行与交易管理办法》
交易所/上交所            指   上海证券交易所
登记机构                 指   中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
海南建信                 指   海南建信投资管理股份有限公司
深圳建信                 指   深圳市建信投资发展有限公司
正元投资                 指   正元投资有限公司
崇远投资                 指   北京崇远投资经营公司
赣粤高速                 指   江西赣粤高速公路股份有限公司
北大青鸟                 指   北京北大青鸟有限责任公司
东方国兴                 指   北京东方国兴建筑设计有限公司
东方科技                 指   北京东方国兴科技发展有限公司
浙江信达地产             指   浙江信达地产有限公司
宁波信达中建             指   宁波信达中建置业有限公司
嘉兴信达建设             指   嘉兴市信达建设房地产开发有限公司
台州信达置业             指   台州信达置业有限公司
沈阳理想置业             指   沈阳信达理想置业有限公司
沈阳穗港                 指   沈阳穗港房地产投资开发有限公司
长春信达丰瑞             指   长春信达丰瑞房地产开发有限公司
山西信达房产             指   山西信达房地产开发有限公司
吉林信达建设             指   吉林信达建设投资有限公司

                                         12
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


安徽信达房产             指   安徽信达房地产开发有限公司
海南信达置业             指   海南信达置业有限公司
上海信达银泰             指   上海信达银泰置业有限公司
上海信达立人             指   上海信达立人投资管理有限公司
青岛信达置业             指   青岛信达置业有限公司
青岛信达荣昌             指   青岛信达荣昌置业集团有限公司
广州信达置业             指   广州信达置业投资有限公司
深圳信达置业             指   深圳信达置业有限公司
新疆信达银通             指   新疆信达银通置业有限公司
信达重庆房产             指   信达重庆房地产开发有限公司
阜新信达房产             指   信达(阜新)房地产开发有限公司
上海万茸置业             指   上海万茸置业有限公司
宁波杉杉鸿发置业         指   宁波杉杉鸿发置业有限公司
新疆恒信雅居             指   新疆恒信雅居房地产开发有限公司
交易日                   指   上海证券交易所的正常营业日
工作日                   指   周一至周五(不包括法定节假日或休息日)
                              中华人民共和国的法定节假日(不包括香港特别行政区、
法定节假日               指
                              澳门特别行政区和台湾省的法定节假日)
最近三年、近三年         指   2012 年、2013 年、2014 年
最近一期                 指   2015 年 1-9 月
报告期/三年及一期/三年
                         指   2012 年、2013 年、2014 年及 2015 年 1-9 月
一期
元                       指   如无特别说明,指人民币元

     本募集说明书中,部分合计数与各加总数直接相加之和在尾数上可能略有
差异,这些差异是由于四舍五入造成的。




                                         13
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




                           第一节 发行概况

    一、发行人基本情况


   中文名称:信达地产股份有限公司

   英文名称:Cinda Real Estate Co.,Ltd.

   法定代表人:贾洪浩

   注册资本:152,426.0442 万元

   注册地址:北京市东城区永内大街 1 号

   办公地址:北京市海淀区中关村南大街甲 18 号北京国际大厦 C 座 16 层

   股票简称:信达地产

   股票代码:600657

   工商注册号:110000001004991

   组织机构代码证号:10153018-2

   公司网址:www.cindare.com

   公司电子邮箱:dongban_dc@cinda.com.cn

   联系电话:010-82190959

   公司办公地址邮政编码:100081

   上市地点:上海证券交易所


    二、公司债券发行核准情况


   2015年10月30日,公司第十届董事会第七次(临时)会议审议通过了公司公
开发行公司债券方案的议案,同意公司向合格投资者公开发行规模为不超过30
亿元(含30亿元)的公司债券,并提交股东大会审议。

                                       14
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    2015年11月16日,公司第六十七次(2015年度第3次临时)股东大会审议通
过了公司发行公司债券方案的议案,同意公司向合格投资者公开发行规模为不
超过30亿元(含30亿元)的公司债券,并授权公司董事会全权办理本次债券发行
相关事宜。

    上述董事会决议、临时股东大会决议分别于上海证券交易所网站披露,并
刊登于《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》。

    本次债券计划发行总规模不超过人民币30亿元(含30亿元),分期发行:首
期发行自中国证监会核准发行之日起十二个月内完成,其余各期发行自中国证
监会核准发行之日起二十四个月内发行完毕。

    2016年1月12日,经中国证监会印发的“证监许可[2016]76号”文核准,公
司获准向合格投资者公开发行票面总额不超过30亿元人民币公司债券。

    三、本期债券发行的基本情况及发行条款

    发行主体:信达地产股份有限公司

    债券名称:信达地产股份有限公司2016年公司债券(第一期)

    债券期限:5年期,附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选
择权。

    发行规模:本次债券不超过人民币30亿元(含30亿元),采用分期发行方式。
本期债券是本次债券的首期发行,基础发行规模为人民币20亿元,可超额配售不
超过人民币5亿元(含5亿元)。

    超额配售选择权:发行人和簿记管理人将根据本期债券申购情况,决定是
否行使超额配售选择权,即在基础发行规模人民币20亿元的基础上可追加不超
过人民币5亿元(含5亿元)的发行额度。

    债券利率及其确定方式:本次发行的公司债券为固定利率债券,采用单利
按年计息,不计复利。票面利率将通过簿记建档方式确定。本期债券票面利率
在存续期内前3年固定不变;在存续期的第3年末,如发行人行使调整票面利率
选择权,未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票面利率加调整基点,

                                     15
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



在债券存续期后2年固定不变。

    发行人调整票面利率选择权:发行人有权决定在存续期的第3年末调整本期
债券后2年的票面利率;发行人将于第3个计息年度付息日前的第30个交易日,
在中国证监会指定的上市公司信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及
调整幅度的公告。若发行人未行使票面利率调整选择权,则后续期限票面利率
仍维持原有票面利率不变。

    投资者回售选择权:发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅
度的公告后,投资者有权选择在本期债券的第3个计息年度付息日将持有的本期
债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照上交所和债券登记机
构相关业务规则完成回售支付工作。

    回售登记期:自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的
公告之日起3个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持
有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的公司债券面值总额将被冻结交易;
回售登记期不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受
上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。

    债券票面金额:本期债券票面金额为100元。

    发行价格:本期债券按面值平价发行。

    债券形式:实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开
立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后,债券认购人可按照有关主管机
构的规定进行债券的转让、质押等操作。

    发行对象及向公司股东配售安排:本期债券面向《公司债券发行与交易管理
办法》规定的合格投资者公开发行,不向公司股东优先配售。

    起息日:本期债券的起息日为2016年3月1日。

    付息债权登记日:本期债券的付息债权登记日为每年付息日期之前的第1个
工作日。

    付息日期:本期债券的付息日期为2017年至2021年每年的3月1日。若投资

                                     16
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



者行使回售选择权,则其回售部分债券的付息日为2017年至2019年每年的3月1
日。如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个工作日;每次付息款项不
另计利息。

    到期日:本期债券的到期日为2021年3月1日;若投资者行使回售选择权,
则其回售部分债券的到期日为2019年3月1日。

    兑付债权登记日:本期债券的兑付债权登记日将按照上交所和中国证券登
记公司的相关规定办理。

    兑付日期:本期债券的兑付日期为2021年3月1日;若投资者行使回售选择
权,则其回售部分债券的兑付日为2019年3月1日。如遇法定节假日或休息日,则
顺延至其后的第1个工作日;顺延期间兑付款项不另计利息。

    计息期限:本期债券的计息期限为2016年3月1日至2021年2月28日;若投资
者行使回售选择权,则其回售部分债券的计息期限为2016年3月1日至2019年2月
28日。

    还本付息方式及支付金额:本期债券采用单利按年计息,不计复利。每年
付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于
每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所
持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积;于兑付日向投资者支付的
本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息
及所持有的债券票面总额的本金。

    付息、兑付方式:本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计
债券持有人名单,本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定
办理。

    担保情况:本期债券无担保。

    信用级别及资信评级机构:经中诚信证评综合评定,发行人的主体信用等
级为AA,本期债券的信用等级为AA。
    牵头主承销商:发行人聘请信达证券股份有限公司作为本期债券的牵头主
承销商。
                                        17
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    联席主承销商:发行人聘请申万宏源证券承销保荐有限责任公司和中信建
投证券股份有限公司作为本期债券的联席主承销商。
    债券受托管理人:发行人聘请申万宏源证券承销保荐有限责任公司作为本
期债券的受托管理人。

    簿记管理人:指信达证券股份有限公司。

    发行方式:本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式,由发
行人与簿记管理人根据询价簿记情况进行配售。

    配售规则:簿记管理人根据网下询价结果对所有有效申购进行配售,机构
投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依照以下
原则进行:按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档,按照申购利率从低
向高对申购金额进行累计,当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应
的最高申购利率确认为发行利率,申购利率在最终发行利率以下(含发行利率)
的投资者按照价格优先的原则配售;在价格相同的情况下,按照时间优先的原
则进行配售,同时适当考虑长期合作的投资者优先。

    承销方式:本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。

    拟上市交易场所:上海证券交易所和/或经监管部门批准的其他交易场所。

    质押式回购:发行人主体信用等级为AA,本期债券信用等级为AA,本期
债券符合进行质押式回购交易的基本条件,具体折算率等事宜将按上海证券交
易所及证券登记机构的相关规定执行。

    募集资金用途:本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借
款和补充流动资金。

    募集资金专项账户:本期募集资金将存放于发行人设立的专项账户(以下简
称 “募集资金专项账户”)集中管理。募集资金专户不得存放非募集资金或用
作其它用途。募集资金专项账户用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与
本息偿付。

   账户名称:信达地产股份有限公司


                                      18
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



   开户银行:南洋商业银行(中国)有限公司北京中关村支行

   银行账户:04336200001561

    税务提示:根据国家有关税收法律、法规的规定,投资者投资本期债券所
应缴纳的税款由投资者承担。

    三、本期债券发行及上市安排

    1、本期债券发行时间安排

发行公告刊登日期:                          2016 年 2 月 26 日

发行首日:                                   2016 年 3 月 1 日

预计发行期限:                    2016 年 3 月 1 日-2016 年 3 月 2 日

    2、本期债券上市安排

   本次发行结束后,发行人将尽快向上交所和/或经监管部门批准的其他交易
场所提出关于本期债券上市交易的申请,具体上市时间将另行公告。

    四、本次发行的有关机构

    (一)发行人
   名称:信达地产股份有限公司
   法定代表人:贾洪浩
   住所:北京市东城区永内大街 1 号
   办公地址:北京市海淀区中关村南大街甲 18 号北京国际大厦 C 座 16 层
   联系电话:010-82190959
   传真:010-82190958
   联系人:石爱民、陈戈、李谦

    (二)牵头主承销商

   公司名称:信达证券股份有限公司
   法定代表人:张志刚
   住所:北京市西城区闹市口大街 9 号院 1 号楼

                                       19
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    联系人:崔萍萍、王海泉、陈章浩、张菁崴
    联系电话:010-63081059
    传真:010-63081071
    (三)联席主承销商
    1、申万宏源证券承销保荐有限责任公司
    法定代表人:赵玉华
    住所:新疆乌鲁木齐市高新区(新市区)北京南路 358 号大成国际大厦 20
楼 2004 室
    联系人:谷兵、王飞、陈珊
    联系电话:010-88085812、010-88085910
    传真:010-88085256
    2、中信建投证券股份有限公司
    法定代表人:王常青
    住所:北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼
    联系人:郭瑛英、闫明庆、郑成龙、王鹪明、赵彬彬、赵毅
    联系电话:010-85130372
    传真:010-85130542

    (四)发行人律师

    名称:北京国枫律师事务所
    负责人:张利国
    住所:北京市建国门内大街 26 号新闻大厦 7 层
    经办律师:秦桥、郭昕
    联系电话:010-88004488
    传真:010-66090016

    (五)会计师事务所

    1、2013 年-2014 公司聘请的会计师事务所
   名称:德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)
    负责人:曾顺福

                                        20
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    住所:上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼
    签字注册会计师:童传江、吴杉
    联系电话:010-85207124
    传真:010-85181218
    2、2012 公司聘请的会计师事务所
    名称:瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)(原中瑞岳华会计师事务所(特
     殊普通合伙))
    负责人:顾仁荣
    住所:北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层
    签字注册会计师:杨晓辉、赵寿龙
    联系电话:010-88095811
    传真:010-88099911

    (六)资信评级机构

    公司名称:中诚信证券评估有限公司
    法定代表人:关敬如
    住所:上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
    评级人员: 龚天璇、李荣一、李诗哲
    联系电话:021-51019090
    传真:021-51019030

    (七)债券受托管理人

    公司名称:申万宏源证券承销保荐有限责任公司
    法定代表人:赵玉华
    住所:新疆乌鲁木齐市高新区(新市区)北京南路 358 号大成国际大厦 20
楼 2004 室
    联系人:谷兵、王飞、陈珊
    联系电话:010-88085812、010-88085910
    传真:010-88085256

    (八)本次债券申请上市的交易场所
                                        21
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    名称:上海证券交易所
    总经理:黄红元
    住所:上海市浦东南路 528 号上海证券大厦
    联系电话:021-68808888
    传真:021-68807813

    (九)本次债券登记机构

    名称:中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
    法定代表人:高斌
    住所:上海市浦东新区陆家嘴东路 166 号中国保险大厦
    联系电话:021- 38874800
    传真:021- 58754185


    五、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系


    发行人根据其聘请的与本次发行有关的中介机构、相关人员的书面确认及
在作出合理及必要的查询后确认,截至2015年9月30日,本次债券主承销商信达
证券股份有限公司控股股东为中国信达;中国信达全资子公司信达投资为发行
人控股股东,持有公司股份为796,389,091股(自身持有774,518,291股,通过定向
资产计划持有21,870,800股),持股比例为52.25%,通过其子公司海南建信间接
持有公司股份分别为10,369,100股,持股比例为0.68%;信达投资直接和间接持
有公司股份合计为806,758,191股,合计持股比例为52.93%,发行人与信达证券股
份有限公司存在关联关系。信达证券亦为发行人2015年非公开股票发行的保荐机
构和主承销商。

    申万宏源证券承销保荐有限责任公司除担任本次债券的主承销商和受托管
理人外,还担任发行人2015年非公开股票发行的保荐机构和主承销商。

    截至2015年9月30日,中央汇金投资有限责任公司持有发行人36,633,400股,
持股比例为2.40%,为发行人第三大股东;持有申万宏源证券3,865,182,898股,
持股比例26.02%,为申万宏源证券第二大股东;持有中信建投证券2,440,000,000
股,持股比例40.00%,为中信建投证券第二大股东。
                                        22
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



   除上述情形外,发行人与其聘请的与本次发行有关的其他中介机构及其负
责人、经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。


       六、认购人承诺


   购买本次债券的投资者(包括本次债券的初始购买人和二级市场的购买人,
下同)被视为作出以下承诺:

   (一)接受募集说明书对本次债券项下权利义务的所有规定并受其约束;

   (二)本次债券发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更,在经有关主
管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时,投资者同意并接受该等变
更;

   (三)本次债券发行结束后,发行人将申请本次债券在上海证券交易所上市
交易,并由主承销商代为办理相关手续,投资者同意并接受这种安排。




                                       23
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




                          第二节 风险因素

    投资者在评价和投资发行人本次发售的债券时,除本募集说明书披露的其
他资料外,应特别认真地考虑下述各项风险因素。


    一、本期债券的投资风险


    (一)利率风险

    受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策、资金供求关系以及
国际经济环境变化等多种因素的影响,在本期债券存续期内,可能跨越多个利
率调整周期,市场利率存在波动的可能性,投资者持有债券的实际收益具有不
确定性。

    (二)流动性风险

    由于本期债券具体交易流通的审批事宜需要在本期债券发行结束后进行,
发行人将在本期债券发行结束后及时向上交所办理上市交易流通事宜,但发行
人无法保证本期债券上市交易的申请一定能够获得交易所的同意,亦无法保证
本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。如果交易所不同意本期债券上市交
易的申请,或本期债券上市后在债券二级市场的交易不够活跃,投资者将可能
面临流动性风险。

    (三)偿付风险

    在本期债券存续期内,发行人所处的宏观经济环境、资本市场状况、国家
相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性,可能导
致公司不能从预期的还款来源中获得足够资金按期、足额支付本期债券本息,
可能会使投资者面临一定的偿付风险。

    (四)本期债券安排所特有的风险

    尽管在本期债券发行时,发行人已根据现时情况安排了各种偿债保障措施
来控制和降低本期债券的还本付息风险,但是在本期债券存续期内,可能由于
不可控因素(如市场、政策、法律法规的变化等)导致目前拟定的偿债保障措施
                                      24
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



不完全充分或无法完全履行,可能对债券持有人的利益造成一定影响。

    (五)资信风险

    发行人目前资信状况良好,能够按时偿付债务本息,在最近三年与其主要
客户发生的重要业务往来中,未曾发生严重违约。在未来的业务经营中,发行
人将秉承诚信经营的原则,严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本
期债券存续期内,如果因客观原因导致发行人资信状况发生不利变化,将可能
使本期债券投资者的利益受到不利影响。

    (六)评级风险

    经中诚信证评评级,发行人的主体信用等级为AA,本期债券的信用等级为
AA。但在本期债券存续期内,发行人无法保证其主体信用评级和本期债券的信
用评级不会发生负面变化。若资信评级机构调低发行人主体信用级别或本期债
券信用级别,将会增大投资者的风险,对投资者的利益造成不利影响。


    二、发行人的相关风险


    (一)财务风险

    1、筹资能力风险

    房地产企业属于资金密集型企业,现金流量的充足程度对维持公司正常运
营至关重要。房地产开发周期长、投资大,在现行政策下,公司有一定的土地
储备资金压力,且后续开发还需分批投入大量资金。公司经营规模的不断扩大
将使公司面临较大的资金需求和筹资压力。公司作为上市公司具有良好的资信
状况和便捷的融资渠道,并且公司采取了措施加快销售回款,合理安排融资计
划,加强资金管理,确保资金安全。但如果公司的筹资能力不能满足公司的资
金需求,则会对公司未来的运营带来负面影响。公司拟建及在建项目较多,未
来资金需求规模较大,公司融资压力或将增加。

    2、经营活动产生的现金净流量为负的风险

    2012年、2013年、2014年和2015年1-9月,发行人经营活动产生的现金流量
净额分别为-222,514.12万元、-320,503.42万元、-583,206.13万元和-277,515.70万
                                      25
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



元。近三年及一期,发行人出现了经营性现金流量净额为负的情况,主要原因
在于房地产行业的特殊性,发行人项目的投资及工程支出与销售回款之间存在
时间滞后,经营性现金流出和流入存在规模不匹配的现象,导致经营活动的现
金流量净额为负。若发行人不能妥善控制经营性现金流净额为负的风险,将对
发行人的经营产生不利影响。

    3、存货跌价的风险

    2012末、2013年末、2014年末和2015年9月末,发行人存货余额分别为
1,335,043.28万元、1,740,017.55万元、3,016,791.00万元和3,423,727.21万元,占
资产总额的比重分别为68.24%、71.28%、79.99%和70.55%。发行人存货规模较
大,且占资产的比例相对较高,主要是由于发行人的住宅地产及商业地产项目
开发较多。截至2015年9月末,发行人已累计计提了9,209.75万元的存货跌价准
备,公司存货的变现能力直接影响着公司的资产流动性及偿债能力,如果公司在
售项目销售迟滞导致存货周转不畅,或未来因为宏观经济环境、信贷政策、产
业政策等因素影响,相关房地产项目价格出现大幅下滑,则公司存货需按企业
会计准则计提跌价准备,从而对财务表现产生不利影响。

    4、负债率逐步增高的风险

    公司长期以来经营稳健、财务结构稳定、无不良信用记录,同时也非常注
重负债期限管理和资金管理。但随着公司业务规模的不断扩大,公司负债率逐
渐升高。截至2015年9月30日,公司合并报表资产负债率为83.04%。随着公司业
务的迅速发展,合理的资产负债结构对公司的经营和发展更加重要。本期债券
发行后,募集资金将用于偿还公司债务和补充营运资金,预计公司流动负债占
比将有所降低,短期偿债压力减小,从而降低公司的财务风险。但若未来公司
的经营环境发生重大不利变化,负债水平不能保持在合理的范围内,则可能会
对公司的财务状况和生产经营造成不利影响。

    5、利息保障倍数较低的风险

    2012年 -2014 年度 及2015年1-9 月,发行人 EBITDA 利息保障倍数 分别为
2.12、1.27、0.86和0.30,流动比率分别是2.26、2.37、2.17和1.89,速动比率分别


                                       26
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



是0.53、0.53、0.33和0.46,偿债能力指标呈下滑趋势,其中2014年和2015年1-9
月份发行人的利息保障倍数小于1,当期实现的息税前利润不能覆盖利息支出,
若公司未来不能通过提高营业利润、减少利息支出等方式提高利息保障倍数等偿
债指标,则存在着公司到期无法足额偿付本息的风险。

       6、资产所有权受限的风险

    公司所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2015年9月末,
公 司 所有权受限制的资产账面价值合计为 115.53亿元,占总资产的比例为
23.81%。目前发行人经营状况良好,若公司未来因阶段性流动性不足等原因导
致未能按时、足额偿付借款,可能会造成公司资产被冻结和处置,从而对公司
正常生产经营活动造成不利影响。

       7、对外担保风险

    截至2015年9月末,公司对外担保总额为176.72亿元,其中,对子公司担保
余额为176.52亿元,对其他公司担保余额为2,009万元。截至2015年9月末,被担
保企业经营正常,公司代偿风险较小。但若未来被担保企业经营困难,出现不
能按时偿付到期债务的问题,公司存在一定的代偿风险,将对公司经营产生一
定的不利影响。

       (二)经营风险

       1、项目开发风险

    房地产开发是周期长、环节多、投资大、涉及范围广的系统性工程,在土
地获得、设计、施工、销售等环节涉及众多合作单位,须接受国土、规划、房
管、消防、环保等多个部门的审批和监管,这使得公司对项目开发控制的难度
增大。一旦任何一个环节出现重大变化或问题,都将直接影响项目开发进度,
从而导致项目开发周期延长、成本上升,造成项目预期经营目标不能如期实
现。

       2、工程质量风险

    公司深入开展产品管理活动,开发管理能力有所提升。公司加强对项目定


                                        27
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



位、方案设计的评审,重视户型研究和精装修设计,推广项目建造标准,保证
了项目前期工作的质量;强化工程质量管理,实施样板先行,重视对工程质量
通病的控制及预防;开展产品线研究和复制试点,开发周期有所加快。公司已
建立了完善的质量管理体系和控制标准,下属子公司已积累了丰富的房地产开
发和管理经验,但在房地产项目开发过程中由于涉及影响产品质量的因素较
多,如公司管理不善或质量监控出现漏洞,造成产品设计质量、施工质量等出
现问题,导致产品质量不能满足客户的需求,可能会对公司的品牌形象及产品
销售带来一定的负面影响。

    3、产品、原材料价格波动的风险

   随着住房制度改革和城镇化步伐的不断加快,我国住宅市场需求也得到了
快速释放。近年来国内房地产价格上涨,一些热点地区甚至出现房地产价格快
速上涨的情况。住房价格的快速上涨则可能导致行业投资过热,进而影响房地
产行业的健康发展。虽然发行人房地产业务采取了稳健的立项决策程序,具备
较强的抗风险能力,但是房地产市场的波动会一定程度上影响到发行人经营业
绩的稳定性。房地产的主要原材料土地和建材的价格波动,将直接影响着房地
产开发成本。近年来土地价格普遍上涨,虽然发行人现有储备项目及拟开发项
目主要集中于一线城市及区域中心城市的黄金地段,且现有项目具有一定的土
地成本优势,但是如果未来土地价格持续上涨将会增加获取项目的成本,加大
项目开发经营风险。

    4、安全生产风险

   发行人经营领域涉及房产开发、物业经营、物业租赁等,其中,房产开发
涉及工程建造和安装,施工安全、消防安全、建筑材料安全都有赖于发行人工
程安全管理制度的建立和健全;物业经营涉及治安安全、消防安全、设备设施
运行安全、公共环境管理安全等相关的风险;物业租赁包括建筑材料、施工现
场用火、用电、用气情况、文明施工情况、重大危险源防控情况管理等。如果
在发行人业务运营过程中出现因前述原因导致的安全事故,将对发行人公司形
象产生不利影响,并进而影响发行人生产、经营活动的顺利开展。

    (三)管理风险
                                     28
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    在多年的发展过程中,发行人已经形成了较为成熟的经营模式和管理制
度,培养了一批专业水平较高、忠诚度较高的业内业务骨干和核心人员。但发
行人在不断发展过程中,经营规模持续扩大和业务范围不断拓宽对发行人的人
力资源提出了更高的要求,如果要继续保持较高的管理水平和质量标准,需要
不断培养或引进优秀人力资源。

    (四)政策风险

    1、宏观政策风险

    发行人所处的房地产行业与国民经济和国民生活息息相关,长期受到政府
和社会各界的密切关注。从长期看,宏观调控措施将影响房地产市场的总体供
求关系、产品供应结构等,并可能使房地产市场的交易量短期内产生较大波
动。如果发行人不能适应国家的宏观调控政策并及时做出相应的业务策略调
整,将可能对发行人的经营成果和未来发展构成不利影响。

    2、房地产政策风险

    发行人的房地产开发受到房地产行业政策的影响。政府近年来一直根据国
内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。2009
年以来,政府实施总体趋严但具有差异化的房地产的调控政策;2014年以来,
政府在限购政策、首套房认定、信贷支持方面的调控政策有所变化。如果发行
人不能适应国家的房地产调控政策并及时做出相应的业务策略调整,将可能对
经营成果和未来发展构成不利影响。

    3、信贷政策风险

    2014年9月30日,央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工
作的通知》,主要内容包括增强金融机构个人住房贷款投放能力、支持房地产开
发企业的合理融资需求、开展房地产投资信托基金试点等。2015年以来,央行
不断下调基准利率及存款准备金率,货币政策不断放松。信贷政策的松动对于
房地产市场的复苏具有一定的积极意义,但是不排除国家未来信贷政策的调整
对发行人带来的信贷风险。

    4、土地政策变化风险
                                       29
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    土地是房地产企业发展的重要要素,土地政策的变化直接影响房地产企业
的经营活动。国家对土地的政策调控包括在土地供应方式、土地供应总量和结
构、土地审批权限、土地使用成本等方面。自2006年以来,国家加大了对土地
出让的规范力度,相继出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协
议出让国有土地使用权规范》等一系列土地出让政策。2008年1月,《国务院关
于促进节约集约用地的通知》发布,进一步强调了节约集约用地的基本原则,要
求严格执行闲置土地处置政策,严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让
制度。土地严控政策可能提高发行人取得土地资源的成本,在一定程度上可能
形成潜在风险。

    5、税收政策变化风险

    国家的税收政策,尤其与土地增值税、企业所得税等相关诸如《关于房地产
开发业务征收企业所得税问题的通知》、《关于房地产开发企业所得税预缴问题
的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等规定
对房地产行业均有特殊要求,旨在加大税款缴纳力度。这些税收政策将导致公
司税款资金的提前支付,加大项目开发的资金压力,进而影响发行人的盈利能
力和资金运营效率。此外,国家也可通过对居民个人的购房等行为征收消费
税、物业税、交易环节税等举措对个人购房行为加以调控,影响潜在客户的购
房意愿和能力,从而对发行人的房地产业务造成一定的影响。

    6、购房按揭贷款政策变化的风险

    目前消费者普遍采用银行按揭贷款方式购房,因此购房按揭贷款政策的变
化对房地产销售有非常重要的影响。2014年9月30日央行、银监会联合发布《关
于进一步做好住房金融服务工作的通知》,重申首套房贷款利率下限为基准的
0.7倍;放松首套房认定标准;2015年3月30日,央行、住房和城乡建设部、银
监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个
人住房贷款政策有关问题的通知》,有条件降低二套房首付比例,对房地产市场
的发展起到了一定的促进作用。如果未来银行按揭贷款利率上升,这将会大幅
提高购房的按揭融资成本,降低潜在客户的购买力;如果未来银行调高按揭贷
款首付比例,或增加其他限制性条件,这将导致潜在的购房者较难或无法获得

                                     30
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



按揭融资支持。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买力
和购房按揭贷款的获得,将对发行人产品销售产生不利影响。

    7、环境保护政策变化的风险

    房地产项目在施工过程中不同程度地影响周边环境,产生粉尘、噪音、废
料等。虽然发行人根据我国有关法律法规的要求,所有房地产项目施工前均进
行环境影响评价,并向地方主管部门提交环境影响评价报告书(表),完成环境
影响评价备案或取得批复,但是随着我国环境保护力度日趋提升,发行人可能
会因环境保护政策的变化而增加环保成本,部分房地产项目进度亦可能会延
迟,进而对发行人经营造成不利影响。


    三、其他风险


    中国信达全资子公司信达投资为发行人控股股东,截至2015年9月30日,信
达投资持有公司股份为796,389,091股(自身持有774,518,291股,通过定向资产计
划持有21,870,800股),持股比例为52.25%,通过其子公司海南建信间接持有公
司股份分别为10,369,100股,持股比例为0.68%;信达投资直接和间接持有公司
股份合计为806,758,191股,合计持股比例为52.93%。信达投资承诺将规范并尽
量减少与上市公司及其控股企业之间的关联交易,不会利用控股股东地位损害
上市公司及其他股东的合法权益。但大股东的控制可能与其他股东存在利益上
的冲突,存在大股东控制的风险。




                                     31
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




              第三节 发行人及本次债券的资信状况

    一、本期债券的信用评级情况

    经中诚信证评综合评定,发行人主体信用级别为AA,本期公司债券的信用
级别为AA,评级展望为稳定。中诚信证评出具了《信达地产股份有限公司2016
年公司债券(第一期)信用评级报告》,该评级报告在交易所网站和中诚信证评
网站(http://www.ccxr.com.cn)予以公布。

    公司于2014年10月29召开第六十三次(2014年第3次临时)股东大会并审议
通过了《关于公司发行中期票据的议案》,向交易商协会申请注册发行不超过30
亿元的中期票据。2015年5月,公司收到交易商协会出具的《接受注册通知书》
(中市协注[2015]MTN168号),同意接受公司中期票据注册,注册金额为30亿
元。截至本募集说明书签署日,公司已成功发行30亿元,该中期票据的主体评级
和债项信用等级均为AA,评级结果与本期债券评级没有差异。

    二、信用评级报告的主要事项

    (一)信用评级结论及标识所代表的涵义

    中诚信证评综合评定发行人的主体信用等级和本期债券的信用等级均为
AA,本级别的涵义为受评对象偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响较
小,违约风险很低。

    (二)评级报告内容摘要

    中诚信证评肯定了公司强大的股东背景、丰富的项目资源储备、持续增长
的签约销售额以及畅通的融资渠道等因素对公司信用质量的支持;同时也关注
到房地产市场持续分化、公司债务规模及负债率水平进一步上升及土地、工程
投资支出规模较大等因素对公司信用状况产生的影响。

    1、正面

    股东背景优势。公司系中国信达旗下唯一房地产开发业务运作平台,通过
同中国信达协同发展,公司在项目资源获取和融资等方面均可获得中国信达的
                                      32
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



支持。

       公司房地产销售快速增长。得益于公司推盘量的增加及营销力度的加强,
房地产近年销售面积和销售金额均实现快速增长,2015年1-9月,公司实现签约
销售面积和签约销售金额已超过2014年全年,公司房地产销量的提升为其未来
经营业绩的增长提供了较高保障。

       充足的土地储备。依托项目、土地资源获取方面的优势,公司2012年以来
土地储备规模迅速扩张,截至2015年9月末,公司储备项目规划建筑面积达
517.71万平方米,且已初步形成了长三角、环渤海、珠三角以及中部、西部、
东北的“3+3”全国化布局,规模较大且较为优质的项目储备将有利于公司经营业
绩的提升。

       良好的财务弹性。截至2015年9月末,公司自金融机构获得的授信额度
360.87亿元,其中未使用授信额度173.63亿元;此外,考虑到公司能够利用中国
信达系统平台进行信托、基金等多渠道融资,其融资渠道较多畅通;同时,公
司作为A股上市公司,能够在股票市场进行权益融资,亦有利于增强其财务弹
性。

       2、关注

       房地产行业风险。作为典型的周期性行业,房地产受外部政策及宏观经济
环境变化影响较大,现阶段我国房地产市场景气度波动明显,部分地区供需结
构处于调整阶段,2012年以来公司房产开发利润率已有所下降,未来市场环境
的变化将对公司的区域布局及经营策略提出新的要求。

       资本支出压力较大。2013年以来,公司土地投资规模迅速上升,当年土地
投资金额接近当年合同销售额;2014年公司土地购置金额99.26亿元,同比增加
98.40%,远大于当期的销售金额,加之在建项目的推进,预计公司未来资本支
出规模将保持较高水平。

       债务规模快速上升,负债水平偏高。近年来,受业务规模扩张及土地投资
规模快速增长影响,公司债务规模和负债率水平上升较快。截至2015年9月末,
公司债务规模增加至275.05亿元,资产负债率和净负债率分别上升至83.04%和

                                        33
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



263.24%。

    (三)跟踪评级的有关安排

    根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规
定,自首次评级报告出具之日(以评级报告上注明日期为准)起,中诚信证评将
在本期债券信用等级有效期内或者本期债券存续期内,持续关注本期债券发行
人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因
素,以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪
评级。

    在跟踪评级期限内,中诚信证评将于发行主体及担保主体年度报告披露后2
个月内完成并披露该年度的定期跟踪评级评级结果及报告;在此期限内,如发
行主体、担保主体发生可能影响本期债券信用等级的重大事件,应及时通知中
诚信证评,并提供相关资料,中诚信证评将就事项进行调研、分析并发布不定
期跟踪评级结果。

    如发行主体、担保主体未能及时或拒绝提供相关信息,中诚信证评将根据
有关情况进行分析,据此确认或调整主体、债券信用等级或公告信用级别暂时
失效。

    中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过交易所网站和
中诚信证评网站(www.ccxr.com.cn)予以公告。跟踪评级报告在交易所网站公
告披露的时间不晚于其他交易场所、媒体或其他场合公开披露的时间。


    三、发行人的资信情况


    (一)发行人获得主要贷款银行的授信情况

    发行人资信情况良好,与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴关系,
获得较高的授信额度,间接债务融资能力较强。

    截至2015年9月30日,发行人合并口径在上海银行、上海浦东发展银行、徽
商银行、渤海银行、光大银行等多家国内商业银行获得授信额度合计360.87亿
元;其中,已使用的银行授信额度共计187.24亿元,未使用授信余额173.63亿
                                     34
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



元。

       (二)最近三年及一期与主要客户发生业务往来时的违约情况

    最近三年及一期,发行人与主要客户发生业务往来时,未曾有严重违约。

       (三)最近三年及一期发行的债券以及偿还情况

    发行人最近三年及一期未发行公司债券(不含中期票据及其他债务融资工
具)。

    公司于2014年10月29召开第六十三次(2014年第3次临时)股东大会并审议
通过了《关于公司发行中期票据的议案》,向交易商协会申请注册发行不超过30
亿元的中期票据。2015年5月,公司收到交易商协会出具的《接受注册通知书》
(中市协注[2015]MTN168号),同意接受公司中期票据注册,注册金额为30亿
元,2015年6月5日、2015年8月26日和2015年12月15日,公司分别发行15亿元、
14亿元和1亿元中期票据,期限均为5年,累计成功发行30亿元。截至本募集说明
书签署日,已全部发行完毕。上述已发行的票据尚未到约定的偿付本息时间。

       (四)本次发行后的累计公司债券余额

    截至本募集说明书签署日,公司公开发行的公司债券(不含中期票据及其他
债务融资工具)累计余额为0,如发行人本次申请的不超过30亿元公司债券经中
国证监会核准并全部发行完毕,发行人的累计最高公司债券余额为30亿元,占
发行人截至2015年9月30日未经审计净资产(合并报表中股东权益合计)的比例
为36.46%,占发行人截至2014年12月31日经审计净资产(合并报表中股东权益合
计)的比例为36.45%,均未超过发行人最近一期末合并净资产的40%。

       (五)最近三年及一期主要财务指标
         财务指标          2015 年 1-9 月         2014 年       2013 年       2012 年
流动比率                        1.89               2.17          2.37           2.26
速动比率                        0.46               0.33          0.53           0.53
资产负债率                     83.04%             78.18%        68.82%        63.58%
EBITDA 利息倍数                 0.30               0.86          1.27           2.12
贷款偿还率                      100%               100%          100%          100%
利息偿付率                      100%               100%          100%          100%
   注:未经特别标明,以上财务指标均按照合并报表口径计算:
                                        35
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


   (1)流动比率=流动资产/流动负债
   (2)速动比率=(流动资产-存货)/流动负债
   (3)资产负债率=(负债合计/资产总计)x100%
   (4)EBITDA利息倍数=(利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销)/(计入
财务费用的利息支出+资本化利息支出)
   (5)贷款偿还率=(实际贷款偿还额/应偿还贷款额)x100%
   (6)利息偿还率=(实际利息偿还额/应付利息)x100%




                                        36
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




          第四节 增信机制、偿债计划及其他保障措施

     本次债券发行后,发行人将根据债务结构进一步加强资产负债管理、流动
性管理和募集资金运用管理,保证资金按计划使用,及时、足额准备资金用于
每年的利息支付和到期的本金兑付,以充分保障投资者的利益。

     一、增信机制

     本次债券无担保。

     二、偿债计划

     本次债券的付息日期为2017年至2021年每年的3月1日。若投资者行使回售
选择权,则其回售部分债券的付息日为2017年至2019年每年的3月1日。如遇法
定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个工作日,不另计利息。本次债券的到
期日为2021年3月1日;若投资者行使回售选择权,则其回售部分债券的到期日
为2019年3月1日。

     本期债券本金及利息的支付将通过证券登记机构和有关机构办理。支付的
具体事项将按照有关规定,由公司在中国证监会指定媒体上发布的公告中加以
说明。

     三、偿债资金来源

     本期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。2012年
-2014年度,发行人合并口径营业收入分别为400,725.04万元、447,950.65万元和
485,049.38万元;息税折旧摊销前利润(EBITDA)分别为101,880.77万元、
115,518.37 万 元 和 142,701.48 万 元 ; 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 分 别 为
61,378.43万元、70,389.92万元和76,767.85万元。

     报告期内,公司盈利状况较好,为本期债券的偿付提供保障。随着公司业
务的不断发展,公司营业收入和盈利情况有望进一步提升,从而为本期债券的
偿付提供保障。有关偿债能力分析、盈利能力分析,具体情况请参见“第六节、
财务会计信息”。

     四、偿债应急保障方案

     1、流动资产变现

                                          37
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


       公司施行较为稳健的财务政策,资产流动性良好,必要时可以通过流动资
产变现来补充偿债资金。截至2014年12月31日,公司流动资产余额为354.98亿
元,其中包括使用受限的货币资金3.00亿元,已抵押的存货为103.94亿元;截至
2015年9月30日,公司流动资产余额为453.27亿元,其中包括已抵押的存货为
111.48亿元,公司流动资产明细构成如下:

                                                                          单位:万元
                       2015 年 9 月 30 日                   2014 年 12 月 31 日
       项目
                      金额              占比             金额                占比
货币资金               584,441.47           12.89%       274,534.44               7.73%
应收票据                        -                -              81.00             0.00%
应收账款                26,694.82            0.59%         39,742.70              1.12%
预付款项                27,587.87            0.61%         31,847.75              0.90%
应收利息                 5,037.78            0.11%            420.75              0.01%
其他应收款             177,985.93            3.93%         53,444.96              1.51%
应收股利                 6,963.97            0.15%          1,212.40              0.03%
存货                 3,423,727.21           75.53%      3,016,791.00              84.98%
其他流动资产           280,270.01            6.18%       131,723.32               3.71%
流动资产合计         4,532,709.06       100.00%         3,549,798.32           100.00%

       在公司现金流量不足的情况下,可以通过变现除所有权受限资产及已实现
预售的存货外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。

       公司流动资产变现存在的主要风险是项目开发风险和市场风险。项目开发
风险指如公司开工项目无法顺利完成开发,则存在项目产品无法达到销售条
件、无法销售变现的风险,同时无法按期交付的项目,还可能出现已预售房源
退房的风险。通过多年的项目运作,公司在项目开发管理方面的能力已经非常
成熟,未发生过开工项目进度严重偏离的情况,也未发生项目无法按期交付的
情况,项目开发风险总体可控。市场风险指如行业市场形势发生重大波动,甚
至出现极端情形,则存在项目产品无法实现销售变现的风险。公司实施积极灵
活的销售和价格策略,针对不同地区、城市和项目特点,采取具体有效的应对
措施,加快新推楼盘和现有项目的销售,针对库存量较大、库存时间较长的部
分区域,制定了灵活的销售策略和价格手段,提高产品销售的去化率,努力确
保资金回笼公司资金余额充裕。


                                        38
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


    2、尚未使用的银行授信和银行贷款支持

    作为一家在上海证券交易所上市的公司,公司声誉和信用记录良好,与多
家商业银行建立了良好的合作关系。截至2015年9月30日,公司及下属子公司共
获得银行授信额度人民币360.87亿元,其中尚未使用的授信额度173.63亿元,如
在本次债券兑付时遇到突发性的资金周转问题,公司也可以通过银行贷款予以
解决。

    五、偿债保障措施

    为了充分、有效的维护债券持有人的利益,发行人为本次债券的按时、足
额偿付制定了一系列工作计划,包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制
定并严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用
和严格履行信息披露义务等,形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。

    1、制定《债券持有人会议规则》

    发行人已按照《管理办法》的规定为本次债券制定了《债券持有人会议规则》。
《债券持有人会议规则》约定了债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范
围、程序和其他重要事项,为保障本次债券本息及时足额偿付做出了合理的制度
安排。

    2、聘请债券受托管理人

    本次债券引入了债券受托管理人制度,由债券受托管理人代表债券持有人对
公司的相关情况进行监督,并在债券本息无法按时偿付时,代表债券持有人,采
取一切必要及可行的措施,保护债券持有人的正当利益。公司将严格按照《债券
受托管理协议》的约定,配合债券受托管理人履行职责,定期向债券受托管理人
报送公司承诺履行情况,并在公司可能出现债券违约时及时通知债券受托管理
人,便于债券受托管理人及时根据《债券受托管理协议》采取其他必要的措施。
有关债券受托管理人的权利和义务,具体情况请参见本募集说明书“第九节、债
券受托管理人。”

    3、设立专门的偿付工作小组

    公司将严格按照财务管理制度的要求使用本次债券募集资金。通过定期的财
务预算安排当期债券本息的偿付资金,保证本息的如期偿付,保障债券持有人的
利益。发行人指定公司财务会计部负责协调本次债券偿付工作,在本次债券每年

                                      39
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


的利息偿付日之前和/或本金兑付日之前的十五个工作日内,发行人将组成偿付
工作小组,组成人员包括公司财务会计部及相关部门,负责利息和本金的偿付及
与之相关的工作。

    4、严格的信息披露

    发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则,使公司偿债能力、募集资
金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督,防范偿债风险。

    发行人将按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信
息披露,至少包括但不限于以下内容:发行人经营方针、经营范围或生产经营外
部条件等发生重大变化;债券信用评级发生变化;发行人主要资产被查封、扣押、
冻结;发行人发生未能清偿到期债务的违约情况;发行人当年累计新增借款或对
外提供担保超过上年末净资产的百分之二十;发行人放弃债权或财产,超过上年
末净资产的百分之十;发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失;发行
人作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定;发行人涉及重大诉讼、仲裁
事项或受到重大行政处罚;保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化;
发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件;发行人涉嫌犯罪被
司法机关立案调查,发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取
强制措施;发行人拟变更募集说明书的约定;发行人不能按期支付本息;发行人
管理层不能正常履行职责,导致发行人债务清偿能力面临严重不确定性,需要依
法采取行动的;发行人提出债务重组方案的;本期债券可能被暂停或者终止提供
交易或转让服务的;发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项。

    5、制定并严格执行资金管理计划

    本次债券发行后,公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管
理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等,并将根据债券本息未来到期
应付情况制定资金运用计划,保证资金按计划调度,及时、足额地准备偿债资金
用于每年的利息支付以及到期本金的兑付,以充分保障投资者的利益。

    6、拥有强大的股东背景和强有力的股东支持

    公司控股股东信达投资是中国信达的全资子公司,中国信达隶属于财政部,
是从事商业银行不良资产处置的四大资产管理公司之一。信达地产作为中国信达
体系内唯一房地产开发业务运作平台,依托于中国信达系统的房地产资源及各金
融平台的支持,公司在项目和资金方面加强信达系统协同联动,集团协同效应有

                                       40
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


所显现。在股东强有力的支持下,公司在融资和项目资源获取等方面具有一定优
势,为本次债券的偿付提供了一定的保障。

    六、发行人违约责任

    发行人承诺根据法律、法规和规则及募集说明书的约定,按期足额支付本
次债券的利息和本金。

    根据《债券受托管理协议》,如果发行人未能根据法律、法规和规则及募集
说明书的约定,按期足额支付本次债券的利息和本金,将构成发行人违约,发
行人应当依法承担违约责任。债券受托管理人有权依据法律、法规、规章、规
范性文件和募集说明书及《债券受托管理协议》之规定追究违约方的违约责任。

    债券受托管理人将依据《债券受托管理协议》代表债券持有人向公司进行追
索。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责,债券持有人有
权根据《债券持有人会议规则》召开债券持有人会议。具体违约责任及法律救济
方式请参见本募集说明书“第九节、债券受托管理人”的相关内容。

    如果发生违约事件且一直持续30个连续工作日仍未解除,债券受托管理人
可依法采取任何可行的法律救济方式回收本期债券本金和利息。

    《债券受托管理协议》的订立、生效、履行适用于中国法律并依其解释。
《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何争议,
均应由各方友好协商解决。如果当事人协商不能解决,应提交发行人住所地有
管辖权的人民法院通过诉讼解决。就《债券受托管理协议》某一条款产生争议和
纠纷并进行诉讼,不影响债券受托管理协议其他条款的效力与继续履行。




                                      41
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




                       第五节 发行人基本情况

    一、发行人概况


    (一)基本情况

    公司名称:信达地产股份有限公司

    法定代表人:贾洪浩

    设立日期:1984 年 7 月 20 日

    注册资本:152,426.0442 万元

    实缴资本:152,426.0442 万元

    注册地址:北京市东城区永内大街 1 号

    联系地址:北京市海淀区中关村南大街甲 18 号北京国际大厦 C 座 16 层

    工商注册号:110000001004991

    组织机构代码证号:10153018-2

    信息披露事务负责人:石爱民

    联系电话:010-82190959

    办公地址邮政编码: 100081

    所属行业:房地产

    经营范围:房地产开发;投资及投资管理;物业管理;企业管理咨询;销售
建造材料。

    (二)发行人设立及上市情况

    公司的前身北京市天桥百货股份有限公司,系北京天桥百货商场于 1984 年
7 月 20 日发起设立的中国改革开放以来第一家正式注册的股份制企业。1993 年
5 月经北京市经济体制改革委员会京体改委字(1993)第 43 号文批准,经中国

                                       42
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


证券监督管理委员会证监发审字(1993)6 号文复审通过,同意北京市天桥百货
股份有限公司作为规范的社会募集公司向社会公开发行股票,发行后总股本为
47,435,468 股,经上海证券交易所上证上函(93)第 2032 号文审核批准,公司
股票在上海证券交易所挂牌交易。

    (三)上市以来股本变动情况

     1、1994 年 1 月,根据公司董事会和股东大会决议,并经北京市体改委京体
改字(1993)第 177 号文批准,公司进行增资配股,公司实施每 10 股送 2 股、
配售 8 股方案后,股本增至 76,318,933 股。

     2、1998 年 4 月,公司股东大会批准公司 1997 年度利润分配方案,以 1997
年年末总股本 76,318,933 股为基数,向全体股东每 10 股送 2 股红股,方案实施
后公司股本增至 91,582,720 股。

     3、1999 年 4 月,公司股东大会批准公司 1998 年度利润分配方案,以 1998
年年末总股本 91,582,720 股为基数,向全体股东每 10 股送红股 3 股,方案实施
后公司股本增至 119,057,536 股。

     4、2000 年 9 月,公司以 1999 年年末总股本 119,057,536 股为基数,按照每
10 股配售 3 股方案实施配股,完成后公司股本增至 137,752,179 股。

     5、2001 年 10 月,公司股东大会批准 2001 年度中期利润分配方案,以公司
2001 年 6 月 30 日的总股本 137,752,179 股为基数,按每 10 股转增 3 股的比例进行
资本公积金转增股本,方案实施后公司股本增至 179,077,832 股。

     6、2003 年 6 月,公司股东大会批准 2002 年度利润分配、资本公积金转增
股本方案,公司以 2002 年年末总股本 179,077,832 股为基数,向全体股东每 10
股派送红股 2 股,每 10 股转增 5 股,方案实施后公司股本增至 304,432,315 股。

     7、2006 年 7 月,公司进行股权分置改革工作,股改对价为 10 送 2.86 股(资
本公积金定向向流通股每 10 股转增 11 股),2006 年 7 月 24 日,股东大会通过
了股改方案,2006 年 8 月 4 日,股改对价到账,公司总股本增至 497,034,936 股。




                                       43
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


     8、2008 年 12 月,经中国证监会核准,公司向信达投资、深圳建信、海南
建信、正元投资、赣粤高速公开发行股份共计 1,027,225,506 股,发行完成后公
司股份总数增至 1,524,260,442 股。

     截至 2015 年 9 月 30 日,发行人累计发行股本总数 1,524,260,442 股。

     (四)重大资产重组情况

     1、重组前的基本情况

    1998 年 12 月 29 日 , 北 大 青 鸟 通 过 协 议 方 式 受 让 法 人 股 , 持 有 发 行 人
15,349,870股,占股本总额的16.76%,股权转让后,北大青鸟成为公司第一大股
东,公司更名为北京天桥北大青鸟科技股份有限公司。北大青鸟入主后,公司
主营业务逐步调整为互联网信息服务,技术进出口,技术开发、转让等。2005
年 、 2006 年 和 2007 年 公 司 净 利 润 分 别 为 -29,953.23 万 元 、 4,557.22 万 元 和
-4,830.55万元。公司资产质量下降,财务状况渐显不佳,总体盈利能力欠缺,
被上海证券交易所实施上市公司股票交易的特别处理。

    2、重组方案

    2008年3月,发行人进行重大资产重组。作为重大资产重组主要组成部分之
一,2008年5月19日,信达投资通过协议方式以1元钱受让公司60,000,000股,持
有公司12.07%的股份,自2008年8月12日至9月22日收盘,信达投资通过上海证
券交易所交易系统共增持公司流通股5,631,254股。至此,信达投资持有发行人
65,631,254股股权,持股比例为13.20%。

    根据公司与东方科技、北大青鸟分别签署的《资产转让暨债务转移协议》,
东方科技以承接发行人基于往来款形成的对北大青鸟的负债的方式购买发行人
持有的ST华光44,883,200股即12.28%的股份,支付的对价为零;北大青鸟购买
的资产为发行人持有的对北京北大青鸟商用信息系统有限公司、西安北大青鸟
商用信息系统有限公司等18家企业的长期股权投资,以及全部的流动资产、固
定资产、无形资产和长期待摊费用,承接的负债为发行人与北大青鸟双方约定
的流动负债和少量非流动负债,支付的对价为17,753.69万元。

    2008年12月23日,经中国证券监督管理委员会《关于核准北京天桥北大青鸟
                                          44
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



科技股份有限公司重大资产重组及向信达投资有限公司等发行股份购买资产的
批复》(证监许可【2008】1435号文)和《关于核准信达投资有限公司及其一致
行动人公告北京天桥北大青鸟科技股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购
义务的批复》(证监许可【2008】1436号)核准批复,发行人向东方国兴等第三
方出售了除本次资产出售交易各方约定由公司保留的全部资产及负债,向五名
特定投资者(即:信达投资、深圳建信、海南建信、赣粤高速、正元投资)定向
发行了人民币普通股股票102,722.5506万股,用于购买上述五名特定投资者所持
有的11家公司的100%股权,本次公开发行股票价格为6.00元/股,每股面值1
元,其中:向信达投资发行768,887,057股、深圳建信27,472,550股、海南建信
30,619,400股、赣粤高速100,242,666股、正元投资100,003,833股,本次增发后信
达投资持有公司54.75%的股份,为发行人的第一大股东。根据中联资产评估有
限公司出具的中联评报字[2008]第 214 号-224 号《资产评估报告书》,发行人
购买的上述11家公司评估值为630,172.34万元,较账面值384,930.31万元增值
245,242.03万元,增值率为63.71%。

    3、发行股份购买资产实施情况

    截至2008年12月26日,信达投资、深圳建信、海南建信、赣粤高速和正元
投资用于认购股份的11家公司股权已经过户至公司名下,发行股份购买的资产
已经交割完毕。

    就该次发行股份购买资产验资事宜,公司委托中瑞岳华进行了验资,中瑞
岳华于2008年12月26日出具了中瑞岳华验字【2008】第2283号《验资报告》。该
报告显示,截至2008年12月26日,公司已收信达投资、深圳建信、海南建信、
赣粤高速和正元投资认购资金合计人民币6,301,723,126.13元。公司已收的认购
资金中包括信达投资、深圳建信、海南建信、赣粤高速和正元投资缴纳的新增
注册资本合计人民币1,027,225,506.00元。

    根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司于2008年12月29日出具的
《证券变更登记证明》,公司已于2008年12月29日就本次发行股份购买资产事宜
办理完毕增发股份登记手续,公司重大资产重组交易完成。

    公司已于2009年3月23日办理完毕新增注册资本的工商变更登记手续。2009
                                      45
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



年4月22日北京天桥北大青鸟科技股份有限公司更名为信达地产股份有限公司。

     (五)本次发行前股本总额及前十名股东情况

     1、公司股份结构

     截至2015年9月30日,公司总股本为1,524,260,442股,股本结构如下:

           股份类别                    股份数量(股)                持股比例(%)
一、有限售条件的股份
     1、国有法人股                                         --                            --
     2、境内非国有法人股                                   --                            --
有限售条件的股份合计                                       --                            --
二、无限售条件的股份
     1、人民币普通股                            1,524,260,442                          100
无限售条件的股份合计                            1,524,260,442                          100
三、股份总数                                    1,524,260,442                          100


     2、公司前十大股东
     截至2015年9月30日,公司前10名股东持股情况如下:


                                      占总股                      有限售       质押或冻结

          股东名称         股东性质   本比例     持股数量(股)     条件股       的股份数量

                                        (%)                       份数量         (股)
                           境内非国
1     信达投资                          50.81      774,518,291             -   591,590,000
                           有法人
2     赣粤高速             国有法人      6.58      100,242,666             -                -
      中央汇金投资有限
3                          国有法人      2.40       36,633,400
      责任公司
      中国证券金融股份
4                          国有法人      1.46       22,302,333
      有限公司
      财通基金-招商银行
5                            未知        1.43       21,870,800                              -
      -信达投资有限公司
6     崇远投资             国有法人      1.03       15,656,640             -                -
      全国社保基金一一
7                            未知        0.72       10,939,639             -                -
      一组合
                           境内非国
8     正元投资                           0.68       10,393,898             -                -
                           有法人
9     海南建信             境内非国      0.68       10,369,100             -                -

                                          46
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                          有法人
      大成基金-农业银行
10    -大成中证金融资产    未知         0.66       10,037,100           -               -
      管理计划
      合 计                  -         66.45    1,012,963,867           -    591,590,000

     注:发行人控股股东信达投资通过基金管理公司定向资产管理计划(财通基金-招商银

行-信达投资有限公司)在二级市场增持了公司股份。截至本募集说明书签署日,信达投资

持有公司股份796,859,091股(含定向资产管理计划),占公司总股本的52.28%;信达投资

及其一致行动人海南建信合计持有公司股份807,228,191股,占公司总股本的52.96%。


     二、发行人组织结构及对其他企业的权益投资情况


     (一)发行人组织结构图




     (二)发行人重要权益投资情况

       1、控股子公司基本情况

       截至2015年9月30日,发行人主要控股子公司情况如下表所示:

                                         47
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                                           单位:万元
                                       注册    持股比
序号        公司名称        注册地                                 主营业务
                                       资本    例(%)
                                                           房地产开发、经营,房地
 1     上海信达银泰         上海市    41,827      100      产咨询业务,建筑材料,
                                                           建筑五金
                                                           房地产开发经营,房屋租
 2     浙江信达地产         宁波市    17,969      100
                                                           赁
                                                           房地产开发及商品房销
 3     安徽信达房产         合肥市    15,000      100      售,房地产租赁,室内外
                                                           装饰
 4     广州信达置业         广州市    10,000      100      房地产业
                                                           房地产开发经营、物业管
                                                           理、房地产中介服务、房
                                                           地产咨询服务、自有房地
 5     深圳信达置业         深圳市     5,000      100
                                                           产经营活动、房屋租赁、
                                                           场地租赁(不含仓储)、企业
                                                           自有资金投资。
                                                           房地产开发经营;酒店开
                                                           发;建筑材料销售;商品
 6     海南信达置业         海口市    23,000      100
                                                           房销售;室内外装饰装修
                                                           工程
                                                           房地产开发、物业管理、
 7     信达重庆房产         重庆市     5,000      100      企业管理咨询、建材销售、
                                                           利用自有资金对外进行投
                                                           房地产开发经营、装饰装
 8     阜新信达房产         阜新市    10,000       70      修工程、物业管理、房地
                                                           产中介服务、楼盘销售
                                                           房地产开发、商品房销售、
 9     沈阳理想置业         沈阳市    10,000      100
                                                           自有房屋租赁
 10    青岛信达置业         青岛市    20,000      100      房地产开发、经营
                                                           房地产经营,混凝土施工,
                                                           建筑机具及设备租赁,咨
                                                           询服务;批发、零售、“四
                                                           代”电子产品,化工产品(不
 11    青岛信达荣昌         青岛市     2,000      100
                                                           含危险品),机械电子设
                                                           备,仪器仪表,工艺美术
                                                           品,百货,针纺织品,建
                                                           筑材料;市场开办、经营。




                                      48
                              信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                               注册      持股比
  序号            公司名称         注册地                                   主营业务
                                               资本      例(%)
                                                                    房地产开发。出售已开发
                                                                    建设的房屋、场地。房屋
                                   乌鲁木
     12     新疆信达银通                       15,162     100       出租。建筑材料、机械设
                                     齐市
                                                                    备租赁。商品房的售后服
                                                                    务。
                                                                    企业投资与资产经营管
                                                                    理,自有房屋租赁,投资
                                                                    咨询,股权投资,股权投
     13     上海信达立人           上海市      50,000     100       资管理,财务顾问,经济
                                                                    信息咨询,信息软件开发、
                                                                    销售、国内贸易(除专项
                                                                    规定外),产权经纪
            宁波汇融沁誉投资合                                      实业投资,投资管理,投
     14                            宁波市      23,100     100
            伙企业(有限合伙)                                      资咨询
            北京始于信投资管理
     15                            北京市      1,000      100       投资与资产管理
            有限公司
                                                                    房地产开发,投资管理,
            北京信达房地产开发                                      资产管理,物业管理,企
     16                            北京市      1,000      100
            有限公司                                                业管理咨询,销售建筑材
                                                                    料
            北京坤御投资有限公                                      投资管理,资产管理,物
     17                            北京市       100       100
            司                                                      业管理,房地产开发
 注:1、公司原子公司沈阳穗港、长春信达丰瑞、吉林信达建设已被区域整合成为沈阳理想
 置业的子公司;
 2、浙江信达地产系由宁波信达中建更名而来。
 3、公司原子公司台州信达置业、嘉兴信达建设已被区域整合成为浙江信达地产的子公司。

          2、主要控股子公司财务数据

          2014年度,发行人控股子公司的主要财务数据如下:
                                                                                        单位:万元

序号         单位名称         总资产         总负债        净资产        营业收入          净利润
 1        上海信达银泰       559,010.67     426,232.65    132,778.02      17,251.64         14,019.17
 2        宁波信达中建       769,850.64     574,738.83    195,111.81     128,451.49         20,235.23
 3        安徽信达房产       942,307.88     855,387.26     86,920.62     104,477.31         22,190.42
 4        广州信达置业       239,763.59     239,829.10          -65.51              -      -10,065.51
 5        深圳信达置业           911.89         41.12           870.77              -         -129.23
 6        海南信达置业        97,602.73      65,997.48     31,605.25      19,910.35          3,943.30
 7        信达重庆房产       251,603.13     247,425.90      4,177.23           0.65           -624.62


                                               49
                              信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



 8     阜新信达房产          63,309.95     62,275.79        1,034.16              0.60       -7,373.15

 9     沈阳理想置业          17,576.43      7,649.54        9,926.89                 -          -73.11
10     青岛信达置业         125,831.21    109,516.96       16,314.25         61,187.66        2,189.38
11     青岛信达荣昌          13,938.51      9,708.15        4,230.36          3,394.96       -2,143.04
12     新疆信达银通         110,034.57     42,688.73       67,345.84         14,384.23       18,711.74
13     上海信达立人         415,144.46    336,471.11       78,673.35         57,096.75       12,045.44
       宁波汇融沁誉投
14     资合伙企业(有限      23,049.86         24.56       23,025.30             46.00          25.84
       合伙)
       注:1、上表财务数据已经审计。北京始于信投资管理有限公司、北京信达房地产开发

       有限公司、北京坤御投资有限公司系公司 2015 年新设立公司,故无 2014 年财务报表。

       2、宁波信达中建已更名为浙江信达地产。

       3、发行人合营公司、联营公司情况

       截至 2015 年 9 月 30 日,发行人重要的合营及联营公司情况如下:

                                                                                         单位:万元

序号     企业名称         与发行人关系       注册资本       发行人持股(%)              主营业务
                                                                                     房地产开发
 1     上海万茸置业   联营企业                 30,000.00               40
                                                                                     与经营

       宁波杉杉鸿发
 2                    联营企业                  5,000.00               45            物业管理
       置业

                                                                                     房地产开发
 3     新疆恒信雅居   联营企业                  2,000.00               49
                                                                                     与经营


       4、发行人合营公司、联营公司主要财务数据

                                                                                         单位:万元

 序                          2014 年末    2014 年末     2014 年末       2014 年营         2014 年净
           企业名称
 号                          资产总额     负债总额      净资产总额      业收入总额        利润总额
 1     上海万茸置业          249,955.41    195,747.5       54,207.91        126,460.98     25,019.10

 2     宁波杉杉鸿发置业       21,840.98      3,992.9       17,848.06          9,397.52      1,002.16

 3     新疆恒信雅居           58,972.51     33,482.3       25,490.20                 -              -




                                             50
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    三、发行人的控股股东及实际控制人


    (一)公司控股股东情况

    公司名称:信达投资有限公司

    营业执照注册号:100000000034006

    企业类型:有限责任公司(法人独资)

    成立日期:2000 年 8 月 1 日

    注册地址:北京市西城区闹市口大街 9 号院 1 号楼

    办公地址:北京市海淀区中关村南大街甲 18 号北京国际大厦 C 座 17-19 层

    法定代表人:李德燃

    注册资本:20 亿元

    经营范围:对外投资;商业地产管理、酒店管理、物业管理、资产管理;资
产重组;投资咨询;投资顾问。

    主要财务数据:截至2014年12月31日,信达投资总资产5,886,290.04万元,
净资产1,530,022.87万元;2014年度,信达投资营业收入690,378.26万元,净利
润178,816.11万元。(信达投资2014年度数据已经审计)

    截至2015年9月30日,信达投资将所持有的公司无限售条件流通股份59,159
万股(占信达地产总股本的38.81%)在中国证券登记结算有限责任公司上海分公
司办理了质押手续。具体情况如下:

    出质人                  质权人                质押证券数量(万股)          备注

   信达投资        中融国际信托有限公司                    59,159
                   合 计                                   59,159

    除上述情况外,控股股东所持发行人股份不存在其他质押、冻结情况及重
大权属纠纷。

    (二)公司实际控制人情况

                                        51
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    公司实际控制人为中华人民共和国财政部,其前身为1949年10月1日成立的
中央人民政府财政部。

    公司最终母公司为中国信达。中国信达是由财政部独家发起,经国务院批
准,于1999年4月19日设立;性质为非银行金融机构。2010年6月29日,中国信
达完成整体变更。2012年,中国信达引入全国社会保障基金理事会、瑞士银行
集团(UBSAG)、中信资本控股有限公司(通过其全资子公司中信资本金融控
股有限公司持股)和渣打银行(StandardCharteredBank)(通过其全资子公司渣
打金融控股有限公司持股)四家战略投资者。四家战略投资者共投入资金103.7
亿元,合计持有中国信达16.54%股份。四家战略投资者增资后,中国信达的注
册资本为30,140,024,035元,为中国信达发展为“以不良资产经营为核心,以资
产管理和金融服务为发展重点的国际化、综合化金融集团”迈出了坚实的一步。
2013年12月12日,中国信达在香港联合交易所主板挂牌上市,注册资本为
362.57亿元人民币,成为首家登陆国际资本市场的中国金融资产管理公司。中
国信达自成立以来,先后接收了国家开发银行、中国建设银行、中国银行、中
国工商银行、交通银行等10多家银行及其他金融机构的不良资产。同时,积极
参与中国经济开发信托投资公司、汉唐证券有限责任公司、辽宁证券有限责任
公司等问题机构的托管清算和风险事件的专业化处置工作,在支持国有商业银
行改制上市、化解金融风险,维护金融市场秩序等方面发挥了重要的作用。中
国信达在做好不良资产处置回收工作的基础上,积极尝试有市场需求的多元化
金融服务业务,逐步形成了以不良资产处置经营为主业,证券、基金、保险、
信托、租赁等业务平台协同运作的多元化经营格局。

    中国信达资产管理股份有限公司的基本情况如下:

    公司名称:中国信达资产管理股份有限公司

    营业执照注册号:100000000031562

    企业类型:股份有限公司(上市、国有控股)

    成立日期:1999年4月19日

    注册地址:北京市西城区闹市口大街9号院1号楼

                                      52
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    法定代表人:侯建杭

    注册资本:362.57亿元

    经营范围:收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产,对不良资产
进行管理、投资和处置;债权转股权,对股权资产进行管理、投资和处置;破
产管理;对外投资;买卖有价证券;发行金融债券、同业拆借和向其他金融机
构进行商业融资;经批准的资产证券化业务、金融机构托管和关闭清算业务;
财务、投资、法律及风险管理咨询和顾问;资产及项目评估;国务院银行业监
督管理机构批准的其他业务。

    主要财务数据:截至2014年12月31日,中国信达总资产54,442,741万元,净
资产10,186,326万元;2014年度,中国信达营业收入 5,979,006万元,净利润
1,214,275万元。(中国信达2014年度数据已经审计)

    (三)公司与实际控制人之间的产权和控制关系

    截至2015年9月30日,公司控股权关系如下:




                                        53
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


注:信达投资自身持有发行人774,518,291股股份,通过定向资产计划(财通基金-招商银行-

信达投资有限公司)持有发行人21,870,800股股份,共持有发行人股份796,389,091股,持股

比例为52.25%。截至本募集说明书签署日,信达投资持有公司股份796,859,091股,占公司

总股本的52.28%;信达投资及其一致行动人海南建信合计持有公司股份807,228,191股,占

公司总股本的52.96%。


       四、发行人董事、监事、高级管理人员的情况


       (一)现任董事、监事、高级管理人员的基本情况
       截至2015年9月30日,发行人现任董事、监事、高级管理人员基本情况如下
表所示:

  姓名        性别         职务              任期起始时间              任期终止日期
贾洪浩         男         董事长             2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

丁晓杰         男       董事、总经理         2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

张载明         男          董事              2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

刘社梅         男          董事              2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

张宁           男      董事、副总经理        2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

梁志爱         男          董事              2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

罗林           男        独立董事            2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

霍文营         男        独立董事            2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

张圣平         男        独立董事            2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

黄凯           男       监事会主席           2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

李黎明         男          监事              2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

魏利琨         男        职工监事            2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

潘建平         男        副总经理            2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日
                     副总经理、董事会
石爱民         男                            2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日
                           秘书
陈瑜           男       总经理助理           2015 年 1 月 16 日         2018 年 1 月 15 日

    注:独立董事罗林先生已申请辞去公司独立董事职务。2015年11月16日,发行人召开第

六十七次(2015年第3次临时)股东大会,会议审议通过了改选刘红霞女士为新的独立董事。


                                          54
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (二)董事、监事、高级管理人员兼职情况

    截至2015年9月30日,发行人董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情
况如下表所示:

                                                                         是否是股东单
 姓名    公司职务              兼职单位            兼职单位所任职务
                                                                         位或关联单位

                                                  资产经营二部总经
张载明     董事     中国信达                                                   是
                                                  理

刘社梅     董事     信达投资                      副总经理                     是

                    赣粤高速                      总经理助理                   是

梁志爱     董事     上海嘉融投资管理有限公司      董事长                       否

                    国盛证券有限责任公司          董事                         否

                                                  董事、副总经理、
                    中国建筑设计咨询有限公司      党总支书记、教授             否
霍文营   独立董事                                 级高级工程师

                    北京建筑大学                  硕士生导师                   否

                                                  光华管理学院金融
                                                  系副教授,院长助
                                                  理、高层管理教育
                    北京大学                      中心执行主任、北             否
                                                  京大学金融数学与
                                                  金融工程研究中心
                                                  副主任
张圣平   独立董事   哈尔滨银行股份有限公司        独立董事                     否

                    广东水电二局股份有限公司      独立董事                     否

                    天津广宇发展股份有限公司      独立董事                     否

                    郑州银行股份有限公司          监事                         否

                    惠州硕贝德无线科技股份有
                                                  独立董事                     否
                    限公司

 罗林    独立董事   中国银河证券股份有限公司      独立董事                     否

                    崇远投资、北京五洲全新医
                                                  总会计师、董事或
李黎明     监事     药有限责任公司、北京便宜                                   否
                                                  监事
                    坊烤鸭集团有限公司等企业
    注:独立董事罗林先生已申请辞去公司独立董事职务。发行人2015年11月16日召开第

                                          55
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


六十七次(2015年第3次临时)股东大会,会议审议通过了改选刘红霞女士为新的独立董事。


    发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的
规定。

       (三)董事、监事、高级管理人员简历

       1、董事简介

    截至2015年9月30日,公司共有董事9名,其中独立董事3名。基本情况如
下:

       贾洪浩:男,1957年9月出生。历任中国建设银行黑龙江省分行地方投资
处、信贷一处、资金计划处处长,中国建设银行哈尔滨市分行副行长,中国建
设银行黑龙江省分行行长助理,中国信达资产管理公司哈尔滨办事处副主任,
中国信达资产管理公司重庆办事处副主任(主持工作)、主任,中国信达资产管
理公司托管清算部总经理,中国信达资产管理公司上海办事处主任,上海分公
司总经理等职。现任信达地产党委书记、董事、董事长。

       丁晓杰:男,1962年8月出生。历任中国建设银行新疆石油分行行长,中国
信达资产管理公司乌鲁木齐办事处副主任、主任,中国信达资产管理公司长沙
办事处主任,湖南分公司总经理,中国信达天津分公司总经理等职。现任信达
地产党委副书记、董事、总经理。

       张载明:男,1963年4月生。历任建设银行江苏省分行投资研究所理论研究
室副主任、办公室科长,苏州市政府办公室副主任,中国信达资产管理公司南
京办事处投资银行部高级经理,中国信达资产管理公司合肥办事处副主任、党
委委员、纪委书记,中国信达资产管理公司市场开发部副总经理,中国信达资
产评估部总经理、资产经营部总经理等职。现任中国信达资产经营二部总经
理、信达地产董事。

       刘社梅:男,1963年5月出生。历任机械工业部综合计划司主任科员,中国
浦发机械工业股份公司房地产公司副总经理,北京扬子公司副总经理,信达投
资证券业务部总经理,投资银行部总经理,信达投资总经理助理等职。现任信
达投资副总经理,信达地产董事。
                                        56
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



       张宁:男,1966年11月出生。历任中国人民建设银行信托投资公司证券业
务部证券交易处副处长,上海营业部副总经理兼总稽核,东城营业部总经理,
上海立人投资管理有限公司总经理,信达地产副总经理兼上海信达立人执行董
事、总经理兼上海信达银泰执行董事等职。现任信达地产党委委员、董事、副
总经理。

       梁志爱:男,1970年3月出生。历任江西昌泰高速公路有限公司人力资源部
经理,赣粤高速研究发展部经理。现任赣粤高速总经理助理、上海嘉融投资管
理有限公司董事长,兼任国盛证券有限责任公司董事、信达地产董事。

       罗林:男,1950年9月出生。曾兼任上海证券交易所上市委员会委员(第一
届)、中国金融会计学会常务理事(第二届)以及中国投资学会常务理事(第五
届)。现任中国银河证券股份有限公司独立董事,报告期内曾担任发行人独立董
事,截至本募集说明书签署日,罗林先生已辞去发行人独立董事职务。

       霍文营:男,1963年5月出生。曾就职于住房和城乡建设部建筑设计院、华
森公司等。现任中国建筑设计咨询有限公司董事、副总经理、党总支书记、教
授级高级工程师。兼任香港工程师协会会员、国家一级注册结构工程师、英国
皇家注册工程师、教育部卓越工程师计划委员会委员、中国建筑学会资深会
员、北京建筑大学硕士生导师、信达地产独立董事。

       张圣平:男,1965年8月出生。现任北京大学光华管理学院金融系副教授,
院长助理、高层管理教育中心执行主任、北京大学金融数学与金融工程研究中
心副主任。兼任哈尔滨银行股份有限公司、广东水电二局股份有限公司、天津
广宇发展股份有限公司、惠州硕贝德无线科技股份有限公司、信达地产独立董
事。

       刘红霞:女,1963年出生。现任中央财经大学会计学院教授,博士生导师,
博士后合作研究导师,兼任北京企业内控专家委员会委员,北京市高级会计师评
审委员会副主任委员,北京市会计学会常务理事,北京市财政学会理事。兼任北
京金自天正智能控制股份有限公司、方大锦化化工科技股份有限公司、武汉南国
置业股份有限公司、上海新黄浦置业股份有限公司、信达地产独立董事(发行人
于2015年11月16日召开的第六十七次(2015年第3次临时)股东大会审议通过了
                                       57
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



改选刘红霞女士为公司新的独立董事)。

       2、监事简介

   公司共有监事3名。各监事的基本情况如下:

       黄凯:男,1962年5月出生。 历任中国信达信托投资公司深圳证券业务部
总经理,中国信达信托投资公司深圳罗湖证券营业部总经理,深圳建信总经
理、信达地产副总经理。现任信达地产党委副书记、监事、监事会主席。

       李黎明:男,1962年1月出生。曾任崇远投资财务管理部部长。现任崇远投
资总会计师,兼任北京五洲全新医药有限责任公司、北京便宜坊烤鸭集团有限
公司等企业董事或监事职务、信达地产监事。

       魏利琨:男,1978年4月出生。曾在信达投资总经理办公室、信息技术部工
作。现任信达地产综合管理部总经理助理、信达地产职工监事。

       3、高级管理人员简介

   公司共有高级管理人员5名。基本情况如下:

       丁晓杰:详见现任董事简介

       潘建平:男,1963 年5月出生。历任青岛信达荣昌置业集团股份有限公司
副总经理,信达投资企业管理部总经理等职。现任信达地产党委委员、副总经
理。

       张宁:详见现任董事简介

       石爱民:男,1967年8月出生。历任中国建设银行山东省分行房地产信贷部
副主任,建行济南经四路支行副行长,中国信达资产管理有限公司济南办事处
投资银行部、股权管理部高级经理,青岛信达荣昌总经理,信达地产运营管理
部总经理、信达地产董事会秘书等职。现任信达地产党委委员、副总经理、董
事会秘书。

       陈瑜:男,1966年5月出生。历任宁波中建房地产开发公司总工程师,中国
建设银行宁海县支行行长、中国建设银行宁波市第二支行行长,宁波信达中建


                                       58
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



总经理、信达地产产品研发部总经理等职。现任信达地产总经理助理。

    (四)持有发行人股票及债券情况

    截至2015年9月30日,发行人全体董事、监事及高级管理人员均未直接持有
发行人股票和发行人债券。

    (五)董监高任职情况

    报告期内,公司董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司
章程》的相关规定。

    五、发行人主营业务情况

    发行人主营业务是以房地产开发业务为核心,以持有型物业经营和物业管
理为支持,坚持房地产主业与资本运营协调发展和良性互动的发展模式,适当
涉足保障性住房的开发建设。主要产品为住宅、商业、办公类房产。

    目前公司项目已进入上海、宁波、绍兴、合肥、海口、广州、重庆、乌鲁
木齐等近20个城市,覆盖包括长三角地区、中部地区、珠三角地区以及环渤海
地区在内的多个区域。浙江省、安徽省、上海市和广东省是目前公司项目分布
较多的区域,其中发行人在浙江省项目所在城市主要包括宁波、绍兴、嘉兴
等;在安徽省项目所在城市主要包括合肥、芜湖、马鞍山;在广东省项目所在
城市主要包括广州和湛江。

   (一)房地产行业情况

    1、行业概述

    房地产行业是指从事房地产开发建设、销售、租赁经营以及与此紧密相关的
中介服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业,是国
民经济中兼具生产和服务两种功能的独立产业部门。

    房地产业可以改善百姓居住条件关系到国计民生,同时其带动性强、有效推
动经济增长、对财政收入的贡献较大,是增强国民经济和改善人民生活的重要产
业。过去十几年我国房地产行业飞速发展,房地产投资持续增长,商品房建设增
长迅速,楼市价格不断攀升。2014 年以来我国房地产市场持续走弱,未来较长
的时间里,房地产市场将步入长期平稳的发展阶段。
                                     59
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (1)2014 年以来房地产开发投资活动持续放缓




   数据来源:国家统计局


    我国房地产业自 1998 年以来发展迅速。2000 年-2007 年,总体上房地产开
发投资保持持续增长。2008 年-2009 年,受金融危机影响,房地产开发投资增速
放缓,2009 年同比增速下降为 18.48%。2010 年,经济回升势头良好,房地产开
发投资增速放大,同比增长 33.22%。2011 年,房地产行业整体处于回落阶段,
房地产开发投资同比增长 27.91%,同上年相比回落 5.31%。2012 年,受宏观经
济增速放缓影响,房地产开发投资增速继续回落,同比增长 16.30%。2013 年,
房地产开发投资有所回升,同比增长 19.79%。2014 年,在中国经济进入新常态
及政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调
控政策陆续出台的背景下,房地产市场分化,房地产开发投资增速下降。2015
年 1-4 月,房地产开发投资较上年同期增长 6.04%,增速继续下滑,增幅较一季
度回落约 2.5 个百分点。

    截至目前,我国房地产业仍然以住宅作为主要投资领域。2000 年至今,房
地产住宅投资占房地产开发投资的比重始终维持在 65%以上,因而房地产住宅投
资走势基本与房地产开发投资同步。


                                         60
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (2)2014 年以来房地产供给端保持低迷




   数据来源:国家统计局




   数据来源:国家统计局

    房地产投资决定了土地购置和房屋新开工的变化,土地购置面积和新开工面
积也可反映房地产行业潜在供应情况。2003 年以前,土地购置面积保持每年 20%
以上的稳步增长,但增速持续下降,2004 年土地购置面积增速降为 7.63%。2005


                                         61
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



年至 2009 年,除 2007 年房地产开发企业土地购置面积增加外,其他 4 年房地产
开发企业购置土地面积一直呈现下降的局面。2010 年至 2013 年,除 2012 年宏
观经济增速放缓使得土地购置面积及房屋新开工面积出现负增长外,其余年份土
地购置面积维持增长态势。近十几年来我国房屋新开工面积均保持 13%以上增
速。2014 年,受政府控制房价、调整住房供应结构的宏观调控政策影响,土地
购置面积及房屋新开工面积均下降、同比降幅分别为 13.99%及 10.74%。2015 年
1-4 月,土地购置面积及房屋新开工面积持续下降。

    (3)2014 年以来全国商品房销售面积和销售额回落,但目前降幅已收窄




    数据来源:国家统计局


    2000 年-2007 年,全国商品房销售面积和销售额呈现稳步快速增长的局面,
复合增长率分别达 22.55%及 33.59%。2008 年,受金融危机影响,全国商品房销
售面积和销售额均出现一定程度的下滑,同比减少 15%左右。2009 年,经济刺
激计划和宽松的货币政策支持下,全国商品房销售面积和销售额恢复增长趋势,
同比增速分别为 43.63%及 76.94%;除去 2008 年基数较小的影响,2007 年至 2009
年,全国商品房销售面积和销售额复合增速分别为 10.68%及 21.82%。2010 年至
2012 年,全国商品房销售面积和销售额缓慢增长,主要原因一是政府为调控房
价分别出台了 2010 年新“国四条”、2011 年新“国八条”等以“限购”、“限贷”、“限
                                          62
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



价”为核心的行政性干预政策,2012 年房地产调控政策稳中趋紧,在保证经济发
展的背景下坚持调控不放松;二是 2012 年宏观经济增速放缓。2013 年,上半年
国五条加码调控,从需求端抑制房价上涨预期,下半年调控政策分化,热点城市
继续收紧,部分城市出现放松,全年商品房销售面积和销售额增速出现一定提升,
同比增速分别达 17.29%及 26.23%。2014 年,政府出台一系列控制房价、调整住
房供应结构的宏观调控政策的背景下,全国商品房销售面积和销售额均回落,分
别同比降低 7.58%及 6.31%。2015 年 1-4 月,为了鼓励改善性住房需求和刚性住
房需求入市,进而稳定住房消费,提振房地产市场信心,政府出台一系列政策,
全国商品房销售面积和销售额同比降幅较一季度均收窄逾 4 个百分点,房地产市
场出现回暖迹象。

    (4)2014 年以来商品房待售面积处于高位




   数据来源:Wind 数据库


    商品房待售面积主要是指房地产开发企业已竣工商品房中尚未售出或出租
的面积。2000 年末至 2009 年末,全国商品房待售面积均未突破 2 亿平方米。2010
年 8 月初,国家统计局改进了统计调查制度,把原来公布的房地产“空置”面积改
称为更加准确的“待售”面积。

    2014 年末,全国商品房待售面积高达 6.22 亿平方米,创历史高位。截至 2015

                                          63
                            信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



年 4 月末,全国商品房待售面积为 6.57 亿平方米,较上年同期增长 24.75%,增
幅基本与一季度持平。

     (5)2014 年以来商品房销售均价增速较低,2015 年 1-4 月均价增速小幅回





     数据来源:国家统计局


     2000 年至 2003 年,商品房平均销售价格平稳增长,增速维持在 5%以下。
2004 年,由于市场需求偏大、竣工面积增速持续低于销售面积增速,商品房平
均销售价格同比大幅增长,增速达 17.76%。为了抑制房价过快上涨,2005 年“国
八条”出台,之后两年内商品房平均销售价格增速持续下降,2006 年商品房平均
销售价格增速为 6.29%,接近调控前增长水平。2007 年,房地产市场销售畅旺,
商品房平均销售价格增长较快,增速达 14.77%。2008 年,随着全球金融危机的
冲击、经济下滑压力的加大,投资、投机性购房风险进一步增大,因而商品房销
售面积和销售额均出现一定程度的下滑,商品房平均销售价格也首次出现负增
长。2009 年宽松的货币政策、促进经济增长率提升的财政政策等有效地支撑了
房地产市场高速发展,产生市场价格和成交量持续上升的趋势,商品房平均销售
价格巨增,增速达 23.18%。2010 年至 2013 年,受抑制房价上涨的宏观调控政策
影响,商品房平均销售价格恢复平稳增长态势,增速维持在 8%左右。2014 年,


                                           64
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



受行业调整及楼市库存压力较大的影响,商品房平均销售价格增速明显回落,仅
为 1.39%。2015 年 1-4 月,商品房平均销售价格增速为 1.76%,销售均价增速小
幅回升。

    (6)房地产行业集中度稳步提升




   数据来源:中国指数研究院


    房地产行业集中度呈稳步提升趋势。2014 年,百强企业市场份额快速上升,
行业集中度进一步提高。在市场景气度下降的背景下,百强企业展现出较强的抗
波动能力,销售业绩稳步增长,市场份额上升至 35.40%,较上年提高 5.9 个百分
点,提升幅度为近 5 年最高。其中,综合实力 TOP10 企业持续发挥品牌优势和
规模效应,2014 年市场份额达 15.60%,较上年提高 3.7 个百分点,销售总额占
百强企业的 44%。

    2、行业的区域情况分析

    目前发行人项目位于包括长三角地区、中部地区、珠三角地区以及环渤海地
区在内的多个区域,项目已进入近 20 个城市,其中浙江省、安徽省、上海市和
广东省是目前公司项目分布较多的区域,其中发行人在浙江省项目所在城市主要
包括宁波、绍兴、嘉兴等;在安徽省项目所在城市主要包括合肥、芜湖、马鞍山;
在广东省项目所在城市主要包括广州和湛江。


                                       65
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (1)浙江省房地产行业情况

    根据浙江省统计局公布的数据,2014 年浙江省房地产开发投资 7,262 亿元,
比上年增长 16.8%,2014 年以来,全省房地产开发投资增速呈现先提高再回落的
走势,总体运行平稳。其中,住宅、办公楼、商业营业用房等物业类型投资分别
为 4,594 亿元、488 亿元和 949 亿元,分别增长 12.3%、29.2%和 32.3%。全省商
品房销售面积 4,677 万平方米,下降 4.3%,商品房销售额 4,923 亿元,下降 8.8%。

    2015 年 1-9 月,全省房地产开发投资 5,400 亿元,增长 2.4%。其中,商品
住宅、办公楼、商业营业用房等物业类型投资分别为 3,377 亿元、384 亿元和 776
亿元,分别增长 0.5%、8.8%和 14.6%。全省商品房销售面积 4100 万平方米,增
长 39.6%,其中,商品住宅、办公楼、商业营业用房分别增长 42.8%、5.8%和 29.4%;
商品房销售额为 4306 亿元,增长 40.5%,其中,商品住宅销售额增长 45.9%,
办公楼下降 0.1%,商业营业用房增长 10.5%。

    总体而言,近年来浙江省房地产开发投资仍处于增长水平,但增速已持续降
低,预计未来房地产开发投资增长趋缓,但从房地产销售情况来看,2014 年浙
江省房地产销售面积和销售金额呈小幅下滑,2015 年 1-9 月份销售面积和销售金
额均呈现增长,目前来看销售情况较为平稳。

    (2)安徽省房地产行业情况

    根据安徽省统计局公布的数据,2014 年,安徽省房地产开发投资 4,339 亿元,
同比增长 10%,但增幅有所下降;2015 年上半年,全省房地产开发投资 2,017
亿元,同比增长 2.6%,房地产投资增速继续放缓。

    2014 年安徽省全年商品房新开工面积 8,736.8 万平方米,同比下降 13.3%,
其中商品住宅新开工面积 5,929.5 万平方米,同比下降 17%。2015 年上半年,商
品房新开工面积 3,578.1 万平方米,同比下降 22.4%。

    2014 年安徽省商品房销售面积 6,202.2 万平方米,下降 1%,其中商品住宅
销售面积 5,364.9 万平方米,下降 3.7%;2014 年全省商品房销售额 3,345.2 亿元,
增长 5.1%,其中商品住宅销售额 2,691.8 亿元,增长 1.1%。2015 年上半年,安
徽省商品房销售面积 2,637.5 万平方米,同比下降 5.7%,其中商品住宅销售面积

                                      66
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



2,293.6 万平方米,同比下降 5.6%;商品房销售额 1,412.6 亿元,同比下降 7.9%,
其中商品住宅销售额 1,150.7 亿元,同比下降 6.2%。

    总体而言,近年来安徽省房地产投资增速继续放缓,楼市成交量和商品房销
售额出现开始下滑,但降幅不明显,企业新开工面积有所下降,房地产库存压力
显现,市场消化能力有所减弱。

    (3)上海市房地产行业情况

    根据上海统计局公布的数据, 2014 年度,上海市房地产开发投资 3,206.48
亿元,较上年同期增长 13.7%;房屋新开工面积为 2,782.02 万平方米,较上年同
期增长 2.8%;房屋竣工面积为 2,313.29 万平方米,较上年同期增长 2.6%;房屋
销售面积为 2,084.66 万平方米,较上年同期下降 12.5%。

    2015 年 1-11 月,上海市房地产开发投资 3,126.34 亿元,较上年同期增长 8%,
占全社会固定资产投资的 57.2%;房屋新开工面积 2,306.21 万平方米,较上年同
期下降 10.6%,其中,住宅新开工面积 1,369.61 万平方米,下降 2.7%;房屋竣
工面积 2,080.31 万平方米,增长 18.4%,其中,住宅竣工面积 1,235.57 万平方米,
增长 3.7%;房屋销售面积 2,159.42 万平方米,较上年同期增长 23.5%。其中,
住宅销售面积 1,801.39 万平方米,增长 19.8%。

    总体而言,2015 年上海市房地产投资增速较 2014 年有所放缓,2014 年房屋
销售面积呈下滑趋势,2015 年 1-11 月呈现较快增长。

    (4)广东省房地产行业情况

    根据广东省统计局公布的数据, 2014 年,广东房地产开发完成投资 7,638.45
亿元,同比增长 17.7%。商品房销售面积 9,315.76 万平方米,同比下降 5.3%;
商品房销售额 8,461.84 亿元,下降 5.4%,其中,商品住宅销售面积下降 7.6%,
销售额下降 6.9%。

    2015 年前 1-9 月份,广东房地产开发投资稳中趋缓,房地产开发企业共完成
开发投资 6,122.16 亿元,同比增长 16.0%。2015 年广东商品房销售市场回暖显著,
销售面积累计增幅多月持续大幅回升,至 9 月后开始略有放缓,销售面积和销售
额均创同期历史新高。2015 年 1-9 月,广东省商品房销售面积 7,817.94 万平方米,
                                      67
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



同比大幅增长 31.9%,商品房销售额 7,654.83 亿元,增长 39.6%。商品房销售价
格也是水涨船高,2015 年前三季度,广东商品房平均销售价格为每平方米 9791
元,比上年同期提高 541 元,同比增长 5.8%,其中,深圳销售价格增幅领涨全
国。深圳商品房销售均价为每平方米 33785 元,增长 38.6%,广州同比增长 4.9%,
与深圳相比虽然增幅较小,但也处于持续上升趋势。

    3、我国房地产行业特点

    (1)周期性

    房地产行业的周期与经济发展周期结合紧密。房地产行业发展受经济周期波
动的影响,同时我国房地产行业作为国民经济的重要支柱产业也影响经济发展。
由下图可以看出,固定资产投资的波动要高于 GDP 的波动,房地产投资的波动
幅度与 GDP 波动幅度相近。




    (2)关联性

    房地产的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切相关的行业有建材
工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业,以及商业、文化、教育等配套设
施和其他服务业等。这种高度关联性,使房地产业的发展具有带动其他产业和整
个国民经济增长的重大作用。

    (3)地域性

                                      68
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    房地产是不动产,当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格
存在差异时,不可能象其它商品一样,通过房地产在地区之间的流动来使这种不
平衡或差异缩小甚至消失。同时,不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、
气候差异对于房地产产品的需求不尽相同,各地房地产价格走势也略有差异。因
此,房地产业的属地化经营特点十分明显。

    (4)资金密集型

    由于房地产具有价值大,位置固定,整体不可分割等特点使其投资金额较大,
因此房地产业是资金密集型行业。开发一个房地产项目往往需要投入大量资金,
不但要求房地产开发企业自身具有雄厚的资金实力,而且需要有良好的品牌、信
用和融资能力。

    4、2012年以来我国房地产行业主要产业政策走向

    (1)2012 年度我国房地产调控政策稳中趋紧,在保证经济发展的背景下坚
持调控不放松,通过差别化信贷等手段,支持合理自住需求,抑制投资投机需求;
保障房建设力度持续加大。

    2 月 18 日住房和城乡建设部:加快推进房产税改革,扩大征收试点范围,
将对个人住房征收房地产税作为“房地产领域长效机制建设”任务的一部分,要求
配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作;

    2 月 22 日土地监管新政策出炉,国土部严打小产权房。国土资源部执法监
察局巡视员王宗亚重申小产权房不予确权登记,不受法律保护的规定;

    4 月 17 日国土资源部:警惕一些地方放松调控。国土资源部表示,2012 年
房地产用地管理和调控的中心任务是,以保障性安居工程用地落实为重点做好住
房用地供应工作,努力保持土地市场平稳运行;以促进形成住房有效供应为重点
做好已供住房用地的监管工作,加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管;

    5 月 4 日禁墅令拖住别墅入市脚步,销售策略改变。这对 9 年中被 5 次提及
禁令的别墅类住宅产品十分恰当。2012 年 2 月国土部第 5 次发出禁墅令,致使
别墅住宅市场再度成为市场关注的热点;


                                      69
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    5 月 10 日住房和城乡建设部:国务院明确今年扩大房产税试点;

    5 月 15 日国土资源部:对房价上涨过快地区将督导;

    5 月 16 日住房和城乡建设部部署督察全国住房公积金。将其列为 2012 年住
房和城乡建设部开展的八项重点工作之一;

    5 月 18 日住房和城乡建设部关键期定调:决不让调控反复。地方政府小动
作不断,各方声音此起彼伏———房地产调控关键时刻,住房和城乡建设部明确
调控方向不改,回调仍是主基调,并称“决不让调控出现反复”;

    6 月 18 日多部委密集表态:房地产调控不动摇;

    6 月 18 日住房和城乡建设部发文,强调将继续坚定不移地抓好房地产市场
调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是 2012 年该部第三次表态坚持房地
产调控不动摇;

    7 月 26 日财政部:下半年严格实施差别化住房税收政策,,加强交易环节
和持有环节相关税收征管,抑制投机投资性购房需求。同时要落实和完善结构性
减税政策。加快和扩大营业税改征增值税试点,促进服务业发展;

    11 月 29 日国务院修改土地法征地补偿可能提高 10 倍。在国务院常务会议
上,讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》,对农民集体所有土
地征收补偿制度作了修改;

    12 月 18 日国土资源部:坚持楼市调控不动摇。认真贯彻落实中央经济工作
会议精神,继续坚持房地产调控政策不动摇,保持从严从紧调控基调;

    12 月 25 日住房和城乡建设部:明年继续限购,房价过快上涨问责。

    (2)2013 年度“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词,全国整体调控
基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台,继
续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确。

    2 月 20 日,“新国五条”颁布,主要为完善稳定房价工作责任制;坚决抑制
投机投资性购房;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;
加强市场监管;
                                      70
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    3 月初,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,
其中二手房交易的个人所得税由交易总额的 1%调整为按差额 20%征收,被称为
此次新政的最大亮点;

    4 月 15 日国家发改委:房企不得捂盘惜售制造房源紧张气氛。国家发改委
要求房地产企业必须在交易场所醒目位置放置标价牌、价格表或价格手册,一次
性公开所有可售房源,明确标示所有可售房源的价格及相关信息;

    6 月 27 日国土资源部:加快棚户区改造,继续做好调控

    (3)2014 年度我国经济进入中高速增长的新常态,房地产市场则持续走弱,
商品房量价均呈现同比下降,开发投资增速持续放缓。在此背景下,中央政策以
“稳”为主,更关注民生保障和长效机制顶层设计,通过货币政策调整、户籍改革、
棚户区改造等有效措施保障合理购房需求,稳定住房消费。

    3 月份:全国两会召开,城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产
市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。5 月 19 日国家发改委:发布
《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》,提出
逐省研究融资预案,适当放宽企业债券发行条件,推进企业债券新品种创新,研
究推出棚户区改造项目收益债券,开展棚户区改造项目收益债券试点;

    5 月 20 日,国务院批转国家发改委《关于 2014 年深化经济体制改革重点任
务的意见》,优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革措施,包
括深化户籍、土地等相关制度改革,以及推进房产税立法工作;

    6 月 23 日中华人民共和国保险监督管理委员会:发布《关于开展老年人住
房反向抵押养老保险试点的指导意见》,宣布从 7 月 1 日起在北京、上海、广州、
武汉四地正式开展为期两年的试点,投保人群为 60 周岁以上拥有房屋完全独立
产权的老年人;

    7 月 2 日住房和城乡建设部:发布《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理
工作的意见》指出,要完善城镇低收入住房困难家庭资格复核制度,承租人违反
有关规定或经审核不再符合公共租赁住房保障条件的,应退出公共租赁住房保
障。同时提出要创新融资机制,多方筹集资金,特别指出要落实民间资本参与公

                                      71
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



租房建设的各项支持政策;

    7 月 11 日住房和城乡建设部:各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场
的相关政策,其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积,加强房地
产结构调整,完善房地产项目周边配套设施,加快行政审批速度等。这意味着中
央层面放开对限购等短期行政手段的限制,允许各地按照实际情况调整;

    8 月 4 日国务院:发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,提出落
实财税支持政策,市、县人民政府要切实加大棚户区改造资金投入,落实好税费
减免政策;

    9 月 30 日央行:发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一
步做好住房金融服务工作的通知》,对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升:
首套房贷利率下限重回基准利率的 0.7 倍;已有 1 套住房并已结清相应购房贷款
后再次申请贷款的,银行执行首套房贷款政策;在已取消或未实施“限购”措施的
城市,对拥有 2 套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住
房,银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平;

    10 月 29 日住房和城乡建设部、财政部、央行:联合下发《关于发展住房公
积金个人住房贷款业务的通知》(以下称《通知》),降低贷款申请条件至连续
缴存 6 个月(含)以上,并且针对发放率在 85%以下的城市,提高首套自住住房
的贷款额度,而针对发放率在 85%以上的城市,积极协调组合贷。同时《通知》
提出积极推进异地贷款,并简化公积金贷款申请流程,降低中间费用;

    11 月 21 日央行:中国人民银行发布了下调人民币贷款和存款基准利率的通
知,其中五年期以上住房商业贷款基准利率由 6.55%调整为 6.15%,下调了 0.4
个百分点;住房公积金贷款基准利率由 4.5%调整为 4.25%,下调了 0.25 个百分
点。

    (4)2015 年上半年,我国房地产市场逐步回暖,特别是二季度以来成交增
长显著。在整体宏观环境压力仍存的背景下,中央定调稳定住房消费,多轮金融
信贷政策发力,改善市场环境,促进需求入市。与此同时,各地因城施策出台一
系列宽松政策,以公积金政策调整为主,包括财政补贴和税费减免等掀起地方新


                                     72
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



政高潮,刺激需求特别是改善性需求释放。

    2 月 4 日央行:自 2015 年 2 月 5 日起下调金融机构人民币存款准备金率 0.5
个百分点;

    3 月 1 日央行:自 2015 年 3 月 1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准
利率。金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35%;一年期存款基
准利率下调 0.25 个百分点至 2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构
存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2 倍调整为 1.3 倍;其他各档次存
贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整;

    3 月 5 日政府工作报告:稳定住房消费,坚持分类指导,支持居民自住和改
善性住房需求。两会代表委员认为,这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范
围,加强对刚需及二次改善型购房需求的政策支持;

    3 月 25 日国土资源部、住房和城乡建设部:发布《关于优化 2015 年住房及
用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求 2015 年各地有供、
有限,合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整;
多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督
力度;

    3 月 30 日央行、住房和城乡建设部、中国银行监督管理委员会发布《中国
人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有
关问题的通知》,规定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住
房,最低首付款比例为 20%;对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工
家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付
款比例为 30%;

    3 月 30 日财政部:发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,通
知要求,自 3 月 31 日起,个人住房转让营业税免征年限由 5 年恢复至 2 年。个
人将购买不足 2 年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买 2 年以上(含
2 年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额
征收营业税;个人将购买 2 年以上(含 2 年)的普通住房对外销售的,免征营业


                                      73
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



税;

    4 月 20 日央行:自 2015 年 4 月 20 日起下调各类存款类金融机构人民币存
款准备金率 1 个百分点。降准之后,银行发放贷款的限制更宽松了,购房者到银
行办理房贷将会比以前容易,所以房地产市场的需求将进一步释放;另一方面,
房企贷款也更加容易了,有利房地产市场资金链的流动,使整个市场更加活跃;

    4 月 30 日中央政治局:把“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健
康发展的长效机制”作为重要内容。盘活存量和制度改革,是未来建设房地产健
康长期发展的精神核心;

    5 月 11 日央行:自 2015 年 5 月 11 日起下调金融机构人民币贷款和存款基
准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.1%;其他各档次
贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。这一调整使商业房
贷利率调整到了 5.65%,住房公积金贷款利率调整到了 3.75%;

    6 月 17 日国务院常务会议:推进以人为核心的新型城镇化部署,实施三年
行动计划,改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区 1800 万套,农村危房
1060 万套,同步规划和建设公共交通、水气热、通讯等配套设施。同时,针对
棚改最急需的资金问题,鼓励以特许经营等方式开展市场化融资,支持加大信贷
投放。鼓励社会资本参与棚户区改造,意味着我国在住房保障领域正从过去较多
由政府直接供给,向未来更多社会力量广泛参与的方向转变;

    6 月 28 日央行:自 2015 年 6 月 28 日针对性地对金融机构实施定向降准,
以进一步支持实体经济发展,促进结构调整。金融机构一年期贷款基准利率下调
0.25 个百分点至 4.85%;一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2%;其他各
档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整;

    8 月 19 日,住房和城乡建设部、商务部等多部门联合发布:明确境外机构
在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际
需要的自用、自住商品房;

    8 月 25 日,央行:下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 0.25 个百分点,
成为 2015 年的第四次降息,至此,商业贷款首套房年利率最低为 4.87%;

                                      74
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    8 月 31 日,住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布:为进一
步完善住房公积金个人住房贷款政策,支持缴存职工合理住房需求,对拥有 1 套
住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委
托贷款购买住房的,最低首付款比例由 30%降低至 20%。北京、上海、广州、
深圳可在国家统一政策基础上,结合本地实际,自主决定申请住房公积金委托贷
款购买第二套住房的最低首付款比例。

    5、行业竞争情况

    我国房地产行业虽然经过十几年高速发展的黄金时代,但是仍存在企业小、
散、乱的格局。2010 年我国从事房地产开发的企业有 6.6 万家,而在 2008 年则
有 8.7 万家。每个企业占据的市场份额极其有限,2010 年平均每家房地产开发企
业的年均销售额仅为 0.79 亿元。经过 2014 年房地产市场的调整,国内楼市正在
向买方市场过渡,未来房地产行业整合速度加快,集中度将逐渐提高。

    (1)房地产行业进入壁垒日益提高。随着土地市场化机制的逐步完善,行
业管理日益规范,对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高,缺乏品牌的
中小房地产开发企业将被市场淘汰。

    (2)房地产行业进入买方市场时代。伴随着中国经济进入新常态,房地产
行业也步入深度调整期,楼市全面上涨格局不复存在,住房日益回归其居住和消
费属性,预示买方市场时代到来,对房地产商品的品质要求提升,行业内优胜劣
汰,整合必将加速。

    (3)房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业,随着房地产行
业市场竞争的升级,资本实力将成为企业竞争的主导因素,资金实力雄厚、充分
运用各种金融工具,具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市
场的领导者。

    6、我国房地产行业未来发展趋势

    我国房地产行业进入相对成熟的稳定期,未来房地产作为城镇化的主要载
体,仍有较大的发展空间。

    (1)房地产行业未来将逐步细化为住宅、商业、房地产服务、产业地产、
                                     75
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



混业经营五大板块。住宅地产子行业中,具有品牌、综合实力强的房地产企业将
通过渗透和并购快速提升集中度;商业地产子行业发展契机在于房地产信托投资
基金(REITS)、住房抵押贷款证券化(MBS)等新型金融工具和创新盈利模式;
房地产服务商将在后市场趋势到来时,积极发展物业咨询、设计服务、投资顾问、
租赁管理、资产组合等多元化服务业务;混业经营可能是更多原有住宅开发商的
转型之路,采取加法策略(地产+X)跨行业拓展,即涉足并购、养老/旅游/休闲
地产、上下游扩展、社区服务、医院、物流等。

    (2)房地产行业未来将进入并购整合期。房地产行业竞争加剧,部分中小
房企面临难以为继、资不抵债的风险,行业趋于集中化,大规模并购重组的可能
性在逐步增加。

    (二)发行人的市场地位

    信达地产于 2008 年完成了发行股份购买资产暨重大资产重组,公司发展进
入了新的历史阶段。公司房地产业务脱胎于原中国建设银行所属的房地产开发实
体,整合于信达投资的房地产业务板块,成长为今天拥有超过百亿资产的房地产
开发企业集团。公司业务布局主要分布在浙江、上海、广东、安徽、山东、吉林、
新疆、辽宁、海南、山西、重庆等省区,公司开发产品多次获得包括我国房地产
开发领域最高奖项--"广厦奖"在内的多项荣誉。2011 年 5 月,公司被中国房地产
研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合评为“2011 北京房地产开
发企业 20 强”及“2011 中国房地产上市公司百强”,2014 年获中国房地产销售面
积百强企业称号。

    2012-2014 年,发行人房地产销售面积分别达到 43.39 万平方米、61.38 万平
方米、66.91 万平方米,实现合同销售金额 37.64 亿元、51.39 亿元、66.04 亿元。
发行人近三年市场份额变化情况见下表:

                       发行人近三年市场份额变化情况

            年度                     2014 年度           2013 年度         2012 年度
房地产销售面积(万平方米)                    66.91              61.38             43.39
占全国商品房销售面积的比例                    0.06%             0.05%             0.04%
合同销售金额(亿元)                          66.04              51.39             37.64

                                        76
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


占全国商品房销售额的比例                        0.09%             0.06%             0.06%

    目前发行人项目位于包括长三角地区、中部地区、珠三角地区以及环渤海地
区在内的多个区域,项目已进入近 20 个城市,其中浙江省、安徽省、上海市和
广东省是目前公司项目分布较多的区域,2014 年,浙江省、安徽省、上海市和
广东省的房屋销售面积分别为 4,677 万平方米、6,202.2 万平方米、2,084.66 万平
方米、9,315.76 万平方米,发地人在区域市场所占份额仍然较小。

    (三)发行人竞争优势和劣势

    1、竞争优势

    (1)协同业务优势

    作为中国信达(1359.HK)唯一的房地产开发业务运作平台,公司的比较优
势在于中国信达系统资源能够为公司共享,包括客户资源与组织网络等,同时中
国信达系统为公司的发展提供项目机会和资金方面的支持。公司将借助中国信达
系统资源,继续加强集团协同联动,不断创新公司业务模式和盈利模式。在业务
模式方面,借助中国信达的不良资产经营、投资及资产管理和金融服务功能优势,
由原来的全产业链的房地产开发商向房地产投资商与房地产专业服务商相结合
转变;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、咨询监管业
务收入以及投资收益等多元化收入来源转变。由于中国信达主业为不良资产处
理,具有反周期的特性,因此,在房地产市场的周期性变化中,存在房地产企业
与项目的重整重组和特殊机遇投资机会,公司依托中国信达集团协同,具有一定
的反周期运作能力和并购实力。

    (2)较为显著的土地成本优势

    公司获取土地策略较为审慎,土地取得成本较低。同时,公司项目多分布于
长三角地区及省会等经济发达城市,项目总体价值较高,较低的楼面地价保证了
较高的盈利空间。近年来公司保持了较强的获利能力,2012-2014 年公司营业毛
利率分别为 37.86%、36.92%和 35.79%,毛利率指标在房地产上市企业中处于较
高水平。得益于中国信达的项目渠道资源及公司自身较为审慎的土地取得策略,
现阶段公司土地储备成本较低,能够较好地对其盈利空间形成保障。

                                          77
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (3)管理团队市场化意识较强,专业水平高

    公司具有和谐、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。公司重
组上市以来,经过磨合,组织结构和管控模式得到完善,公司管理水平有所提高。
公司很多下属子公司伴随中国房地产业的起步而成长,产品品牌在区域市场具有
一定的影响力,开发项目多次荣膺“广厦奖”等国家级奖项,公司专业能力得到市
场认可。管理团队市场化意识较强,管理规范,培养了一批房地产专业人才,具
有在当地进行城市深耕的基础。随着公司推进人才工程建设,实施“信之源”大学
生培养计划和“达以远”人才梯队计划,加大市场化人才引进,公司人力资源不断
改善,团队活力持续提高。近三年及一期,公司通过并购整合多个项目,积累了
项目经验,形成了整套的并购业务程序,同时也培养了大量项目并购整合人员。

    (4)精细化管理提升方面

    公司通过开展主题管理年活动等方式不断提升精细化管理水平。2011 年,
开展成本管理年活动,通过健全成本管理体系、加大集中采购力度、规范开展招
投标工作,成本管理水平有所提高。2012 年,开展产品管理年活动,通过做好
项目定位和规划设计、推行项目建造标准、深化产品线研究和应用,产品性价比
和市场竞争力有所提高。2013 年,开展营销管理年活动,不断提高营销能力,
并以营销为龙头,以客户为导向,带动各个开发环节的精细化管理水平。2014
年,公司开展运营提升年活动,探索标准化的房地产项目运营体系,提高项目运
营效率。2015 年,公司将秉持客户至上的理念,倡导客户思维,在成本、产品、
营销、物业等领域突出客户导向、精耕细作,努力为客户创造价值。

    2、竞争劣势

    (1)融资结构单一

    目前公司房地产开发融资仍以自有资金、预售物业款、租金收入以及银行贷
款、信托融资及基金融资等为主,外部融资渠道较为单一。

    (2)资本实力和规模仍显不足

    目前公司的资本实力和规模仍显不足。为了能够顺利地实现快速发展,公司
尚需补充资本金,并充分发挥协同优势和土地成本优势,扩大公司规模。
                                       78
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



   (四)公司经营方针及战略

    公司的发展愿景是抓住中国新型城镇化发展机遇和房地产金融化发展趋势,
发挥公司在房地产开发方面的专业能力,充分整合利用内外部资源,强化集团协
同联动,同时利用资本市场功能,形成具有信达特色的房地产开发与资本运作相
结合的综合性房地产开发企业。

    根据公司的愿景,公司从业务发展、商业模式、集团协同、产品定位、城市
布局等方面确定了公司发展战略。

    业务发展方面,公司仍以房地产开发业务为核心,以持有型物业经营、房地
产金融业务和物业服务为支持,坚持房地产主业与资本运营协调发展和良性互动
的发展模式,继续巩固既有区域市场地位,同时以市场为导向,以经济效益为核
心,抓住机遇逐步进入其他区域,扩大公司的市场影响力。

    商业模式方面,公司依托信达系统资源,以市场为导向,多渠道获取项目;
通过信达系统支持、资本市场和一般资金市场,多元化获取资金;通过专业化开
发销售和经营管理,获取开发收益和管理效益;通过优质物业的持有运营,获取
稳定现金流和资产增值;通过发展房地产金融业务,创新盈利模式,形成信达地
产的特色。

    集团协同方面,公司作为中国信达的房地产开发业务运作平台,其比较优势
在于中国信达系统资源能够为公司发展提供项目和资金方面的支持。公司将借助
中国信达系统资源,继续加强集团协同联动,不断创新公司业务模式和盈利模式。
业务模式上,公司借助中国信达的不良资产经营、投资及资产管理和金融服务功
能优势,由原来的全产业链的房地产开发商向房地产投资商与房地产专业服务商
相结合转变;盈利模式上,公司将由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、咨
询监管业务收入以及投资收益等多元化收入来源转变。

    产品定位方面,公司以开发高性价比的住宅产品为主,重点关注首次置业和
首次改善性需求,同时以写字楼为主探索发展优质持有型物业。

    城市布局方面,公司在扩展已进入城市发展空间的基础上,坚持城市深耕,
深化城市布局,形成(3+3)的全国化布局,即长三角、珠三角、环渤海;中部、

                                     79
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


西部、东北。

    基于公司的发展战略,公司制定了一系列管理制度,倡导精细化管理和集约
化经营,强化组织管控,不断优化组织结构,提高工作效率。

    管理方面,公司采取战略管理及价值链管理相结合的管控模式,公司总部着
重做好战略规划、经营计划、投融资、项目定位、规划设计、成本控制、资金财
务、人力资源等重要环节的管理;所属公司建立和完善以项目计划管理和运营目
标管理为主的价值链管控模式,强化项目运营目标管理与考核机制,完善项目管
理模式和管理体系。

    综上所述,公司将充分利用资本市场的平台,在巩固和提升房地产开发核心
能力的基础上,通过再融资方式逐步扩大资本规模和抗风险能力;通过集团协同、
收购兼并等多种方式,扩大公司在房地产行业的市场份额和业务规模,为未来公
司的可持续发展奠定基础;同时,通过引入战略投资者,提升公司的资本实力、
管理水平和市场形象。

   (五)发行人的主要业务情况

    1、主要业务

    公司主营业务是以房地产开发业务为核心,以持有型物业经营和物业管理为
支持,坚持房地产主业与资本运营协调发展和良性互动的发展模式,适当涉足保
障性住房的开发建设。

    2、主要业务流程

    房地产开发流程较为复杂,涉及政府部门和合作单位比较多,要求房地产开
发企业拥有较强的项目管理和协调能力。发行人采取总部及项目公司密切合作发
展项目,总部负责有关项目开发的战略决策,所属公司及项目公司则管理项目的
日常开发。发行人房地产开发的主要业务流程为:公司根据各种渠道获取土地信
息,在充分市场调查和科学项目评估基础上,通过自身优势筹集资金购买或其他
方式获取土地;获取土地后在充分了解市场需求基础上按照房地产相关规定制定
项目规划;通过招标选择施工单位并根据公司成本、质量等相关管理制度对施工
过程进行管理;最后,公司完成成品房交付、售后服务等。
                                      80
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    公司主要业务流程图如下:

土地储备阶段        规划设计阶段             施工管理阶段             商品房销售阶段



  信息获得             小区规划           项目预算及施工招标             商品房预售


市场调查            单体设计                 施工过程管理             成品房竣工验收


 项目评估             项目前期报批                                       成品房交付


资金筹集               前期招标                                           售后服务


 取得土地                                                                 余房管理




    公司标准项目开发流程包括四个阶段,首先是土地储备阶段,该阶段的主要
内容包括公司在市场上寻找获得土地出让相关信息,经过市场调查及项目的评估
后出具可行性报告,在项目立项及筹措资金后最终通过公开拍卖等方式取得土
地,获得国土出让合同及建设用地批准书等。

    规划设计阶段主要内容包括取得土地后经过勘探和规划设计等流程出具具
体的规划设计方案,获得用地规划许可证,并为后续的施工启动招标流程等。

    施工管理阶段的内容包括施工图纸的设计和会审,获得建设工程规划许可
证,工程施工方案的制定,获得施工许可证后正式启动施工并进行施工过程管理。

    商品房销售阶段主要包括商品房预售及成品房竣工验收交付,公司取得商品
房预售许可证后进行销售方案的策划推广,进行预售,成品房获得综合验收合格
证后交付销售,后续进行物业管理及其他售后服务。

    3、主要经营模式

    (1)采购模式

    目前公司采购方式分为公开招标、邀请招标、直接采购和零星采购四类。公

                                        81
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



开招标指国家及项目所在地建设行政管理部门规定须公开招标的采购项目应公
开招标,其流程按国家及各地政府的相关要求执行。邀请招标是指除公开招标之
外的招标项目应采用邀请招标方式,相关流程及相关要求在公司制度文件中有详
细规定。金额较小的采购项目又分为直接采购和零星采购两种方式,这类采购一
般都发生在项目公司。

    为了与供方建立长期、稳定的合作关系,提高采购部品质量,降低采购成本,
公司还推行集中采购。集中采购包括:建筑部品的集中、供方的集中和品牌的集
中。目前公司的集中采购分为全系统普遍适用的集中采购和区域集中采购两种。
系统适用的集中采购由公司总部统一组织与供方签订战略合作协议,所属公司负
责具体采购的实施。这类采购项目包括电梯、外墙涂料、型材、进户门、五金配
件、太阳能等。区域集中采购由具备条件的所属公司上报区域集中采购方案,经
公司总部同意后,所属公司负责组织实施。近两年,公司选取了项目较多的安徽
公司和浙江公司推行区域集中采购。

    公司采用供应商信息库的方式管理供应商,公司的供应商信息库由公司总部
和所属公司共同建立。从供应商入库程序、供应商信息库的使用以及对供应商的
评估等具体工作要求,公司制定了《供方管理规程》、《中介机构管理规程》、
《营销供方选择操作指引》等文件。

    (2)生产模式

    公司采取总部及项目公司密切合作发展项目,总部负责有关项目开发的战略
决策,所属公司及项目公司则管理项目的日常开发。公司主要生产流程见上述主
要业务流程。

    (3)销售模式

    根据规定,公司所开发的房地产项目应在达到规定的预售条件并取得《商品
房预售许可证》后方可组织销售。此外,公司所有项目在推向市场时都已经具备
良好的工程形象和销售形象。公司在销售时采用自主策划与委托代理相结合的销
售模式,由公司自己制定销售推广计划,并选择多家实力较强的专业房地产销售
公司进行销售。


                                      82
                            信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



       4、公司主要客户及供应商

       (1)主要客户

       发行人的客户主要为个人消费者,相对较为分散。公司 2012 年、2013 年、
2014 年、2015 年 1-9 月对前五大客户销售金额分别为 12,063.34 万元、6,003.09
万元、36,514.29 万元和 52,468.96 万元,分别占公司当期销售总额 3.01%、1.34%、
7.53%和 17.97%,不存在严重依赖个别客户的情况。具体情况如下表所示:

                            2012 年公司前五大客户情况

                                                                     占 2012 年度销售
序号                 客户名称                销售额(万元)
                                                                     总额的比例(% )
 1      马英尧                                        3,324.87                          0.83
        中国建设银行股份有限公司新疆维
 2                                                    3,126.24                          0.78
        吾尔自治区分行营业部
 3      王娟、王馨                                    2,520.00                          0.63

 4      邓文燊                                        1,642.00                          0.41
        新疆联创通用文化投资发展有限责
 5                                                    1,450.23                          0.36
        任公司
合计                                                 12,063.34                          3.01




                            2013 年公司前五大客户情况

                                                                     占 2013 年度销售
序号                 客户名称                销售额(万元)
                                                                     总额的比例(% )
 1      宁波甬发远洋渔业股份有限公司                  1,232.16                          0.28

 2      浙江欣捷建设有限公司                          1,230.82                          0.27

 3      天胜轴承集团有限公司                          1,204.68                          0.27

 4      上海和安投资管理有限公司                      1,180.63                          0.26

 5      宁波中通物流集团有限公司                      1,154.80                          0.26

合计                                                  6,003.09                          1.34

                            2014 年公司前五大客户情况

                                                                     占 2014 年度销售
序号                 客户名称                销售额(万元)
                                                                     总额的比例(% )

                                           83
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                                    占 2014 年度销售
序号               客户名称                 销售额(万元)
                                                                    总额的比例(% )
 1      广东佳信投资有限公司、姚玲                  19,360.00                          3.99

 2      中国信达资产管理股份有限公司                5,752.36                        1.19%
        深圳市中孚泰文化建筑建设股份有
 3                                                   4,823.00                       0.99%
        限公司
        武汉金汇泉矿业有限公司、武汉银
 4                                                   4,500.00                       0.93%
        泉行文化旅游投资有限公司、袁皙
        天津豪晟达市政工程有限公司、张
 5                                                   4,060.00                       0.84%
        雅青
合计                                                38,495.36                       7.94%

                         2015 年 1-9 月公司前五大客户情况

                                                                  占 2015 年 1-9 月销售
序号               客户名称                     销售额
                                                                     总额的比例(% )
        宁波汇融沁源股权投资合伙企业
 1                                                  37,000.00                        12.67
        (有限合伙)
 2      芜湖市泰龙置业投资有限责任公司               7,327.12                          2.51

 3      陈裕建                                       3,162.73                          1.08

 4      苏州信汇达置业有限公司                       2,779.12                          0.95

 5      傅敏君                                       2,199.99                          0.75

合计                                                52,468.96                        17.97


       (2)主要供应商

       公司 2012 年、2013 年、2014 年和 2015 年 1-9 月对前五大供应商采购金额
分别为 28,122.45 万元、25,252.73 万元、35,573.30 万元和 37,333.74 万元,分别
占公司当年采购总额的 10.10%、8.88%、7.18%和 7.53%,不存在严重依赖个别
供应商的情况。具体如下表所示:

                          2012 年公司前五大供应商情况

                                                                    占 2012 年度采购
序号             供应商名称               采购额(万元)
                                                                    总额的比例(% )
 1      浙江亿达建设有限公司                         8,724.86                          3.13

 2      江苏江都建设集团有限公司                     6,523.82                          2.34

 3      浙江太平洋建筑工程有限公司                   5,494.72                          1.97


                                          84
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                                   占 2012 年度采购
序号           供应商名称                采购额(万元)
                                                                   总额的比例(% )
       广西建工集团第二建筑工程有
 4                                                  4,500.88                          1.62
       限责任公司
 5     新疆苏中建设工程有限公司                     2,878.17                          1.03

合计                                               28,122.45                        10.10

                          2013 年公司前五大供应商情况

                                                                   占 2013 年度采购
序号           供应商名称                采购额(万元)
                                                                   总额的比例(% )
 1     莱西市建筑总公司                             8,182.57                          2.88

 2     浙江亿达建设有限公司                         5,186.59                          1.82

 3     南通四建集团有限公司                         4,337.80                          1.53

 4     江苏江都建设集团有限公司                     3,782.55                          1.33

 5     天元建设集团有限公司                         3,763.22                          1.32

合计                                               25,252.73                          8.88

                          2014 年公司前五大供应商情况

                                                                   占 2014 年度采购
序号           供应商名称                采购额(万元)
                                                                   总额的比例(% )
 1     重庆市第三建设有限责任公司                  10,176.06                          2.05

 2     莱西市建筑总公司                             8,372.90                          1.69

 3     方远建设集团股份有限公司                     6,910.25                          1.39

 4     北京首钢建设集团有限公司                     5,100.61                          1.03

 5     浙江亿达建设有限公司                         5,013.48                          1.01

合计                                               35,573.30                          7.18




                     2015 年 1-9 月公司前五大供应商情况

                                                                 占 2015 年 1-9 月采购
序号           供应商名称                采购额(万元)
                                                                    总额的比例(% )
 1     南通四建集团有限公司                        13,931.07                          3.06

 2     浙江兴远建设有限公司                         6,394.40                          1.41

 3     歌山建设集团有限公司                         6,004.69                          1.32


                                         85
                                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                                                        占 2015 年 1-9 月采购
   序号                 供应商名称                        采购额(万元)
                                                                                           总额的比例(% )
        4    中冶正益集团有限公司                                        5,584.59                                  1.23

        5    莱西市建筑总公司                                            5,418.99                                  1.19

   合计                                                                37,333.74                                   7.53




            5、公司经营情况

            (1)公司房地产开发经营情况
            最近三年及一期,公司主营业务收入构成如下:

                                                                                                    单位:万元、%

                       2015 年 1-9 月              2014 年                       2013 年                   2012 年
产品名称
                       金额       占比          金额            占比         金额          占比         金额          占比

主营业务收入      282,305.09       96.68      444,794.44         91.70     426,820.55       95.28     394,633.85      98.48

房屋销售          263,123.02       90.11      421,686.26         86.94     404,305.90       90.26     367,504.18      91.71

物业管理            9,707.55        3.32       14,793.26          3.05      13,262.68        2.96      10,300.89          2.57

其他                9,474.53        3.24        8,314.92          1.71       9,251.98        2.07      16,828.78          4.20

其他业务收入        9,701.30        3.32       40,254.94          8.30      21,130.09        4.72       6,091.19          1.52

合 计             292,006.39      100.00      485,049.38        100.00     447,950.64      100.00     400,725.04     100.00


            2012 年-2014 年度及 2015 年 1-9 月,公司商品房销售收入分别为 367,504.18
   万元、404,305.90 万元、421,686.26 万元和 263,123.02 万元,占营业收入比例较
   大,公司主营业务突出。2013 年度公司营业收入为 447,950.65 万元,较上年增
   加 47,225.61 万元,同比增长 11.79%,2014 年度公司营业收入为 485,049.38 万元,
   较上年增加 37,098.73 万元,同比增长 8.28%。

            (2)公司房地产开发经营情况

            近三年及一期,公司房地产开发业务情况如下表所示:
                项目                    2015 年 1-9 月          2014 年度           2013 年度          2012 年度

   开工面积(万平方米)                           97.29                   155              144.2               72.16

   竣工面积(万平方米)                           24.71                  89.88              49.9               53.66

   合同销售面积(万平方米)                       77.56                  66.91             61.38               43.39

                                                           86
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



          项目             2015 年 1-9 月         2014 年度       2013 年度        2012 年度

合同销售金额(亿元)                 72.60             66.04            51.39           37.64

合同销售均价(元/平米)              9,360             9,869            8,372           8,675


      公司根据区域发展战略,加强与信达系统的协调联动,多渠道获取项目储备,
逐步完善区域布局。上海、浙江、安徽、重庆、沈阳、海南等所属公司实施了区
域深耕战略;通过与中国信达广东省分公司协同,以承债式收购方式获取嘉粤集
团项目,实现珠三角区域的战略布局。目前公司已进入上海、宁波、绍兴、合肥、
海口、广州、重庆、乌鲁木齐等近 20 个城市,覆盖包括长三角地区、中部地区、
珠三角地区以及环渤海地区在内的多个区域。截至 2015 年 9 月 30 日,公司在建
面积 409.14 万平方米,储备项目规划建筑面积约 517.71 万平方米,在建及储备
项目具有较高的经济价值,是公司未来几年实现快速发展的坚实保障。

      2014 年,公司加强政策研究和市场监测,及时调整销售策略,努力提高销
售业绩,实现合同销售面积 66.91 万平方米,合同销售金额 66.04 亿元,同比分
别增长 9.01%和 28.51%。同年公司房地产销售均价为 9,869 元/平方米,较 2013
年上升 17.88%。同年,公司实现开工面积 155 万平方米,同比增长 7.49%,实
现竣工面积 89.88 万平方米,同比增长 80.12%。

      2015 年 1-9 月,公司累计实现合同销售面积 77.56 万平方米,合同销售金额
72.60 亿元,合同销售均价为 9,360 元/平方米。同期,公司实现新开工面积 97.29
万平方米,占全年计划开工面积的比例为 69.49%。

      (3)公司已完工项目情况

      公司项目在已开发完成并验收合格时分类为已完工项目,在存货科目中的开
发产品科目核算。开发产品科目包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装
工程费、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其它相关费用。

      报告期内,公司已完工房地产项目共计 32 个,总竣工面积 216.59 万平方米。
                                                                              单位:万平方米
 序                           权益                             项目所                 竣工
            所属公司                        项目名称                    产品类型
 号                           比例                               在地                 面积
        上海宝山信达银泰
  1                           100%          信达郡庭            上海      住宅           5.12
        房地产有限公司
                                             87
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


序                         权益                        项目所                   竣工
         所属公司                      项目名称                   产品类型
号                         比例                          在地                   面积
     杭州华建置业有限
2                           55%      信达柳郡苑         杭州        住宅         15.01
     公司
     宁波建信置业有限               集士港 4#地块
3                           85%                         宁波        住宅          7.74
     公司                               一期
     浙江信达地产有限
4                          100%        月湖项目         宁波        商业          2.35
     公司
     宁波恒兴房地产开
5                           80%      黉河街 27 院       宁波        商业          1.77
     发有限公司
     嘉兴市格林置业有
6                          100%     格兰英郡二期        嘉兴        住宅            4.3
     限公司
     嘉兴市格林置业有
7                          100%     格兰英郡三期        嘉兴        住宅          10.5
     限公司
     嘉兴市信达南郡置
8                          100%     信达南郡二期        嘉兴        住宅          5.55
     业有限公司
     嘉兴市信达南郡置
9                          100%     信达南郡三期        嘉兴        住宅         10.73
     业有限公司
     绍兴信达建设开发
10                       66.50%     信达银郡一期        绍兴        住宅         15.46
     有限公司
     台州信达都市房地
11                         100%     信达都市春天        台州        住宅          8.04
     产有限公司
     合肥蜀山经济发展
12                         100%     西山银杏二期        合肥        住宅         14.31
     有限责任公司
     安徽信达房地产开
13                         100%     水岸茗都三期        合肥        住宅            5.5
     发有限公司
     合肥庐州房地产开
14                         100%     银杏尚郡一期        合肥        住宅            4.7
     发有限公司
                                    新城国际 C 楼
     安徽基石置业有限
15                         100%     (新际国际项        合肥       办公楼         6.87
     公司
                                        目)
16   海南信达置业公司      100%    信达海天下一期       海口        住宅          1.85

17   海南信达置业公司      100%    信达海天下二期       海口        住宅            5.1
                                   信达海天下三期
18   海南信达置业公司      100%                         海口        住宅          4.33
                                         1区
     青岛千禧置业有限
19                         100%    千禧银杏苑一期       青岛        住宅          2.94
     公司
     青岛千禧置业有限
20                         100%    千禧银杏苑二期       青岛        住宅          12.2
     公司
     沈阳穗港房地产投              理想新城一期二
21                         100%                         沈阳        商业          0.96
     资开发有限公司                组团西侧商业
     沈阳穗港房地产投              信达理想城二期
22                         100%                         沈阳        住宅          5.07
     资开发有限公司                    二组团
                                       88
                              信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


    序                             权益                      项目所                   竣工
                 所属公司                    项目名称                   产品类型
    号                             比例                        在地                   面积
           沈阳穗港房地产投
    23                             100%    理想新城三期       沈阳        住宅         10.59
           资开发有限公司
           吉林信达金都置业
    24                             100%   东湾半岛 B 组团     吉林        住宅          7.48
           有限公司
           长春信达丰瑞房地               信达龙湾(一期
    25                              53%                       长春        住宅          8.77
           产开发有限公司                     一阶段)
           新疆信达银通置业                                  乌鲁木
    26                             100%   雅山新天地 A 区                 住宅          0.72
           有限公司                                            齐
           新疆信达银通置业               雅山新天地 C2      乌鲁木
    27                             100%                                   住宅         11.97
           有限公司                             区             齐
           新疆信达银通置业                                  乌鲁木
    28                             100%   雅山新天地 C 区                 住宅          1.95
           有限公司                                            齐
           上海松江信达银泰
    29     房地产开发有限公        100%    信达蓝爵一期       上海        住宅          4.51
           司
           嘉兴市格林置业有
    30                             100%    格兰英郡四期       嘉兴        住宅         10.03
           限公司
           芜湖建银房地产开
    31                              80%      信达大厦         芜湖       写字楼         1.84
           发有限公司
           芜湖建银房地产开
    32                              80%   信达荷塘月色        芜湖        住宅          8.33
           发有限公司
                   合 计                                                              216.59


         (4)公司在建项目情况

         项目在取得所需建筑工程施工许可但尚未取得工程竣工验收备案表时分类
为在建项目,在存货科目中的开发成本科目核算。开发成本科目包括土地征用及
拆迁补偿费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、利息及借款费用和开
发间接费。

         截至 2015 年 9 月 30 日,公司在建房地产开发项目共计 35 个,总在建面积
409.14 万平方米。
序                          股权                                项目    产品         在建
            企业名称                       项目名称
号                          比例                              所在地    类别         面积
1         上海信达银泰       100%          信达蓝爵            上海     住宅            11.45
         上海信达银泰、上
2                            100%     信达北苑 09-02 地块      上海     住宅            14.14
           海信达立人



                                             89
                     信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                               宝山区大场镇
                                                               保障
3    上海信达银泰    48%    W121301 单元 34-03 地     上海                      7.20
                                                               房
                                    块
                               宝山区大场镇
4    上海信达银泰    48%    W121301 单元 34-02 地     上海     住宅             1.01
                                    块
                            集士港 4#地块二期(部
5    浙江信达地产    85%                              宁波     住宅             2.18
                                     分)
6    浙江信达地产   100%          高桥项目            宁波     住宅            21.94

7    浙江信达地产   66.5%      信达银郡二期           绍兴     住宅            17.67

8    浙江信达地产   100%          格兰晴天            宁波     住宅            15.61

9    浙江信达地产   100%    下应“B”地块项目一期     宁波     住宅            16.28
                            东钱湖 07-7 地块项目
10   浙江信达地产   100%                              宁波     住宅            15.35
                                    一期
11   浙江信达地产   100%     嘉兴市科技城一期         嘉兴     住宅            13.68
                                                               写字
12   安徽信达房产   100%        新际国际三期          合肥                     14.63
                                                               楼
13   安徽信达房产   100%        银杏尚郡二期          合肥     住宅            15.15
                            信达天御一期 S-10 号
14   安徽信达房产   100%                              合肥     住宅            14.28
                                    地块
                            信达天御一期 S-11 号
15   安徽信达房产   100%                              合肥     住宅            15.79
                                    地块
16   安徽信达房产   100%      秀山信达城一期         马鞍山    住宅            23.88
                            秀山信达城二期 D 地
17   安徽信达房产   100%                             马鞍山    住宅            12.35
                                    块
18   安徽信达房产   100%      信达蓝湖郡一期          芜湖     商住            13.27
                            信达蓝湖郡二期一标
19   安徽信达房产   100%                              芜湖     商住             3.78
                                    段
20   安徽信达房产    51%        海上传奇一期          芜湖     住宅            11.29

21   安徽信达房产    51%        海上传奇二期          芜湖     住宅            12.03

22   浙江信达地产   100%      信达香格里一期          嘉兴     住宅            12.31

23   浙江信达地产   100%      信达香格里二期          嘉兴     住宅            10.75

24   浙江信达地产   100%     信达翰林兰庭一期         嘉兴     住宅            17.36

25   青岛信达置业   100%          蓝庭福邸            青岛     住宅            11.82
                                                     乌鲁木
26   新疆信达银通   100%    雅山新天地 C 区二期                住宅             7.40
                                                       齐


                                    90
                                    信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



     27     浙江信达地产           100%        信达兰韵春天          台州      住宅                   9.83
                                           信达龙湾一期(二标
     28     沈阳信达置业            53%                              长春      住宅                   1.15
                                                 段)
     29     海南信达置业           100%      信达海天下四期          海口      住宅                   4.13

     30     沈阳信达置业           100%    理想新城一期二组团        沈阳      住宅                   2.18

     31     信达阜新房产            70%      信达泉天下一期          阜新      住宅                  11.95
                                                                               写字
     32     安徽信达房产           100%     信达国际金融中心         太原                            14.29
                                                                               楼
                                                                               写字
     33     信达重庆房产           100%        信达国际一期          重庆                            11.64
                                                                               楼
                                                                               写字
     34     信达重庆房产           100%        信达国际二期          重庆                             7.55
                                                                               楼
     35     信达重庆房产           100%      滨江蓝庭(一期)         重庆      商住                  13.82

                     合计                                                                           409.14

           (5)公司土地储备情况

           截至 2015 年 9 月 30 日,公司土地储备面积总计 235.65 万平方米,主要土
     地储备情况如下表所示:
                                                                                         单位:万平方米

                                                                                          其中:
                                                          项目
序                      股权比                                   土地       规划建        计容规       用地
          所属公司                    地块名称            所在
号                        例                                     面积       筑面积        划建筑       性质
                                                            地
                                                                                            面积
      上海信达银
                                   松江国际生态商
1     泰、上海信达          100%                          上海     5.72        9.37          9.37      住宅
                                   务区 C19-1 地块
          立人
      上海信达银
                                   宝山区罗泾镇区
2     泰、上海信达          100%                          上海     1.35        1.89          1.89      住宅
                                   09-06 剩余地块
          立人
                                   集士港 4#地块
3     浙江信达地产          85%                           宁波     1.51        2.42          2.42      住宅
                                   二期剩余土地
                                   下应“B”地块二
4     浙江信达地产          100%                          宁波     3.39        4.83          4.83      住宅
                                         期
                                   东钱湖 07-7 地
5     浙江信达地产          100%                          宁波     7.68        9.63          9.63      住宅
                                       块二期
                                   汪董四明、2 号                                                    住宅及小
6     浙江信达地产          100%                          宁波      0.5              -          -
                                       地块                                                          型商业

7     浙江信达地产          100%   嘉兴市科技城剩         嘉兴     4.81        9.37          9.37      住宅

                                                     91
                            信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                               余土地


8    安徽信达房产   100%   蓝湖郡剩余土地         芜湖     5.49      13.72      9.03     商住

                           海上传奇剩余土
9    安徽信达房产   51%                           芜湖     4.93      26.38     16.57     商住
                                 地
                           秀山信达城剩           马鞍
10   安徽信达房产   100%                                   8.43      24.98     22.00     住宅
                               余土地               山
                                                                                       居住、商
                           信达天御剩余地
11   安徽信达房产   100%                          合肥    20.76      91.05     64.86   业及社区
                                 块
                                                                                         配套
                            合肥滨湖区                                                 住宅、商
12   安徽信达房产   100%                          合肥    20.94      52.94     42.21
                           BH2014-05 地块                                                业
13   浙江信达地产   100%   信达香格里三期         嘉兴     5.51      19.09     15.49     住宅
                           信达翰林兰庭二
14   浙江信达地产   100%                          嘉兴     5.09      17.36     13.44     住宅
                                 期
                           雅山新天地 C 区        乌鲁
15   新疆信达银通   100%                                   1.19       5.26      5.26     住宅
                             二期剩余土地         木齐
                                                  乌鲁
16   新疆信达银通   100%   水西沟项目土地                  0.84       0.42      0.42     住宅
                                                  木齐
                           信达龙湾剩余土
17   沈阳信达置业   53%                           长春     8.23      16.14     12.34     住宅
                                 地
                           海天下三期剩余
18   海南信达置业   100%                          海口     2.19       4.24      3.00     住宅
                               土地

19   海南信达置业   100%   信达海天下五期         海口     8.30       6.90      5.90     商业

20   海南信达置业   70%    南丽湖 1 号二期        海口    31.76      11.75     11.75     住宅

21   海南信达置业   100%   琼海度假村项目         琼海     6.24      12.48     12.48     住宅

                           信达理想新城剩
22   沈阳信达置业   100%                          沈阳    25.69      36.15     36.15     住宅
                               余土地

23   沈阳信达置业   100%   沈阳文萃路项目         沈阳     1.21       4.22      4.22     住宅

                           信达泉天下剩余
24   阜新信达房产   70%                           阜新    20.26      18.77     18.77     住宅
                               土地
                           滨江蓝庭剩余土                                              住宅、商
25   信达重庆房产   100%                          重庆     2.19       4.94      3.29
                                 地                                                    业
                           嘉粤集团项目地     广州、                                   住宅、商
26   广州信达置业   100%                                  31.44     113.41   113.41
                                 块           湛江                                       业
          合计                                           235.65     517.71     448.1

       注:广州信达置业的嘉粤集团项目包括广州和湛江地区的东平路地块项目、花都炭步项


                                             92
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


目、嘉骏广场项目、龙王围项目、麻章地块项目和大运家园项目等 6 个子项目。


      6、公司经营资质情况

      截至 2015 年 9 月 30 日,公司控股子公司拥有的房地产开发资质等级证书情
况如下:
序                                                       资质
            公司名称                证书编号                        有效期至      备注
号                                                       等级
       上海信达银泰置业有
 1                          沪房管开第 01846 号          二级     2016.06.06
       限公司
       上海松江信达银泰房   沪房管(松江)第
 2                                                       暂定     2015.12.31
       地产开发有限公司     0000474 号
       上海松江信达银瓴置   沪房管(松江)第
 3                                                       暂定     2015.12.31
       业有限公司           0000505 号
       上海宝山信达银晟置   沪房管(宝山)第
 4                                                       暂定     2015.12.31
       业有限公司           0000453 号
       上海宝纳园置业发展   沪房管(宝山)第 194
 5                                                       暂定     2015.12.31
       有限公司             号
       浙江信达地产有限公
 6                          建开企(2011)1055 号        一级     2016.02.28
       司
       宁波银鑫房地产开发
 7                          鄞综字 109 号               暂三级    2015.12.31
       有限公司
       嘉兴市格林置业有限
 8                          嘉房开南 073 号              三级     2016.12.25
       公司
       宁波建信置业有限公
 9                          鄞综字 108 号               暂三级    2015.12.31
       司
       杭州华建置业有限公
 10                         余房开字 136 号              三级     2016.03.16
       司
       宁波恒兴房地产开发
 11                         甬综字 236 号                三级     2017.10.31
       有限公司
       绍兴信达建设开发有
 12                         绍房开字第 30206 号          三级     2016.08.31
       限公司
       宁波东钱湖信达中建
 13                         甬东旅房开 023 号           暂三级    2016.10.30
       置业有限公司
       台州信达置业有限公   台 房 开 字           第
 14                                                      三级     2016.08.31
       司                   33100200007 号
       台州信达格兰置业有   台 房 开 字           第
 15                                                      暂定     2016.08.31
       限公司               33100400072 号
       嘉兴市格澜置业有限
 16                         嘉房开南 052 号              暂定     2017.08.30
       公司
       嘉兴信达建设房地产
 17                         浙房开 203 号                二级     2017.05.12
       开发有限公司

                                        93
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


序                                                      资质
          公司名称                证书编号                        有效期至     备注
号                                                      等级
     嘉兴市信达香格里置
18                        嘉房开 659 号                  暂定    2016.04.20
     业有限公司
     嘉兴市信达南郡置业
19                        嘉房开南 035 号                四级    2017.07.05
     有限公司
     嘉兴汉唐置业有限公
20                        嘉房开南 050 号                暂定    2017.08.30
     司
     安徽信达房地产开发
21                        WKA02025                       二级    2016.12.08
     有限公司
     合肥庐州房地产开发
22                        AHJSKFA1530056                 三级    2016.07.08
     有限公司
     合肥蜀山经济发展有
23                        合 C0347 号                    三级    2016.05.12
     限责任公司
     安徽基石置业有限公
24                        合 C0213 号                    三级    2016.04.07
     司
     安徽建银房地产开发
25                        合 Z1755 号                    暂定    2016.09.06
     有限公司
     芜湖建银房地产开发
26                        WKB03010                       三级    2016.02.04
     有限公司
     芜湖信达房地产开发
27                        WKB300                         暂定    2016.01.19
     有限公司
     芜湖万科信达房地产
28                        WKB309                         暂定    2016.06.15
     有限公司
     马鞍山建银房地产开
29                        WKE00265                       暂定    2016.06.30
     发有限公司
     山西信达房地产开发
30                        01413693635A                   四级    2017.10.29
     有限公司
     广州中铼房地产开发
31                        穗建开 3510105                 三级    2018.04.30
     有限公司
     广州嘉骏投资置业有   粤(湛)房开证字第            暂定资
32                                                               2016.09.10
     限公司               1550689 号                      质
     湛江云宇房地产有限   粤(湛)房开证字第            暂定资
33                                                               2016.09.10
     公司                 1550688 号                      质
     湛江市兰花房地产开   粤(湛)房开证字第            暂定资
34                                                               2016.09.10
     发有限公司           1550573 号                      质
     海南信达置业有限公   海 建 房 开 暂 字 [2014] 第
35                                                       暂定    2016.08.06
     司                   159 号
     海南幸福城投资有限   [2014]定 建 房 开 证 暂 字
36                                                       暂定    2015.09.14   展期中
     公司                 第 00015 号
     琼海信达置业有限公   [2015]琼 海 建 房 开 证 字
37                                                       暂定    2016.09.11
     司                   第 025 号



                                        94
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


序                                                       资质
           公司名称                 证书编号                        有效期至      备注
号                                                       等级
      信达重庆房地产开发
38                           4406608                     暂定     2016.03.19
      有限公司
      重庆信达星城置业有
39                           4306649                     暂定     2016.04.25
      限公司
      长春信达丰瑞房地产
40                           JFK-A0861                   二级     2016.12.10
      开发有限公司
      信达(阜新)房地产开
41                           2109212015031050000         暂定     2016.03.09
      发有限公司
      沈阳穗港房地产投资
42                           2101122012071620000         暂定     2015.07.15     展期中
      开发有限公司
      沈阳德利置业有限公
43                           2101032013042600000         暂定     2015.04.24     展期中
      司
      青岛信达置业有限公
44                           建开企(0261845)           暂定     2015.03.30     展期中
      司
                                                                                 等待政
      青岛千禧置业有限公
45                           0261055                     三级     2015.07.30     府年检
      司
                                                                                 通知
      新疆信达银通置业有
46                           新房资字第 528 号           二级     2016.04.29
      限公司
      新疆金海房地产投资                                暂定资
47                           K15650104855                         2016.04.09
      有限公司                                            质


     六、发行人法人治理结构及最近三年内的运行情况


     (一)公司股东大会、董事会及监事会的运作情况

     公司建立了健全的法人治理结构,制定了健全的公司治理制度,包括《股东
大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会秘书工
作细则》、《董事会独立董事工作制度》、《董事会战略委员会实施细则》、《董
事会薪酬与考核委员会实施细则》、《董事会内控委员会实施细则》、《董事会
审计委员会实施细则》、《董事会审计委员会年报工作规程》、《内部审计管理
办法》、《董事会提案管理细则》、《董事会提名委员会实施细则》、《独立董
事制度》、《独立董事年报工作制度》、《对外投资管理办法》、《关联方资金
往来管理制度》、《关联交易公允决策制度》、《对外担保管理办法》、《募集
资金管理办法》、《信息披露管理办法》、《总经理工作细则》、《重大信息内
部报告制度》等,使股东大会、董事会、监事会、经营管理层等各方参与者的权

                                         95
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



利、义务以制度形式加以明确,并得到切实执行:

    1、股东大会议事规则。对股东大会的性质、股东大会的召集、股东大会的
提案与通知、股东大会的召开、股东大会的表决和决议作出了明确规定。

    2、董事会议事规则。为保证公司董事会的规范运作,充分发挥董事会的经
营决策作用,《董事会议事规则》对董事会会议的性质、董事会临时会议召开情
形的规定、董事会临时会议的提议程序、董事会会议的召集和主持、董事会会
议通知、董事会会议通知的内容、董事会会议通知的变更、董事会会议的召
开、董事亲自出席和委托出席的规定、关于董事委托出席的限制、董事会会议
召开的方式、董事会会议审议的程序、董事发表意见、董事会会议的表决、董
事会会议表决结果的统计、董事会会议决议的形成、董事回避表决的情形的规
定、董事会会议纪要和决议记录等都作了明确规定。为进一步完善公司法人治
理结构,更好的发挥独立董事的专业特长和提高决策的科学性,公司还制定了
《独立董事制度》。

    3、监事会议事规则。为维护公司及股东的合法权益,建立、健全公司治理
机制,充分发挥监事会的监督作用,《监事会议事规则》对监事会的日常工作、
监事会会议的性质、监事会会议临时召开的情形的规定、监事会会议定期会议
的提案、监事会临时会议的提议程序、监事会会议的召集和主持、董事会会议
通知、监事会会议通知的内容、监事会会议的召开方式、监事会会议的召开、
监事会会议的审议程序、监事会决议、监事会会议记录等作了明确规定,保证
了监事会依法独立行使职权。

    4、总经理工作细则。为健全和规范公司总经理(办公)会议的议事和决策
程序,根据国家有关法律法规和公司《章程》的规定,并结合公司实际情况,公
司制定了《总经理工作细则》,对总经理(办公)会议召开情形的规定和程序、
总经理的职责与权限、总经理的报告制度、法律责任及保密义务等作了明确规
定,保证了公司总经理依法行使公司职权,保障股东权益、公司各项经营管理
工作顺利开展、公司利益的合法权益不受侵犯。

    发行人自设立以来,股东大会、董事会、监事会、经营层等机构或人员均
能够按照 有关法律、法规、《公司章程》等规定,有效地进行运作并切实履行
                                     96
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



应尽的职责和义务。

   (二)独立董事制度及其执行情况

    为进一步完善公司法人治理结构,促进公司规范运作,根据《公司法》、公
司《章程》及其他有关法律、法规及规范性文件的规定,公司建立了《独立董事
制度》,对独立董事的任职资格、提名、选举、聘任、职权、履行职责的保障、
法律责任等作了明确规定。目前,公司共有 3 名独立董事,占董事会总人数的三
分之一。

    公司独立董事的任职资格符合中国证监会的有关规定。公司的独立董事不属
于下列人员:在公司或者公司的附属企业任职的人员及其直系亲属、主要社会关
系(直系亲属是指配偶、父母、子女等,主要社会关系是指兄弟姐妹、岳父母、
儿媳女婿、兄弟姐妹的配偶、配偶兄弟姐妹等);直接或间接持有公司已发行股
份 1%以上或者是公司前十名股东中的自然人股东及其直系亲属;在直接或间接
持有公司已发行股份 5%以上股东单位或者在公司前五名股东单位任职的人员及
其直系亲属;最近一年曾经具有前三项所列举情形的人员;为公司或者公司的附
属企业提供财务、法律、咨询等服务的人员;公司《章程》规定的其他人员;中
国证监会认定的其他人员。

    公司董事会、监事会、单独或者合并持有公司已发行股份 1%以上的股东(“提
名人”)均可以向公司提名独立董事候选人,并经股东大会选举产生。

    独立董事除应当具有《公司法》及其他有关法律、法规、公司《章程》赋予
董事的职权外,还具有以下特别权利:重大关联交易(指公司拟与关联人达成的
总额高于 300 万元且高于公司最近经审计净资产值的 0.5%的关联交易)应由独
立董事认可后,提交董事会讨论;独立董事作出判断前,可聘请中介机构出具独
立财务顾问报告,作为其判断的依据;向董事会提议聘用或解聘会计师事务所;
向董事会提议召开临时股东大会;提议召开董事会;独立聘请外部审计机构和咨
询机构;可以在股东大会召开前公开向股东征集投票权。

    公司重大关联交易、聘用或解聘会计师事务所,应由二分之一以上独立董事
同意后,方可提交董事会讨论。独立董事向董事会提请召开临时股东大会、提议


                                      97
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



召开董事会会议和在股东大会召开前公开向股东征集投票权,应由二分之一以上
独立董事同意。经全体独立董事同意,独立董事可独立聘请外部审计机构和咨询
机构,对公司的具体事项进行审计和咨询,相关费用由公司承担。如上述提议未
被采纳或上述职权不能正常行使,公司董事会应将有关情况予以披露。如果公司
董事会未能如实披露相关情况,独立董事可以就有关情况作出公开说明。

    独立董事除履行上述职责外,还应对以下事项向董事会或股东大会发表独立
意见:提名、任免董事;聘任或解聘高级管理人员;公司董事、高级管理人员的
薪酬;公司的股东、实际控制人及其关联企业对公司现有或新发生的总额高于
300 万元且高于公司最近经审计净资产值的 0.5%的借款或其他资金往来,以及公
司是否采取有效措施回收欠款;在公司年度报告中,公司累计和当期对外担保的
情况、公司关于对外担保方面的法律、法规的执行情况;公司关联方以资抵债方
案;公司董事会未做出现金利润分配议案;独立董事认为可能损害中小股东权益
的事项;公司《章程》规定的其他事项。独立董事应当就上述事项发表以下几类
意见之一:同意;保留意见及其理由;反对意见及其理由;无法发表意见及其障
碍。

    如有关事项属于需要披露的事项,公司应当将独立董事的意见予以公告,独
立董事出现意见分歧无法达成一致时,董事会应将各独立董事的意见分别披露。

    截至 2015 年 9 月 30 日,公司独立董事为罗林、霍文营、张圣平 3 人。公司
独立董事按照相关法律法规、公司《章程》的要求,认真履行职责,维护公司整
体利益,认真贯彻执行公司制定的《独立董事工作制度》,独立履行职责,维护
中小股东的合法权益不受损害。对公司的生产经营和日常运作等情况,独立董事
定期听取公司有关人员的汇报并进行实地考察,及时了解公司动态,为董事会的
科学决策及公司的长远发展发挥了积极作用。

    截至 2015 年 9 月 30 日,公司独立董事严格按照规定履行职责,对董事会各
项议案独立、客观、审慎的行使了表决权,并就关联交易、对外担保等有关事项
发表了独立意见。独立董事罗林、霍文营、张圣平对董事会关于本次公开发行公
司债券的决议发表了独立意见。



                                      98
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    七、发行人重大违法违规及受处罚情况

    (一)重大诉讼及仲裁

    截至本募集说明书出具日,发行人及其下属公司涉及的重大未决诉讼、仲
裁案件如下:

    1、青岛信达荣昌与青岛兴源房地产开发有限公司执行案

    1994年10月,公司之子公司青岛信达荣昌与青岛万博科贸发展公司共同投
资开发位于青岛市东部开发区东海路南侧E-2号地块。因青岛万博科贸发展公司
未履行《合作协议》约定义务,青岛信达荣昌将青岛万博科贸发展公司及新设立
的项目公司(即青岛兴源房地产开发有限公司(以下简称“兴源公司”))诉至青
岛市中级人民法院。

    1996年10月,根据青岛市中级人民法院《民事调解书》([1996]青民初字第
32号),兴源公司共交给青岛信达荣昌“兴源花园”房屋46套。但鉴于兴源公司原
因,青岛信达荣昌无法正常使用上述房屋也无法办理产权登记手续。青岛信达
荣昌向青岛市中级人民法院申请强制执行。2002年10月23日,青岛市中级人民
法院下达了(2002)青执一字第43号《执行通知》。在执行过程中,青岛信达荣
昌发现上述房屋中的22套已由兴源公司擅自出售并办理了银行按揭贷款。青岛
信达荣昌对剩余的24套房屋进行了产权备案登记,并变更执行请求,要求兴源
公司赔偿损失人民币1,894.49万元,并向青岛市中级人民法院提出申请,依法查
封了兴源公司相应房产作为执行标的。根据青岛青房评估事务所有限公司2007
年4月30日出具的《评估报告书》(青房估字07-ZYJ002),上述房产经法院委托
评估,在2007年4月30日估价时点的公开市场价值为人民币3,499.89万元整。青
岛市中级人民法院分别于2007年12月11日、2008年5月7日委托拍卖行对上述房
产公开拍卖后流拍。

    兴源公司就[1996]青民初字第32号《民事调解书》申请再审,2009年2月17
日,青岛信达荣昌收到山东省高级人民法院(2008)鲁民监字第379号《民事裁定
书》,裁定:“1.指令青岛市中级人民法院另行组成合议庭进行再审该案;2.再审
期间,中止原判决的执行。

                                     99
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    该再审案已于2009年2月、2009年3月开庭审理。2009年7月22日,青岛中院
作出(2009)青民再初字第1号《民事裁定书》,驳回兴源公司的再审申请,恢
复该院《民事调解书》([1996]青民初字第32号)的执行。

    2009年8月,兴源公司不服青岛中院(2009)青民再初字第1号《民事裁定
书》,向山东省高级人民法院提起上诉。2010年1月,山东省高级人民法院作出
(2009)鲁民再终字第1号《民事裁定书》,驳回兴源公司的上诉。2010年5月,
山东省高级人民法院作出(2010)鲁民监字第88号《民事裁定书》,裁定:“1.
本案由本院提审;2.再审期间,中止原判决的执行。”根据该裁定,本案件《民
事调解书》的执行工作处于中止状态。

    2011年5月,山东省高级人民法院组织双方进行调解,现在案件处于调解阶
段,目前该案件调解未有实质性进展。公司认为胜诉可能性较大。

    2014年6月27日,公司收到信达投资《关于履行信达地产股份有限公司重大
资产重组承诺的函》,就其于公司重大资产重组时承诺事项,明确了履约方式和
履约时间,形成该项涉诉可能损失补足的承诺。信达投资来函承诺:“对青岛兴
源诉讼案,请贵公司自2014年6月30日起,尽快于1年内了结,对处置资产所导
致青岛兴源花园价值低于430重组时点评估值的部分及发生的相关费用支出,我
公司将在接到贵公司书面通知1个月内,履行现金弥补承诺。”截至本募集说明
书签署日,公司正在积极处置中。

    2、海南幸福城投资有限公司与海南省海口市定安县人民政府土地闲置纠纷
诉讼案

    2014年6月28日,海南省海口市定安县国土环境资源局向发行人子公司海南
幸福城投资有限公司(以下简称“海南幸福城公司”)作出“定土环资用字[2014]64
号”《征缴土地闲置费决定书》,认为该公司存在土地闲置情况并征缴土地闲置
费969.1817万元。随后,海南幸福城公司就该决定书提起行政诉讼。2014年11
月6日,海南省定安县人民法院作出“(2014)定行政初字第10号”《行政判决书》,
判决,以处罚主体不适格为由撤销了前述《征缴土地闲置费决定书》。2015年1
月14日,定安县人民政府再次作出“定府[2015]4号”《征缴土地闲置费决定书》,
向海南幸福城公司征缴土地闲置费969.1817万元。对此,海南幸福城公司向海
                                      100
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



南省第一中级人民法院提起行政诉讼,2015年4月23日,该院作出“(2015)海南
一中行初字第23号”《行政判决书》,判决撤销定安县人民政府作出的《征缴土
地闲置费决定书》。

    2015年5月13日,定安县人民政府向海南省高级人民法院提出上诉。2015年
12月14日,海南幸福城投资有限公司与定安县人民政府因征缴土地闲置费决定
纠纷一案,经双方协商,双方签署《和解协议》,定安县人民政府同意向海南省
高级人民法院申请撤回上诉,截至本募集说明书签署日,上述《和解协议》已得
到有效执行。

    3、塔东堡村诉沈阳穗港土地征用案

    2010年3月,塔东堡村第一次起诉沈阳穗港公司、沈阳穗港白云房地产公司
土地征用纠纷案,按合同纠纷起诉,起诉标的959.44万,认为沈阳穗港、沈阳
穗港白云公司按征地协议多占地,诉请补偿。

    该合同纠纷案于2012年初沈阳中院作出一审判决,驳回了塔东堡村全部诉
讼请求。后塔东堡村上诉,2012年7月24日,辽宁高院下达终审裁定,认为一审
认定事实正确,但该权属纠纷属于侵权纠纷,撤销一审判决,驳回塔东堡村全
部一审、二审的起诉。

    2012年10月,塔东堡村第二次起诉,按侵权纠纷起诉沈阳穗港公司、沈阳
穗港白云公司、浑南土地局,诉求要求返还193.955亩,赔偿损失407万。如不
能返还,赔偿1600万。

    2013年12月,沈阳中院下达“(2012)沈中民三初第127号”民事裁定书,认
定塔东堡村不能举证被土地部门征用的土地范围,且无法进行重新勘测,案件
不属于法院审理范围,驳回塔东堡村起诉。后塔东堡村上诉。

    2014年5月,辽宁省高院下达(2014)辽民一终字第00139号民事裁定书判决
撤销沈阳中级人民法院2012沈中民三初字第127号裁定,并指令沈阳市中级人民
法院审理本案。2014年11月8日,沈阳市中级人民法院下达2014沈中民三初字第
124号民事判决书,判决驳回原告起诉。后塔东村村民上诉。

    2015年3月,辽宁省高级人民法院二审开庭,该诉讼二审正在进行中。二审
                                      101
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



判决尚未下达。

    4、中建六局诉信达地产工程拖欠案

    2015年8月19日,中国建筑第六工程局有限公司(以下称“中建六局”)以
拖欠工程款为由起诉阜新信达房产、发行人、沈阳理想置业,要求三被告共同
支付工程款1,760.99万元及利息160.58万元,合计1,921.57万元,阜新蒙古自治县
人民法院已受理该案。

    公司上述未决诉讼案件金额占公司收入和利润的比重不大,不会对发行人
正常经营、本次公司债券的发行产生实质性的不利影响。

       (二)重大行政处罚

    报告期内,公司及主要控股子公司不存在因违反相关法律法规而受到有关
主管部门重大行政处罚的情形。

       八、发行人的独立性情况

    公司与控股股东信达投资、最终母公司中国信达及实际控制人财政部在资
产、人员、机构、财务以及业务经营等方面做到了分开,公司具有独立完整的
业务及自主经营能力。

    1、业务经营的独立性

    发行人为上市公司,在股东大会及董事会授权范围内,进行资产的经营和
管理,自主经营、独立核算、自负盈亏,公司拥有独立完整的房地产开发业务
体系,经营业务各环节的运作均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他
企业,可以完全自主做出业务经营、战略规划和投资等决策。

    2、资产的独立性

    公司拥有的资产独立完整、产权清晰,不存在公司控股股东、实际控制人
及其控制的其他企业占用公司资产、资金的情况,保证了发行人具有独立完整
的业务及自主经营能力。公司的资产均有明确的资产权属,并拥有相应的处置
权。


                                       102
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    3、机构的独立性

    发行人设立了独立的组织机构及管理系统,规范的现代企业制度,经营和
管理完全独立于控股股东,不存在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业
干扰公司机构设置的情况。

    4、人员的独立性

    发行人所有员工均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业,公
司建立了独立的人事、劳动、薪资、福利与社会保障等方面的制度。

    5、财务的独立性

    发行人拥有独立财务管理体系,对所属资产具有独立的控制支配权,并形
成了完整的财务核算体系。公司设立了独立的财务机构和专职财务人员;开设
了独立的银行账户;独立办理纳税登记和申报纳税。

    九、关联方及关联交易情况

    (一)发行人关联方

   1、发行人的母公司情况
                                                           母公司对本
                                                                            表决权比例
  母公司名称     注册地        业务性质         注册资本   企业的持股
                                                                                (%)
                                                             比例(%)
                            实业、房地产、
   信达投资        北京                         20 亿元            52.25            52.25
                              资产管理

   2、公司的子公司情况

    发行人重要子公司的具体情况参见本募集说明书“第五节、发行人基本情况
“之“发行人组织结构及对其他企业的权益投资情况”相关内容。

   3、公司的合营和联营企业

    公司的合营和联营企业的具体情况参见本募集说明书“第五节、发行人基本
情况“之“发行人组织结构及对其他企业的权益投资情况”相关内容。

   4、关联自然人


                                          103
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


       (1)直接或间接持有上市公司 5%以上股份的自然人;

       (2)上市公司的董事、监事、总经理及高级管理人员;

       (3)上述人士关系密切的家庭成员,包括配偶、年满 18 周岁的子女及其配
偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女配偶的父母;

       (4)关联法人的董事、监事和高级管理人员;

        (5)中国证监会、交易所或者上市公司根据实质重于形式的原则认定的其
他与上市公司有特殊关系,可能导致上市公司利益对其倾斜的自然人。

   5、其他关联方情况

       截至 2015 年 9 月 30 日,公司其他关联方情况如下:

                     其他关联方名称                         其他关联方与本企业关系

 幸福人寿保险股份有限公司                                    受同一最终控制方控制

 信达财产保险股份有限公司                                    受同一最终控制方控制

 浙江信达资产管理有限公司                                    受同一最终控制方控制

 宁波秋实投资管理合伙企业(有限合伙)                          受同一最终控制方控制

 宁波沁融股权投资合伙企业(有限合伙)                          受同一最终控制方控制

 台州信泽建投资合伙有限公司                                  受同一最终控制方控制

 建信-安享渝信集合资金信托计划                               受同一最终控制方控制

 广州立成投资发展有限公司                                    受同一最终控制方控制

 上海景时龙湾投资中心(有限合伙)                                子公司的少数股东

 阜新矿业(集团)有限责任公司                                    子公司的少数股东

 中国金谷国际信托有限责任公司                                受同一最终控制方控制


       (二)关联交易情况

       1、关联租赁

       (1)发行人作为出租方

                                                                              单位:万元

序号      关联方名称      租赁资产种类     2015 年 1-9 月    2014 年     2013 年    2012 年


                                          104
                               信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



序号         关联方名称       租赁资产种类      2015 年 1-9 月        2014 年       2013 年       2012 年


1          中国信达          商业地产                1,086.21          1,762.33     1,920.27      2,010.77

           幸福人寿保险股
2                            商业地产                    308.75         304.96       175.40        189.59
           份有限公司
           信达财产保险股
3                            商业地产                    263.52         275.68       267.31        255.49
           份有限公司
           上海信达汇融股
4          权投资基金管理    商业地产                         -          14.40        14.40                 -
           有限公司
           宁波杉杉鸿发置
5                            商业地产                         -          10.00        10.00          10.00
           业
                      合计                           1,658.48          2,367.37     2,387.38      2,465.85

          (2)发行人作为承租方

                                                                                           单位:万元

    序号       关联方名称     租赁资产种类       2015 年 1-9 月        2014 年      2013 年       2012 年

      1       信达投资             商业地产                366.62        444.38       342.42       294.77

              浙江信达资产
      2                            商业地产                   6.00         5.00         6.00          6.00
              管理有限公司

              浙江信达资产
      3                              车辆                         -             -             -       3.00
              管理有限公司

      4       海南建信             商业地产                  10.36              -             -      10.25

                      合计                                 382.98        449.38       348.42       314.02


          2、采购商品/接受劳务

          (1)购买保险

                                                                                           单位:万元

    关联方名称        关联交易内容      2015 年 1-9 月        2014 年            2013 年          2012 年

幸福人寿保险
                        购买保险                 58.92            233.93            398.98         410.52
股份有限公司

信达财产保险
                        购买保险                 34.49            106.97              87.69          77.24
股份有限公司


                                               105
                             信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (2)接受咨询服务

                                                                                     单位:万元

  关联方名称       关联交易内容      2015 年 1-9 月         2014 年        2013 年         2012 年

浙江信达资产管
                     咨询服务                           -        246.00          30.00        316.00
理有限公司
上海信达汇融股
权投资基金管理       咨询服务                           -             -         120.00         60.00
有限公司

    3、出售商品

    (1)向宁波杉杉鸿发置业出售商品

                                                                                     单位:万元

  关联方名称         关联交易内容             2014 年                 2013 年            2012 年

宁波杉杉鸿发置
                       出售商品                              -                  -            478.10
      业


    宁波经济技术开发区坤立物资有限公司为浙江信达地产股份有限公司的全资子公司。宁

波经济技术开发区坤立物资有限公司与宁波杉杉鸿发置业就集士港丰成村 1#地块项目工程

所需钢材采购事项,签订了《钢材购货合同》。


    (2)向中国信达销售房产

                                                                                     单位:万元

关联方名称       关联交易内容      2015 年 1-9 月           2014 年        2013 年         2012 年

 中国信达         销售房产                          -        5,752.36                -                -


    (3)向关联自然人销售房产

    发行人 2015 年 1-9 月向关联自然人销售房产为 216.59 万元,历年向关联自
然人销售房产的累计合同额为 2062.67 万元。

    4、接受中国信达流动性支持服务费

                                                                                     单位:万元


                                            106
                             信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



 关联方名称        关联交易内容     2015 年 1-9 月           2014 年             2013 年               2012 年

                   流动性支持服
  中国信达                                    3,272.50           4,030.00            316.25                      -
                       务费

       5、关联托管/承包情况

  (1)发行人受托管理/承包情况

                                                                                           单位:万元

        委托方/出    受托方/承    受托/承包     2015 年 1-9
序号                                                               2014 年           2013 年           2012 年
        包方名称     包方名称     资产类型          月

                     上海信达     其他资产
  1     中国信达                                             -               -             20                    -
                     立人         托管

                                  其他资产
  2     中国信达     信达地产                                -               -       1,800.00            700.00
                                  托管

        台州信泽
        建投资合     山西信达     其他资产
  3                                                          -          29.13                  -                 -
        伙有限公     房产         托管
        司

  (2)发行人委托管理/出包情况

                                                                                              单位:万元

         委托方/出    受托方/承     委托/出包
序号                                                 2015 年 1-9 月     2014 年        2013 年          2012 年
         包方名称     包方名称      资产类型
        上海信达                    其他资产
 1                    中国信达                                      -       30.03        30.27            73.69
        立人                        托管

                      中国信达
        上海信达                    其他资产
 2                    辽宁分公                                      -            -                 -         30
        立人                        托管
                      司
                      中国信达      投资性房
        上海信达
 3                    广东分公      产经营租                     5.38            -                 -             -
        立人
                      司            赁

  6、关联担保情况

                                                                                              单位:万元

                                                                                                        是否履
序号      担保方            被担保方                 担保金额               担保期限
                                                                                                        行完毕
                                         2012 年度

                                               107
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                                                  是否履
序号    担保方         被担保方              担保金额           担保期限
                                                                                  行完毕
 1     信达投资   信达地产                    19,200.00 2009.12.10-2019.09.26       否

 2     信达投资   信达地产                   109,300.00   2012.10.19-2014.10.18     是

 3     信达投资   上海信达立人                 4,500.00 2012.11.16-2013.11.16       是

 4     信达投资   长春信达丰瑞房产             5,000.00 2012.06.18-2013.06.17       是

                                     2013 年度

 1     信达投资   信达地产                    17,600.00 2009.12.10-2019.09.26       否

 2     信达投资   信达地产                   109,300.00   2012.10.19-2014.10.18     是
       嘉兴信达
 3                嘉兴浅水湾置业               1,127.00 2013.11.28-2016.01.28       否
       建设
 4     信达投资   上海信达立人                 4,500.00 2012.11.16-2013.11.16       是

 5     信达投资   长春信达丰瑞地产             5,000.00 2012.06.18-2013.06.17       是
                  安徽信达房产(合肥庐
 6     中国信达                               15,000.00 2013.11.15-2015.11.15       是
                  州房地产)
 7     中国信达   安徽信达房产                15,000.00 2013.11.15-2015.11.24       是
                  安徽信达房产(马鞍山
 8     中国信达                               20,000.00 2013.12.03-2015.12.03       是
                  建银)
                                     2014 年度

 1     信达投资   信达地产                    15,800.00 2009.12.10-2019.09.26       否

 2     信达投资   信达地产                   109,300.00   2012.10.19-2014.10.18     是

 3     信达投资   上海信达立人                 4,500.00 2014.06.30-2015.06.29       是

 4     信达投资   上海信达立人                10,000.00 2014.05.30-2016.05.29       否

 5     信达投资   上海信达立人                20,000.00 2014.07.30-2016.07.29       否

 6     信达投资   上海信达立人                20,000.00 2014.06.30-2016.06.29       否

 7     信达投资   上海信达立人                50,000.00 2014.12.18-2016.12.17       否

 8     中国信达   安徽信达房产                50,000.00 2014.07.30-2016.07.29       否

 9     中国信达   合肥庐州房产                15,000.00 2013.11.15-2016.11.14       否

 10    中国信达   芜湖建银房产                15,000.00 2013.11.15-2016.11.24       否

 11    中国信达   马鞍山建银房产              20,000.00 2013.12.03-2015.12.02       是

 12    中国信达   马鞍山建银房产              20,000.00 2014.02.25-2016.02.24       是

 13    中国信达   马鞍山建银房产              30,000.00 2014.01.22-2016.01.21       是

 14    中国信达   芜湖镜湖信达房地产          10,000.00 2014.07.30-2016.07.29       否

 15    中国信达   芜湖镜湖信达房地产          40,000.00 2014.06.06-2015.06.05       是

                                       108
                             信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                                                       是否履
序号         担保方         被担保方               担保金额         担保期限
                                                                                       行完毕
            嘉兴信达
 16                    嘉兴浅水湾置业               4,214.00 2013.11.28-2016.01.28         是
            建设
                                        2015 年 1-9 月

 1          信达投资   信达地产                    15,800.00 2009.12.10-2019.09.26         否

 2          信达投资   上海信达立人                 4,500.00 2014.06.30-2015.06.29         是

 3          信达投资   上海信达立人                10,000.00 2014.05.30-2016.05.29         否

 4          信达投资   上海信达立人                20,000.00 2014.07.30-2016.07.29         否

 5          信达投资   上海信达立人                20,000.00 2014.06.30-2016.06.29         否

 6          信达投资   上海信达立人                50,000.00 2014.12.18-2016.12.17         否

 7          中国信达   安徽信达房产                50,000.00 2014.07.30-2016.07.29         否

 8          中国信达   合肥庐州房产                15,000.00 2013.11.15-2016.11.14         否

 9          中国信达   芜湖建银房产                15,000.00 2013.11.15-2016.11.24         否

 10         中国信达   马鞍山建银房产              20,000.00 2013.12.03-2015.12.02         是

 11         中国信达   马鞍山建银房产              20,000.00 2014.02.25-2016.02.24         是

 12         中国信达   马鞍山建银房产              30,000.00 2014.01.22-2016.01.21         是

 13         中国信达   芜湖镜湖信达房地产          10,000.00 2014.07.30-2016.07.29         否

 14         中国信达   芜湖镜湖信达房地产          40,000.00 2014.06.06-2015.06.05         是
            嘉兴信达
 15                    嘉兴浅水湾置业               4,214.00 2013.11.28-2016.01.28         是
            建设

  注:其中公司子公司嘉兴市信达建设房地产开发有限公司为参股公司嘉兴浅水
湾置业有限公司提供的担保为本公司对外提供的担保,截至 2015 年 9 月 30 日,
该项担保金额 2,009.00 万元。

  7、关联方资金拆借

  (1)关联方资金拆入

                                                                               单位:万元
     序号                关联方                    拆借金额       起始日          到期日

                                          2012 年度

       1       宁波杉杉鸿发置业                       2,000.00   2012.07.10     2013.07.10

       2       宁波杉杉鸿发置业                       2,000.00   2012.07.18     2013.07.18

                                             109
                     信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



序号              关联方                  拆借金额        起始日          到期日

 3     宁波杉杉鸿发置业                       2,000.00   2012.07.24     2013.07.24

 4     宁波杉杉鸿发置业                       2,000.00   2012.08.09     2013.08.09

 5     浙江信达资产管理有限公司               2,600.00   2011.01.24     2013.01.23

 6     信达投资                            35,000.00     2009.12.22     2014.12.21

 7     信达投资                               5,000.00   2012.07.16     2013.07.15
       宁波沁融股权投资合伙企业(有
 8                                            5,000.00   2012.12.27     2015.09.27
       限合伙)
       宁波沁融股权投资合伙企业(有
 9                                         15,000.00     2012.12.27     2015.09.25
       限合伙)
       宁波沁融股权投资合伙企业(有
 10                                        13,000.00     2012.12.27     2015.09.25
       限合伙)
       宁波沁融股权投资合伙企业(有
 11                                        17,000.00     2012.12.27     2015.09.25
       限合伙)
 12    宁波秋实投资管理合伙企业            50,000.00     2012.12.03     2014.12.03

 13    中国信达吉林分公司                     4,800.00   2012.11.23     2013.12.22

 14    中国信达安徽分公司                     3,873.92   2012.09.28     2015.12.20

                                  2013 年度

序号              关联方                  拆借金额        起始日          到期日

 1     中国信达                               3,881.30    2012.12.20      2015.12.20

 2     信达投资                            10,000.00      2009.12.22      2014.05.10

 3     信达投资                            10,000.00      2009.12.22      2014.12.21
       宁波沁融股权投资合伙企业(有
 4                                         50,000.00      2012.12.27      2015.09.25
       限合伙)
       宁波沁融股权投资合伙企业(有
 5                                         50,000.00      2012.11.19      2014.11.29
       限合伙)
       宁波沁融股权投资合伙企业(有
 6                                         41,000.00      2013.06.18      2016.06.17
       限合伙)
 7     宁波杉杉鸿发置业                       2,500.00    2013.11.14      2014.02.13
       上海景时龙湾投资中心(有限合
 8                                         15,000.00      2013.01.25      2014.07.15
       伙)
       上海景时龙湾投资中心(有限合
 9                                         15,000.00      2013.01.02      2015.01.15
       伙)
       上海景时龙湾投资中心(有限合
 10                                           4,380.00    2013.02.06      2015.01.15
       伙)
       上海景时龙湾投资中心(有限合
 11                                           6,290.00    2013.04.08      2015.01.15
       伙)


                                    110
                     信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



序号              关联方                   拆借金额       起始日          到期日
       上海景时龙湾投资中心(有限合
 12                                          4,330.00     2013.06.06      2015.01.15
       伙)
       上海景时龙湾投资中心(有限合
 13                                          3,500.00     2013.06.17      2015.02.10
       伙)
                                 2014 年度

序号              关联方                   拆借金额       起始日          到期日

 1     信达投资                             50,000.00   2014.05.30      2016.05.30
       宁波沁融股权投资合伙企业(有
 2                                          50,000.00   2012.12.27      2015.09.25
       限合伙)
       宁波秋实投资管理合伙企业(有
 3                                          41,000.00   2013.06.18      2016.06.17
       限合伙)
       宁波秋实投资管理合伙企业(有
 4                                          39,000.00   2014.02.17      2017.02.14
       限合伙)
 5     中国信达                            225,700.00   2014.06.13      2017.06.12

 6     中国信达                              3,881.30   2012.12.20      2015.12.20
       建信-安享渝信集合资金信托计
 7                                          96,000.00   2014.05.07      2017.05.06
       划
       上海景时龙湾投资中心(有限合
 8                                          15,000.00   2013.01.02      2015.01.15
       伙)
       上海景时龙湾投资中心(有限合
 9                                           4,380.00   2013.02.06      2015.01.15
       伙)
       上海景时龙湾投资中心(有限合
 10                                          4,330.00   2013.06.06      2015.01.15
       伙)
       上海景时龙湾投资中心(有限合
 11                                          3,500.00   2013.06.17      2015.02.10
       伙)
                              2015 年 1-9 月

序号              关联方                   拆借金额       起始日          到期日

 1     信达投资                             50,000.00    2014.5.30       2016.5.30
       宁波沁融股权投资合伙企业(有
 2                                          50,000.00   2012.12.27       2015.9.25
       限合伙)
       宁波秋实投资管理合伙企业(有
 3                                           1,000.00    2013.6.18       2015.9.25
       限合伙)
       宁波秋实投资管理合伙企业(有
 4                                          40,000.00    2013.6.18       2015.3.1
       限合伙)
       宁波秋实投资管理合伙企业(有
 5                                          39,000.00    2013.6.18       2015.8.25
       限合伙)
 6     中国信达                            225,700.00    2014.6.13       2017.6.12

 7     中国信达                              1,173.92   2012.12.20       2015.9.27

                                     111
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



  序号               关联方                   拆借金额        起始日          到期日
          建信-安享渝信集合资金信托计
   8                                           96,000.00     2014.5.7        2017.5.6
          划
          上海景时龙湾投资中心(有限合
   9                                           15,000.00     2013.1.2        2015.1.15
          伙)
          上海景时龙湾投资中心(有限合
   10                                           4,380.00     2013.2.6        2015.1.15
          伙)
          上海景时龙湾投资中心(有限合
   11                                           4,330.00     2013.6.6        2015.1.15
          伙)
          上海景时龙湾投资中心(有限合
   12                                           1,600.00     2013.6.17       2015.2.10
          伙)
   13     宁波杉杉鸿发置业                      5,000.00     2015.3.11       2015.6.4
          中国金谷国际信托有限责任公
   14                                          30,000.00     2015.5.22       2017.5.21
          司
          中国金谷国际信托有限责任公
   15                                          20,000.00     2015.9.15       2017.5.21
          司

    2012 年度、2013 年度、2014 年度及 2015 年 1-9 月发行人从关联方累计拆入
资金分别为 159,273.92 万元、215,881.30 万元、532,791.30 万元和 583,183.92 万
元,占相同期间内发行人总资产的比分别为 3.28%、5.72%、21.83%和 29.81%。

 (2)关联方资金拆出

                                                                           单位:万元
  序号               关联方                   拆借金额        起始日          到期日

   1      宁波丰海投资有限公司                  1,500.00

   2      上海丰瑞投资发展有限公司              1,000.00

    注:上述拆出资金系上海信达银泰置业下属子公司浙江海晨房地产开发有限公司拆借给

宁波丰海投资有限公司及上海丰瑞投资发展有限公司的借款,其已于 2013 年底偿还。2013

年 12 月,上海信达银泰将持有浙江海晨房地产开发有限公司的全部股权出售。

    (三)报告期内关联交易的授权及审批情况

    (1)2012 年度

    公司第九届董事会第二次(2011 年度)会议、第五十三次(2011 年度)股
东大会审议通过了《关于向信达投资有限公司及其关联方借款(担保)并由公司
为上述借款提供连带责任担保暨关联交易的议案》。根据公司业务发展需要,为
                                        112
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



解决公司部分资金需求,在本议案生效之日起至 2012 年度股东大会召开前,公
司(含各级控股子公司及其他具有实际控制权的公司)拟向信达投资及其关联方
借款余额及担保余额总计不超过 20 亿元,借款年利率不超过 10%(且不低于同
期银行贷款基准利率),借款期限不超过三年,借款用于公司经营及资金周转,
公司为此提供连带责任担保。上述事项构成关联交易,独立董事已对该事项发表
事前确认意见和独立意见。关联董事及关联股东均已回避表决。

    公司第九届董事会第二次(2011 年度)会议审议通过了《关于与关联法人
房屋租赁、咨询服务、商业保险等事项暨关联交易的议案》,根据公司业务发展
需要,自本议案生效之日起至 2012 年度董事会召开前,预计公司(含各级控股
子公司及其他具有实际控制权的公司)与中国信达及其实际控制的单位(幸福人
寿保险股份有限公司等)拟发生的房屋租赁、咨询服务、商业保险等事项交易金
额不超过 8,000 万元(收支累加)。上述事项构成关联交易,独立董事已对该事
项发表事前确认意见和独立意见。关联董事均已回避表决。

    (2)2013 年度

    公司第九届董事会第十四次(2012 年度)会议、第五十七次(2012 年度)
股东大会审议通过了《关于向信达投资有限公司及其关联方借款(担保)并由公
司为上述借款提供连带责任担保暨关联交易的议案》。根据公司业务发展需要,
为解决公司部分资金需求,在本议案生效之日起至 2013 年年度股东大会召开前,
公司(含各级控股子公司及其他具有实际控制权的公司)拟向信达投资及其关联
方取得借款余额及担保余额总计不超过 20 亿元,借款年利率不超过 10%(且不
低于同期银行贷款基准利率),借款期限不超过三年,借款用于公司经营及资金
周转,由公司为此提供连带责任担保。上述事项构成关联交易,独立董事已对该
事项发表事前确认意见和独立意见。关联董事及关联股东均已回避表决。

    公司第九届董事会第十四次(2012 年度)会议、第五十七次(2012 年度)
股东大会审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组、向公司提供委托贷款,
并由公司为上述业务提供连带责任担保暨关联交易的议案》。确认 2012 年度中国
信达及其实际控制的单位向公司提供委托贷款交易金额为 10.48 亿元,借款年利
率低于向其他非银行金融机构同期主要借款的融资成本,期限均不超过 3 年。 根

                                     113
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



据公司业务发展需要,自本议案生效之日起至 2013 年度股东大会召开前,预计
中国信达及其关联人通过收购金融机构对公司(含各级控股子公司及其他具有实
际控制权的公司,下同)的债权后与公司进行债务重组、通过其资产管理业务向
公司提供委托贷款等事项,预计交易金额不超过 20 亿元,债务重组、委托贷款
的期限不超过 3 年,成本不高于公司向其他非银行金融机构同期主要借款的融资
成本,公司为此提供连带责任担保。上述事项构成关联交易,独立董事已对该事
项发表事前确认意见和独立意见。关联董事及关联股东均已回避表决。

    公司第九届董事会第十四次(2012 年度)会议审议通过了《关于与关联法
人房屋租赁、咨询服务、商业保险等事项暨关联交易的议案》,确认 2012 年度与
中国信达及其实际控制的单位实际发生房屋租赁等日常关联交易金额为 4,698.68
万元;根据公司业务发展需要,自本议案生效之日起至 2013 年度董事会召开前,
预计公司(含各级控股子公司及其他具有实际控制权的公司)与中国信达及其实
际控制的单位(幸福人寿保险股份有限公司等)拟发生的房屋租赁、咨询服务、
商业保险等事项交易金额不超过 8,000 万元(收支累加)。上述事项构成关联交
易,独立董事已对该事项发表事前确认意见和独立意见。关联董事均已回避表决。

    (3)2014 年度

    公司第九届董事会第二十三次(2013 年度)会议、第六十一次(2013 年度)
股东大会审议通过了《关于向信达投资有限公司及其关联方借款(担保)并由公
司为上述借款提供连带责任担保暨关联交易的议案》。 根据公司业务发展需要,
为解决公司部分资金需求,在本议案生效之日起至 2014 年年度股东大会召开前,
公司(含各级控股子公司及其他具有实际控制权的公司)拟向信达投资及其关联
方取得借款余额及担保余额总计不超过 20 亿元,借款年利率不超过 10%(且不
低于同期银行贷款基准利率),借款期限不超过三年,借款用于公司经营及资金
周转,由公司为此提供连带责任担保。上述事项构成关联交易,独立董事已对该
事项发表事前确认意见和独立意见。关联董事及关联股东均已回避表决。

    公司第九届董事会第二十三次(2013 年度)会议、第六十一次(2013 年度)
股东大会审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组,委托贷款,信托贷款,
担保增信,资产收购和出售以及共同投资等关联交易的议案》。根据公司业务发

                                     114
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



展需要,自本议案生效之日起至 2014 年度股东大会召开前,预计中国信达及其
关联人通过收购金融机构对公司(含各级控股子公司及其他具有实际控制权的公
司,下同)的债权后与公司进行债务重组,向公司提供委托贷款,提供信托贷款,
提供担保增信等事项,债务重组,委托贷款,信托贷款的期限不超过 3 年,公司
为此提供连带责任担保;通过中国信达的不良资产管理、投资及资产管理业务与
公司进行资产收购和出售,共同投资等交易,需经具有相应资格的会计师事务所、
评估机构对交易事项进行审计、评估。关联交易定价按《公司关联交易公允决策
制度》(2012 年 10 月 31 日修订)确定和执行。上述交易预计交易金额(其中增
信业务以增信担保费计)不超过 80 亿元。上述事项构成关联交易,独立董事已
对该事项发表事前确认意见和独立意见。关联董事及关联股东均已回避表决。

    公司第九届董事会第二十三次(2013 年度)会议审议通过了《关于与关联
人房屋租赁、咨询服务、商业保险、以及购买产品等事项暨关联交易的议案》。
根据公司业务发展需要,自本议案生效之日起至 2014 年度董事会召开前,预计
公司(含各级控股子公司及其他具有实际控制权的公司)与中国信达及其实际控
制的单位等关联法人及公司关联自然人拟发生的房屋租赁、咨询服务、商业保险、
购买产品等事项交易金额不超过 1 亿元(收支累加)。上述事项构成关联交易,
独立董事已对该事项发表事前确认意见和独立意见。关联董事均已回避表决。

    (4)2015 年度

    公司第十届董事会第二次(2014 年度)会议、第六十五次(2014 年度)股
东大会审议通过了《关于向信达投资有限公司及其关联方借款(担保)并由公司
为上述借款提供连带责任担保暨关联交易的议案》。根据公司业务发展需要,为
解决公司部分资金需求,公司(含各级控股子公司及其他具有实际控制权的公司)
拟向信达投资及其关联方取得借款余额及担保余额总计不超过 20 亿元,借款年
利率不超过 10%且不低于同期银行贷款基准利率,借款期限不超过三年(即自本
议案自生效之日起,上述额度内任意 1 笔借款及担保的截止日不超过三年后的对
应日,额度可循环使用),用于公司经营及资金周转,由公司为此提供连带责任
担保。上述事项构成关联交易,独立董事已对该事项发表事前确认意见和独立意
见。关联董事及关联股东均已回避表决。


                                      115
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    公司第十届董事会第二次(2014 年度)会议、第六十五次(2014 年度)股
东大会审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组,委托贷款,信托贷款,
担保增信,资产收购和出售以及共同投资等关联交易的议案》。根据公司业务发
展需要,在本议案生效之日起至 2015 年年度股东大会召开前,预计中国信达及
其关联人通过收购第三方对公司(含各级控股子公司及其他具有实际控制权的公
司,下同)的债权后与公司进行债务重组,向公司提供委托贷款,提供信托贷款,
提供担保增信等事项,债务重组,委托贷款,信托贷款的期限不超过 3 年,公司
为此提供连带责任担保;通过中国信达的不良资产管理、投资及资产管理业务与
公司进行资产收购和出售,共同投资等交易,需经具有相应资格的会计师事务所、
评估机构对交易事项进行审计、评估(共同参与公开市场招拍挂,可在符合其他
监管要求的前提下免于审计、评估);关联交易定价按《公司关联交易公允决策
制度》(2012 年 10 月 31 日修订)确定和执行。上述交易预计交易金额(其中增
信业务以增信担保费计)不超过 80 亿元。上述事项构成关联交易,独立董事已
对该事项发表事前确认意见和独立意见。关联董事及关联股东均已回避表决。

    公司第十届董事会第二次(2014 年度)会议审议通过了《关于与关联人房
屋租赁、咨询服务、商业保险、以及购买产品等事项暨关联交易的议案》。根据
公司业务发展需要,在本议案生效之日起至 2015 年年度董事会召开前,预计公
司(含各级控股子公司及其他具有实际控制权的公司)与中国信达及其实际控制
的单位等关联法人及关联自然人拟发生的房屋租赁、咨询服务、商业保险、购买
产品事项交易金额不超过 1 亿元(收支累加)。上述事项构成关联交易,独立董
事已对该事项发表事前确认意见和独立意见。关联董事均已回避表决。

    (四)关联方应收应付款项余额

    报告期内,公司与关联方的往来款项余额情况如下表所示。经核查,该等关
联债权债务往来对发行人的经营成果及财务状况无重大影响,不存在大股东违规
占用上市公司资金等损害上市公司利益的情况。

    (1)应收项目

                                                                          单位:万元
         关联方              2015.9.30      2014.12.31     2013.12.31      2012.12.31

                                      116
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



            关联方               2015.9.30        2014.12.31       2013.12.31        2012.12.31

                                      其他应收款

宁波丰海投资有限公司                          -                -                -       1,500.00

上海丰瑞投资发展有限公司                      -                -                -       1,000.00

海南万泉投资有限公司                          -                -                -         404.82

上海万茸置业                                  -                -     22,291.41                    -

新疆恒信雅居                        16,397.32       33,482.32                   -                 -

小计                                16,397.32       33,482.32        22,291.41          2,904.82

 占发行人其他应收款的比例              9.21%          62.65%           21.96%             5.74%

                                       应收股利

            关联方               2015.9.30        2014.12.31       2013.12.31        2012.12.31

广州立成投资发展有限公司               963.97        1,212.40                   -                 -

上海万茸置业                         6,000.00                  -                -                 -

占发行人应收股利的比例               100.00%         100.00%                    -                 -

                                       预付账款

            关联方               2015.9.30        2014.12.31       2013.12.31        2012.12.31
阜新矿业(集团)有限责任公
                                     5,843.31        5,843.31         5,843.31         11,286.00

中国金谷国际信托有限责任公
                                       134.96                  -                -                 -

小计                                 5,978.27        5,843.31         5,843.31         11,286.00

占发行人预付账款的比例                21.67%          18.35%           17.21%            28.33%




       (2)应付项目

                                                                                     单位:万元
            关联方                2015.9.30       2014.12.31       2013.12.31       2012.12.31

                                       应付账款

 幸福人寿保险股份有限公司                     -        50.94            41.42            41.42

 占发行人应付账款的比例                       -       0.02%            0.04%             0.03%

                                      其他应付款

            关联方                2015.9.30       2014.12.31       2013.12.31       2012.12.31


                                          117
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



           关联方               2015.9.30       2014.12.31   2013.12.31    2012.12.31

中国信达                                    -            -      1,421.89       4,025.19

浙江信达资产管理有限公司                    -            -             -          43.33

宁波杉杉鸿发置业                            -            -      2,500.00                -

上海万茸置业                         447.67         490.84             -                -

小计                                 447.67         490.84      3,921.89       4,068.52

占发行人其他应付款的比例             0.66%          0.66%         5.67%          6.69%

                                     应付利息
宁波沁融股权投资合伙企业
                                            -       162.25       108.17           49.17
(有限合伙)
宁波秋实投资管理合伙企业
                                            -       288.29       144.22                 -
(有限合伙)
宁波杉杉鸿发置业                            -            -        33.33                 -
上海景时龙湾投资中心(有限
                                            -       698.68       397.70                 -
合伙)
信达投资                             136.11         149.72             -                -
建信-安享渝信集合资金信托
                                   3,528.00       1,320.00             -                -
计划
中国信达                             586.82       6,585.42             -                -
中国金谷国际信托有限责任公
                                     114.71              -             -                -

小计                               4,365.64       9,204.36       683.42           49.17

占发行人应付利息的比例              22.91%         58.80%        10.32%          1.09%

                                     应付股利

信达投资                              48.00          48.00        48.00           48.00

占发行人应付股利的比例              13.78%         61.34%        61.34%         61.34%

                             一年内到期的非流动负债
宁波沁融股权投资合伙企业
                                            -    50,000.00             -                -
(有限合伙)
中国信达                                    -     1,173.92             -                -
宁波秋实投资管理合伙企业
                                            -            -    50,000.00                 -
(有限合伙)
信达投资                          50,000.00              -    20,000.00                 -
上海景时龙湾投资中心(有限
                                            -    25,310.00    21,290.00                 -
合伙)
小计                              50,000.00      76,483.92    91,290.00                 -

                                        118
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



            关联方               2015.9.30       2014.12.31    2013.12.31     2012.12.31
 占发行人一年内到期的非流动
                                      7.79%          22.09%        30.43%                  -
 负债的比例
                                      长期借款

 信达投资                                    -     50,000.00              -                -
 宁波秋实投资管理合伙企业
                                             -     80,000.00    41,000.00                  -
 (有限合伙)
 宁波沁融股权投资合伙企业
                                             -             -    50,000.00                  -
 (有限合伙)
 建信-安享渝信集合资金信托
                                   96,000.00       96,000.00              -                -
 计划
 上海景时龙湾投资中心(有限
                                             -             -    27,210.00                  -
 合伙)
 中国金谷国际信托有限责任公
                                   50,000.00               -              -                -
 司
 小计                            146,000.00      226,000.00    118,210.00                  -

 占发行人长期借款的比例              13.53%          21.48%        16.69%                  -

                                     长期应付款

 信达投资                                    -             -              -     20,000.00

 中国信达                        225,700.00      225,700.00        1,173.92                -

 小计                            225,700.00      225,700.00        1,173.92     20,000.00

  占发行人长期应付款的比例          100.00%        100.00%         100.00%        98.99%


    (五)关键管理人员报酬

                                                                               单位:万元
            项目                    2014 年              2013 年              2012 年

关键管理人员报酬                          910.40               825.00               830.25


    (六)其他关联交易

    2014 年,发行人收到信达投资支付的重组时土地增值税承诺事项款 3,693.22
万元。

    (七)公司规范关联交易的制度安排

    1、公司《章程》关于规范关联交易的制度安排

    经核查,发行人已在公司《章程》中对关联交易决策权限和程序作出规定,

                                         119
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



并制定了关联股东或利益冲突的董事在关联交易表决中予以回避的制度。

    公司《章程》第八十二条规定,股东大会审议有关关联交易事项时,关联股
东不应当参与投票表决,其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数;股
东大会决议的公告应当充分披露非关联股东的表决情况。

    公司《章程》第一百一十五条规定,重大关联交易应由独立董事认可后,提
交董事会讨论;独立董事作出判断前,可以聘请中介机构出具独立财务顾问报告,
作出其判断的依据。

    公司重大关联交易、聘用或解聘会计师事务所,应由二分之一以上独立董事
同意后,方可提交董事会讨论。独立董事向董事会提请召开临时股东大会、提议
召开董事会会议和在股东大会召开前公开向股东征集投票权,应由二分之一以上
独立董事同意。经全体独立董事同意,独立董事可独立聘请外部审计机构和咨询
机构,对公司的具体事项进行审计和咨询,相关费用由公司承担。

    公司《章程》第一百二十四条规定,董事会应当确定对外投资、收购出售资
产、对外担保事项、委托理财、关联交易的权限,建立严格的审查和决策程序;
重大投资项目应当组织有关专家、专业人员进行评审,并报股东大会批准。

    关联交易的权限按照《上海证券交易所股票上市规则》对关联交易的规定执
行。

    公司《章程》附件 2《信达地产股份有限公司董事会议事规则(2009 年修订)》
第十三条规定,在审议关联交易事项时,非关联董事不得委托关联董事代为出席;
关联董事也不得接受非关联董事的委托。

    2、《公司关联交易公允决策制度》对规范关联交易的制度安排

    为规范公司关联交易的决策程序,确保公司的关联交易行为不损害公司和全
体股东的利益,根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上市规则》、
《企业会计准则第 36 号——关联方披露》等相关法律法规和《公司章程》,结合
公司实际,发行人制定了《公司关联交易公允决策制度》,对关联交易规范如下:

    《公司关联交易公允决策制度》第六条规定,关联交易应遵循下列定价原则


                                       120
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



和定价方法:

    (一)关联交易的定价顺序适用国家定价、市场价格和协商定价的原则;如
果没有国家定价和市场价格,按照成本加合理利润的方法确定。如无法以上述价
格确定,则由双方协商确定价格;

    (二)交易双方根据关联事项的具体情况确定定价方法,并在相关的关联交
易协议中予以明确;

    (三)市场价:以市场价为准确定资产、商品或劳务的价格及费率;

    (四)成本加成价:在交易的资产、商品或劳务的成本基础上加合理的利润
确定交易价格及费率;

    (五)协议价:根据公平公正的原则协商确定价格及费率。关联交易的价格
或取费原则上应不偏离市场独立第三方的标准。公司应对关联交易的定价依据予
以充分披露。

    《公司关联交易公允决策制度》第七条规定,股东大会批准下列关联交易事
项:

    (一)公司拟与关联人达成的交易金额在 3000 万元人民币以上,且占公司
最近一期经审计净资产绝对值 5%以上的关联交易(公司提供担保、受赠现金资
产、单纯减免公司义务的债务除外);

    (二)公司与关联人针对关联交易订立的书面协议中没有具体总交易金额
的;

    (三)公司为关联人提供担保的;

    (四)证券监管部门认为应当由股东大会审议批准的关联交易。

    《公司关联交易公允决策制度》第八条规定,下列关联交易事项需经董事会
批准:

    (一)公司与关联自然人发生的交易金额在 30 万元人民币以上(公司提供
担保除外);


                                      121
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (二)公司与关联法人发生的交易金额在 300 万元人民币以上且占公司最近
一期经审计净资产绝对值 0.5%以上,5%以下的关联交易(公司提供担保除外)。

    《公司关联交易公允决策制度》第九条规定,公司与关联自然人发生的交易
金额在 30 万元人民币以下;公司与关联法人发生的交易金额在 300 万元以下且
占公司最近一期经审计净资产绝对值 0.5%以下的关联交易(公司提供担保除
外),由公司总经理办公会议决定。做出该等决定的有关会议,董事会秘书必须
列席参加。

    《公司关联交易公允决策制度》第十条规定,公司与关联人发生的交易金额
在 3000 万元人民币以上,且占公司最近一期经审计净资产绝对值 5%以上的关
联交易(公司提供担保、受赠现金资产、单纯减免公司义务的债务除外),除应
当及时披露外,还应当聘请具有执行证券、期货相关业务资格的中介机构,对交
易标的进行评估或审计。

    《公司关联交易公允决策制度》第十一条规定,公司不得直接或者通过子公
司向董事、监事、高级管理人员提供借款。

    《公司关联交易公允决策制度》第十二条规定,公司为关联人提供担保的,
不论数额大小,均应当在董事会审议通过后提交股东大会审议。

    公司为持有发行人 5%以下股份的股东提供担保的,参照前款的规定执行,
有关股东应当在股东大会上回避表决。

    (八)关联交易制度的执行情况及独立董事意见

    1、关联交易制度执行情况

    发行人已制定了《公司关联交易公允决策制度》,对关联交易的内容范围、
审核权限和表决等事项作出了严格规定,有利于减少和规范关联交易。

    2、独立董事对关联交易发表的意见

    独立董事罗林(已离任)、刘大为(已离任)、杨小阳(已离任)、霍文营、
张圣平对其任期内关联交易事项发表如下意见:“有关关联交易系为满足公司正
常开展生产与经营的合理需要而发生;有关关联交易均遵循自愿、公平、合法、

                                        122
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



合理交易的市场化原则,关联交易定价公允,符合商业惯例,不存在利益倾斜的
情形;董事会、股东大会审议有关关联交易的表决程序符合中国证监会、上海证
券交易所的相关规定,关联董事、关联股东在审议有关关联交易事项时回避了表
决。”

    (九)减少和规范关联交易的措施

    2015 年 7 月 24 日,发行人控股股东信达投资出具了《信达投资有限公司关
于减少和规范关联交易的承诺函》,具体承诺如下:

    “发行人承诺将尽量减少和避免与信达地产股份有限公司(以下简称“信达
地产”)之间的关联交易。在进行确有必要且无法规避的关联交易时,保证严格
按照“公平、公正、自愿”的商业原则,在有充分依据的情况下公允定价,避免
因与市场交易价格或独立第三方价格具有明显差异造成的损害信达地产利益的
情形发生;确保相关交易符合相关法律法规的规定,并按照《信达地产股份有限
公司章程》、《信达地产股份有限公司关联交易公允决策制度》等内部制度履行必
要的批准程序和信息披露义务;确保相关交易不对信达地产的经营独立性和业绩
稳定性造成影响;确保信达地产因关联交易形成的应收款项能够及时收回;确保
不损害信达地产及其它股东的合法权益。”

    发行人已制定了《公司关联交易公允决策制度》,对关联交易的内容范围、
审核权限和表决等事项作出了严格规定,有利于减少和规范关联交易。

    发行人上述关联交易是基于公司生产经营及长期发展的需要,遵循市场公
开、公平、公正的原则,关联交易价格公允,不存在损害发行人及中小股东利益
的情况;关联交易需经独立董事发表意见的,独立董事已发表意见,关联交易表
决时关联董事、关联股东进行了回避,决策程序合法有效。

    十、发行人最近三年及一期资金占用及违规担保情况

    1、报告期内不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用,或
者为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情形。

    2、发行人其他资金被占用的情形
    截至 2014 年 12 月 31 日,发行人其他应收款前五名如下:
                                      123
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                                               单位:万元
             单位名称                  余额         是否为关联方           交易内容
新疆恒信雅居                           33,482.32          是              项目合作款
合肥亚太科技发展有限公司                 4,500.00         否               资金拆借
青岛兴源房地产开发有限公司               1,398.30         否                诉讼款
巴州佳晟置业有限责任公司                 1,120.00         否              业务往来款
嘉兴市南湖区房地产管理处                  770.86          否              物业保修金
合计                                   41,271.48
占发行人总资产的比                         1.09%



       截至 2015 年 9 月 30 日,发行人其他应收款前五名如下:
                                                                               单位:万元
             单位名称                  余额         是否为关联方           交易内容
广州启创置业有限公司                   67,000.00          是              业务往来款
宁波汇融沁易股权投资合伙企业
                                       50,000.00          是             基金投资款
(有限合伙)
新疆恒信雅居                           16,397.32          是              项目合作款
宁波汇融沁宏股权投资合伙企业
                                       14,200.00          是              基金投资款
(有限合伙)
乌鲁木齐市国土资源局                     4,620.00         否                保证金
合计                                  152,217.32
占发行人总资产的比                         3.14%


       十一、内部管理制度的建立及运行情况

       公司自上市以来,按照中国证监会和上海证券交易所的要求,不断加强内部
控制建设。根据业务发展和规范运行的要求,逐步建立了一整套基本适应公司管
理与发展的流程、规则和制度,保证了公司持续性发展。

       (一)人事管理

       为明确人力资源管理各项政策,建立与公司文化及发展目标相适应的人力资
源管理体系,公司制定了《人力资源管理办法》,对招聘、培训、薪酬、交流、
劳动合同、离职、员工行为规范等做了全面完善的要求,形成一个公平、竞争、
激励、高效、灵活的人才引进使用机制和完善的激励制度。

       1、招聘管理。公司招聘管理遵循的原则:公开择优、德才兼备、编制管理、
                                          124
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


亲属回避。公司总部负责制定公司招聘管理制度,检查、监督和指导全系统招聘
管理工作;负责公司总部招聘工作的实施,审批所属公司的招聘计划及人员录用。
所属公司负责按照公司的招聘管理规定实施人员招聘,并接受公司总部的检查与
指导。

    2、培训管理。公司培训管理遵循的原则:内外结合、按需施教、形式灵活、
学以致用。公司总部根据公司发展战略建立公司培训体系;策划培训课程,组织
培训资源;制定公司年度培训计划和预算;负责建立公司系统高级内训师队伍;
组织公司综合性的管理和业务培训;检查所属公司培训计划实施情况;建立和管
理公司培训档案。所属公司按照公司的培训管理规定组织实施培训工作,建立本
单位的内训师队伍,并接受公司总部的检查与指导。

    3、薪酬管理。公司薪酬管理遵循的原则:以岗定薪、效益导向、总额管理、
激励与约束并重。公司总部负责制定薪酬标准,核定所属公司工资额度,制定薪
酬预算方案,核定所属公司高管人员薪酬及公司总部员工薪酬日常管理。所属公
司负责执行薪酬标准,按照总部核定的工资额度,制定相应分配方案,负责制定
本单位薪酬预算及员工薪酬日常管理。

    4、交流管理。公司人员交流遵循的原则:统筹调配、服从管理、相互促进。
公司总部负责制定公司系统人员交流方案,考察交流人员任职情况;交流单位负
责交流人员日常管理。

    5、劳动合同管理。公司劳动合同管理遵循的原则:合法公平、平等自愿、
协商一致、诚实信用。公司总部负责制定劳动合同管理制度,负责总部员工劳动
合同管理。所属公司负责执行公司劳动合同管理制度,负责本单位员工劳动合同
管理。劳动合同管理包括劳动合同的签订、变更、续订、终止、解除、经济补偿
及赔偿、劳动争议处理等。

    6、离职管理。公司离职管理遵循的原则:严格程序、明确责任、依法合规。
公司总部负责总部员工、所属公司高管人员、监事、所属公司财务部经理及其他
由公司总部负责推荐或聘任的人员离职管理。所属公司负责本单位员工的离职管
理。

       (二)财务管理
                                       125
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


    公司依照法律、行政法规和国家有关部门的规定,制定公司的财务会计制度,
制定了《财务管理办法》及各项具体业务核算制度,加强公司会计管理,提高会
计工作的质量和水平。公司秉承的财务管理的原则为:全面预算管理、成本效益
最优、资源合理配置、收益风险均衡。公司实行统一领导、分级管理的财务管理
体制。公司总部设立财务会计部,统筹管理系统财务活动,同时核算公司总部的
各项经济业务;所属公司设立财务部,履行相应财务职能。与此同时,公司通过
不断加强公司财务信息系统的建设与运行维护,使财务核算工作全面实现信息
化,有效保证了会计信息及资料的真实、完整。公司实施财务信息系统,统一组
织财务信息系统的开发、应用和升级,统一设置核算账套,规范财务信息管理。

    (三)全面预算管理

    公司制订了《全面预算管理规程》,对全面预算编制、全面预算执行与监控、
全面预算调整、全面预算考核等都有明确规定,对预算全流程明晰管理,各相关
部门职责明确,权限清晰。各所属公司按可预测的经营情况,据实编制预算草案,
报财务会计部;财务会计部与总部相关部门负责审核各所属公司的预算草案,汇
总编制公司系统预算草案;公司总经理办公会根据公司系统预算草案,进行总体
平衡后,确定预算目标,提出对各所属公司预算草案的修改意见;财务会计部与
相关部门根据公司总经理办公会的修改意见,与各所属公司进行沟通和协调,各
所属公司调整预算草案;财务会计部根据情况调整公司系统合并年度预算方案;
公司总经理办公会审核公司系统合并年度预算方案;公司全面预算方案一经确
定,原则上不做调整,确实需要调整的,需经公司总经理办公会审核,原则上在
当年第四季度进行调整。全面预算管理工作统一纳入到对各所属公司的综合考核
中,财务会计部负责对各所属公司的预算管理工作进行考核,并将考核结果纳入
所属公司综合考核指标体系,作为年度考核的重要依据。

    (四)对外投资

    为加强公司投资项目的规范管理,控制投资方向和投资规模,拓展经营领域,
保障公司权益,依据公司《章程》及有关法律法规规定,公司制定了《对外投资
管理办法》。公司股东大会、董事会为公司对外投资的决策机构,各自在其权限
范围内,对公司的对外投资作出决策。公司项目发展管理部门及控股公司负责收

                                     126
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


集投资信息,开展前期调研并编制《可行性研究报告》,提出对外投资建议,公
司各相关部门按各自权限负责对外投资的相关工作。对较为大型的投资项目,公
司可组成专门的投资项目组完成前期工作。公司分管领导、总经理(总经理办公
会)、董事长(董事长签报)按各自职责审核对外投资的相关事项。公司对外投
资经公司董事会或股东大会审议批准的,应按照《上海证券交易所股票上市规则》
及公司《章程》的有关要求,履行信息披露义务。

    上述投资管理内部控制制度的制定与有效执行,保证了公司对外投资的安全
增值,确保了投资回报效果。

    (五)融资管理

    公司制订了《融资管理规程》,由公司投融资部、董事会办公室和公司法律
小组负责主办及协办,各所属公司确定融资方案时须综合考虑金额、利率、期限、
担保方式、还本付息方式、审批条件及周期等关键条件。各所属公司在取得融资
授信后,需形成请示上报公司总部,经投融资部审核后提交公司领导依权限审批。
各所属公司收到公司总部下发《批复》后,按照文件要求执行融资方案。各所属
公司财务部门需于每月 4 日前向总部投融资部上报《外部融资统计表》。

    (六)对外担保

    为维护投资者合法权益,规范公司的对外担保行为,有效控制公司资产运营
风险,促进公司健康稳定发展,公司根据《公司法》、《中华人民共和国担保法》、
中国证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》和其他相关法律、法规、
规范性文件及公司《章程》的规定,制定了《对外担保管理办法》。《对外担保管
理办法》明确规定了对外担保对象的审查、对外担保的审批程序、对外担保的管
理、担保服务费的收取、对外担保信息披露及责任追究等内容。

    公司如下的对外担保行为,须经股东大会审议通过:1、发行人及发行人控
股子公司的对外担保总额,超过最近一期经审计净资产的 50%以后提供的任何担
保;2、公司的对外担保总额,达到或超过最近一期经审计总资产的 30%以后提
供的任何担保;3、为资产负债率超过 70%的担保对象提供的担保;4、单笔担保
额超过最近一期经审计净资产 10%的担保;5、对股东、实际控制人及其关联方
提供的担保;6、依法或依照公司《章程》规定,应由股东大会审议通过的其他
                                      127
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


情形。其中,对于公司在一年内担保金额超过公司最近一期经审计总资产的 30%
的,应当由股东大会做出决议,并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上
通过。

    除上述第 1 项至第 6 项所列的须由股东大会审批的对外担保以外的其他对外
担保事项,由董事会根据公司《章程》对董事会对外担保审批权限的规定,行使
对外担保的决策权。对于董事会权限范围内的担保事项,除应当经全体董事的过
半数通过外,还应当经出席董事会会议的三分之二以上董事同意。

    (七)关联交易

    为进一步加强公司的关联交易管理,明确管理职责和分工,维护公司股东和
债权人的合法权益,特别是中小投资者的合法权益,根据《公司法》、《证券法》
和公司《章程》等有关规定,公司制定了《关联方资金往来管理制度》,对关联
方、公司与关联方资金往来的规范、资金往来支付程序、审计和档案管理及责任
追究内容作出了明确规定,保证公司与关联方之间订立的关联交易合同符合公
平、公开、公正的原则。

    (八)物资采购

    为了规范公司采购工作,提高采购效率,加强采购前端的供方管理,公司制
订了《采购管理办法》。公司总部负责制定采购流程、供方标准;根据管理需要
建立供方信息库;负责组织实施集中采购;所属公司负责采购的具体实施;负责
供方的考察、入库、使用和评估。公司采购方式的分类根据采购的重要性、竞争
条件、采购金额等因素,分为公开招标、邀请招标、直接采购、零星采购四类。
国家及项目所在地建设行政管理部门规定须公开招标的采购项目应公开招标,其
流程按国家及各地政府的相关要求执行。除公开招标之外的招标项目采用邀请招
标方式,邀请招标的供方不得少于三家。公司推行集中采购的主要目的在于通过
与供方建立长期、稳定的合作关系,提高采购部品质量,降低采购成本。公司采
购工作遵循公开、公平、公正的原则;供方管理遵循择优选聘,优胜劣汰,互惠
共赢的原则。

    (九)对子公司的管理控制


                                        128
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


    公司建立了公司总部、所属公司、项目公司的三级基本架构,但也根据项目
需要会设立由公司总部直辖的项目,由此形成了稳定高效和灵活结合的管理结
构。公司从财务、人力、综合及战略等方面对所属公司(包括直辖项目公司)通
过营销、成本管理、法律事务、风控管理、工程管理、内部审计、项目设计、运
营管理等,结合三级的横向管理结构形成了完备的网状结构,进而从横向到纵向
实现了有效管理。

    在人力管理方面,公司为了有效合理地管理所属子公司、所属公司及自身直
辖的项目公司,特别制定了以下四条人事工作原则:1)按公司发展规模及阶段
核定编制;2)动态管理,适度从严从紧;3)编制管理侧重调整人员结构,控制
综合服务与后勤人员比例;4)成立时间较长的公司考虑历史情况可适当放宽编
制控制。根据以上四条工作原则,公司特制定了下述针对所属机构的人事编制核
定原则:1)公司系统房地产开发体系人员编制由公司总部核定,所属公司遵照
执行;2)所属公司及项目公司统一设置综合部、财务部、项目部、工程部、成
本部、营销部六个部门,原则上每个部门设负责人 1 人,其他中层人员不超过 1
人,并需兼部门其他岗位;3)综合部、财务部等综合服务与支持人员,不超过
总编制人数的 30%,若超过需在本单位总编制内调整人员结构;4)新启动项目
公司部门设置及人员编制按项目进度增减;同城项目公司部门设置及人员编制根
据实际情况核减;合资公司可根据实际情况适当增加合作方编制;5)交流人员
编制原则上在原单位;6)如项目公司撤并,应事先上报人员安置方案,及时分
流人员,消减编制。不仅如此,公司还因自身直辖的项目公司和自身的所属公司
的性质不同而特意指定不同的人事编制政策。以此来尽力保证公司所属的所有机
构能够在人事结构上合理,在工作上高效。

    在财务管理方面,公司为规范公司财务管理行为,防范财务风险,确保财务
活动的合法合规性,实现资源的合理有效配置,特制定了《财务管理办法》。办
法中对发行人及其所属公司和所属公司的下属公司的财务管理办法都进行了约
定,并分为预算、资金、会计、成本费用、利润分配管理等。公司在财务管理方
面还细化到了融资管理、项目付款、内部资金调拨及财务决算等等方面。通过对
各个方面的种种规范性约束,发行人保证了自上至下的财务安全和可控。

    在综合管理方面,公司对于所属公司及直辖的项目公司不仅仅从战略管理的
                                     129
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


层面制定了管理机制,为此制定了《战略管理办法》,详细说明了公司发展规划、
公司三年经营规划、专项业务规划和所属公司规划实施方案等等。

    (十)风险管理

    公司为规范公司风险管理,更好的防范、控制、化解、处理发生或可能出现
的风险,增强企业核心竞争力,促进企业持续、健康、稳定发展,特制定《风险
管理办法》。风险管理本着从公司实际出发、务求实效的原则,以对重大风险、
重大事件的管理和重要流程的内部控制为重点,积极开展风险管理工作。公司一
把手对风险工作负总责,分管业务的领导对分管范围内业务和管理的风险控制与
合规运营负责,公司总部各部门负责人为本部门风险合规监控责任人,对本部门
落实风险合规管理规范的有效性承担直接责任,具体负责公司风险合规管理制
度、规范及流程在本部门的有效执行与实施,对本部门经营管理活动的风险控制
与合规运营组织定期复查、实施全面监督,及时对发现的问题及隐患进行整改。
各所属公司一把手对风险合规管理工作负总责,分管业务的领导对分管范围内业
务和管理的风险控制与合规运营负责。各所属公司要严格执行国家法律法规、公
司管理制度,及时排查经营风险,做到合规运营。


    十二、信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排

    (一)信息披露事务的相关制度安排

    公司根据《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》以及《上海证券交易所
股票上市规则》等法律、法规、规章、规范性文件的规定,制定了《信达地产股
份有限公司信息披露管理办法》。公司为规范公司信息披露行为,做好信息归集、
披露及保密工作,在确保公司信息披露内容真实、准确、完整的基础上,做到及
时、公平、真实、准确、完整地披露公司信息,维护股东和公司的合法权益,公
司公开披露信息,包括招股说明书、募集说明书、上市公告书、定期报告和临时
报告,适用本办法的规定。公司根据法律、法规的规定履行信息披露义务,及时、
公平地披露所有对发行人股票及其衍生品种交易价格可能产生较大影响的信息,
并将公告和相关备查文件在第一时间报送上海证券交易所。公司发生的或与之有
关的事件没有达到上海证券交易所规定的披露标准,或者《上市规则》没有具体
规定但上海证券交易所或公司董事会认为该事件可能对公司股票及其衍生品种
                                     130
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


交易价格产生较大影响的,公司比照《上市规则》及时披露。公司董事和董事会
应勤勉尽责、确保信息披露的内容真实、准确、完整。信息披露事务管理制度由
公司监事会负责监督。公司董事和董事会、监事和监事会以及高级管理人员有责
任保证公司信息披露事务管理部门及公司董事会秘书及时知悉公司组织与运作
的重大信息、对股东和其他利益相关者决策产生实质性或较大影响的信息以及其
他应当披露的信息。为进一步完善公司信息披露,发行人先后制定了《年报信息
披露重大差错责任追究制度》、《重大信息内部报告制度》。

    信息披露事务管理制度由公司董事会负责实施,由公司董事长和总经理作为
实施信息披露事务管理制度的第一责任人,由董事会秘书负责具体协调。公司董
事会办公室为公司信息披露的常设机构,即信息披露事务管理部门。信息披露管
理制度由公司董事会办公室制定,并应提交公司董事会审议通过。

    (二)投资者关系管理的相关制度安排

    1、投资者关系管理事务的第一责任人为公司董事长,董事会秘书为公司投
资者关系管理事务的业务主管。公司董事会办公室为公司投资者关系管理的职能
部门,负责公司投资者关系管理事务。

    2、公司与投资者沟通的内容包括公司发展战略;公司经营、管理、财务及
运营过程中的动态信息;企业文化和企业形象;投资者关心的可能影响公司经营
的其他信息。

    3、公司与投资者沟通的方式包括但不限于:公告、股东大会、公司网站、
分析师会议或业绩说明会;一对一沟通;邮寄资料;电话咨询;广告或其他宣传
材料;媒体采访和报道;现场参观;路演。

    4、公司将尽可能通过多种方式与投资者及时、深入和广泛的进行沟通,并
应特别注意使用互连网提高沟通的效率,降低沟通的成本。




                                      131
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




                        第六节 财务会计信息

    一、财务报表编制基础及注册会计师审计意见

    (一)财务报表编制基础

    发行人财务报表以持续经营假设为基础编制,根据实际发生的交易和事项,
按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则--基本准则》和 38 项具
体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关
规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证
券的公司信息披露编报规则第 15 号--财务报告的一般规定》(2014 年修订)的披
露规定编制。根据企业会计准则的相关规定,发行人会计核算以权责发生制为基
础。除某些金融工具外,发行人财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发
生减值,则按照相关规定计提相应的减值准备。

    (二)注册会计师审计意见

    中瑞岳华审计了公司 2012 年度的财务报告,并出具了中瑞岳华审字【2013】
第 0596 号标准无保留意见的审计报告,德勤事务所审计了公司 2013 年度及 2014
年度的财务报告,并出具了德师京报(审)字(14)第 P0215 号、德师报(审)字(15)第
P0148 号标准无保留意见的审计报告。发行人 2015 年 1-9 月合并及母公司财务
报表未经审计。


    二、最近三年及一期财务会计资料

   (一)合并财务报表

    1、最近三年及一期合并资产负债表

                                                                               单位:万元
           项目         2015 年 9 月末         2014 年末       2013 年末       2012 年末

货币资金                    584,441.47          274,534.44      289,861.49      261,143.07

交易性金融资产                           -                 -     14,905.00       13,615.00

应收票据                                 -          81.00                  -        100.00

应收账款                     26,694.82           39,742.70       35,507.91       19,303.48

                                         132
                   信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



           项目    2015 年 9 月末         2014 年末       2013 年末       2012 年末

预付款项                27,587.87           31,847.75       33,956.76       39,841.02

应收利息                  5,037.78             420.75                 -               -

其他应收款             177,985.93           53,444.96      101,516.75       50,641.21

应收股利                  6,963.97           1,212.40                 -        918.69

存货                  3,423,727.21        3,016,791.00    1,740,017.55    1,335,043.28

其他流动资产           280,270.01          131,723.32       20,792.57       19,004.60

流动资产合计          4,532,709.06        3,549,798.32    2,236,558.04    1,739,610.35

可供出售金融资产       163,841.36            46,117.11      37,930.05       40,923.82

持有至到期投资                      -           37.72           37.72          100.00

长期应收款                 350.09              132.27                 -               -

长期股权投资            44,454.34           69,280.31       47,134.31       41,205.50

投资性房地产            55,616.26           59,252.16       79,178.42       90,454.11

固定资产                  7,760.24           8,707.52        9,357.44       15,277.56

在建工程                   298.11              298.11          331.32        1,067.29

固定资产清理                  0.57               0.57                 -               -

无形资产                   221.61              308.02          522.59          571.67

商誉                       431.78              431.78          431.78        3,856.78

长期待摊费用               678.59              941.11        1,289.99          981.91

递延所得税资产          46,288.36           36,112.03       28,276.29       22,356.65

非流动资产合计         319,941.31          221,618.73      204,489.91      216,795.28

资产总计              4,852,650.37        3,771,417.05    2,441,047.95    1,956,405.63

短期借款               753,815.00          391,214.00      142,232.80      158,277.29

应付票据                            -                 -        455.10        1,900.00

应付账款                85,009.35          323,829.72       93,747.87      122,906.69

预收款项               828,906.35          427,471.03      287,221.96      216,589.92

应付职工薪酬              4,437.00           7,468.54        7,249.65        8,360.66

应交税费                17,269.06           53,319.27       37,415.49       37,943.79

应付利息                19,059.12           15,653.60        6,620.14        4,503.30

应付股利                   348.25               78.25           78.25          749.55

其他应付款              67,417.38           74,318.99       69,207.23       60,820.79


                                    133
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



           项目        2015 年 9 月末         2014 年末       2013 年末       2012 年末
一年内到期的非流动负
                           627,468.00          346,171.91      299,994.00      158,367.00

流动负债合计              2,403,729.51        1,639,525.31     944,222.49      770,418.99

长期借款                  1,078,936.89        1,052,000.14     708,099.14      427,012.95

应付债券                   290,235.67                     -               -               -

长期应付款                 225,700.00          225,700.00        1,173.92       20,205.00

专项应付款                              -                 -               -         30.00

预计负债                       792.15              792.15          372.04                 -

递延所得税负债                9,653.74           9,546.12        5,715.71        6,418.52

递延收益                    20,767.10           20,767.10       20,413.58       19,831.33

非流动负债合计            1,626,085.55        1,308,805.51     735,774.39      473,497.80

负债合计                  4,029,815.06        2,948,330.81    1,679,996.88    1,243,916.79

实收资本(或股本)           152,426.04          152,426.04      152,426.04      152,426.04

资本公积金                 162,829.42          162,829.42      162,829.42      165,408.41

其它综合收益                12,312.98           11,991.04       12,529.56       14,581.99

未分配利润                 453,351.66          451,806.20      387,232.44      327,512.34
归属于母公司所有者权
                           780,920.10          779,052.70      715,017.45      659,928.79
益合计
少数股东权益                41,915.22           44,033.54       46,033.62       52,560.05

所有者权益合计             822,835.32          823,086.24      761,051.07      712,488.84

负债和所有者权益总计      4,852,650.37        3,771,417.05    2,441,047.95    1,956,405.63



    2、最近三年及一期合并利润表
                                                                              单位:万元
           项目        2015 年 1-9 月         2014 年度       2013 年度       2012 年度

一、营业收入               292,006.39          485,049.38       447,950.65     400,725.04

减:营业成本               204,546.73          311,453.18       282,585.66     249,025.13

营业税金及附加              25,502.71            40,975.90       44,802.13      33,383.73

销售费用                    14,624.93            17,340.40       11,994.00       7,517.88

管理费用                     23,353.11           35,950.95       33,590.79      32,219.44

财务费用                    16,779.95            29,936.89       21,015.61       8,694.01

资产减值损失                   358.87             8,936.72        1,066.84          -33.36

                                        134
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



           项目           2015 年 1-9 月         2014 年度       2013 年度       2012 年度

加:公允价值变动损益                   -                     -               -               -

投资收益                       12,416.78           53,254.71       26,938.41       13,319.16

二、营业利润                   19,256.87           93,710.05       79,834.02       83,237.36

加:营业外收入                  2,331.71            9,651.89        9,547.92        2,919.84

减:营业外支出                    133.21             213.07          316.61          606.62

三、利润总额                   21,455.37          103,148.86       89,065.33       85,550.58

减:所得税                      4,815.63           27,039.88       15,509.33       16,795.95

四、净利润                     16,639.74           76,108.99       73,556.00       68,754.63

少数股东损益                     -148.32             -658.86        3,166.08        7,376.20
归属于母公司所有者的净
                               16,788.06           76,767.85       70,389.92       61,378.43
利润


    3、最近三年及一期合并现金流量表
                                                                                 单位:万元
                               2015 年 1-9
             项目                                 2014 年度       2013 年度      2012 年度
                                   月
一、经营活动产生的现金流量:                -

销售商品、提供劳务收到的现金    690,454.74         564,467.17      472,205.38     353,484.05

收到的税费返还                              -          455.98        2,884.59        447.28
收到其他与经营活动有关的现
                                620,744.76         540,128.30      273,361.49     162,416.77

经营活动现金流入小计           1,311,199.50      1,105,051.45      748,451.46     516,348.10

购买商品、接受劳务支付的现金    680,852.84       1,045,659.02      583,981.48     410,745.21
支付给职工以及为职工支付的
                                 29,244.50          35,603.48       34,850.40      30,903.63
现金
支付的各项税费                  119,115.33          91,839.20       78,637.64      66,112.42
支付其他与经营活动有关的现
                                759,502.53         515,155.88      371,485.36     231,100.96

经营活动现金流出小计           1,588,715.20      1,688,257.58    1,068,954.87     738,862.21

经营活动产生的现金流量净额     -277,515.70        -583,206.13     -320,503.42    -222,514.12

二、投资活动产生的现金流量:                -

收回投资收到的现金             3,117,781.88      4,302,225.49    4,444,732.14     957,245.58

取得投资收益收到的现金           12,189.10           7,282.01       10,543.46        917.50


                                           135
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                2015 年 1-9
           项目                                 2014 年度       2013 年度       2012 年度
                                    月
处置固定资产、无形资产和其他
                                    1,969.96      42,608.03       14,052.27        7,702.58
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
                                    1,900.00      69,621.03       41,618.53        3,681.80
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
                                   34,500.00      25,405.12                 -     20,490.99

投资活动现金流入小计            3,168,340.94    4,447,141.68    4,510,946.39     990,038.45
购建固定资产、无形资产和其他
                                      298.24       1,817.12        1,422.41        1,905.98
长期资产支付的现金
投资支付的现金                  3,279,161.58    4,375,365.87    4,441,427.00     999,461.00
取得子公司及其他营业单位支
                                            -        987.01                 -      1,360.58
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
                                   53,650.00      57,500.00                 -               -

投资活动现金流出小计            3,333,109.82    4,435,670.00    4,442,849.41    1,002,727.55

投资活动产生的现金流量净额       -164,768.89      11,471.68       68,096.98       -12,689.10

三、筹资活动产生的现金流量:                -

吸收投资收到的现金                    100.00       4,410.00          490.00                 -
其中:子公司吸收少数股东投资
                                      100.00       4,410.00          490.00                 -
收到的现金
取得借款收到的现金              1,533,605.30    1,250,414.30     740,904.35      560,613.36

发行债券收到的现金                290,000.00                -               -               -
收到其他与筹资活动有关的现
                                   15,675.02      17,857.13        6,000.00                 -

筹资活动现金流入小计            1,839,380.32    1,272,681.43     747,394.35      560,613.36

偿还债务支付的现金                862,771.46     542,528.11      339,383.38      236,785.96
分配股利、利润或偿付利息支付
                                  171,900.45     165,008.54       99,815.96       56,169.84
的现金
其中:子公司支付给少数股东的
                                    2,070.00         707.00        3,600.00          900.00
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现
                                   15,084.33      45,719.72       42,006.60          480.29

筹资活动现金流出小计            1,049,756.25     753,256.37      481,205.93      293,436.09

筹资活动产生的现金流量净额        789,624.07     519,425.07      266,188.42      267,177.27

四、汇率变动对现金的影响                    -               -               -          -0.08

五、现金及现金等价物净增加额      347,339.48      -52,309.38      13,781.99       31,973.98

                                          136
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                2015 年 1-9
               项目                            2014 年度       2013 年度       2012 年度
                                    月
加:期初现金及现金等价物余额      222,615.67    274,925.06      261,143.07      229,169.09

六、期末现金及现金等价物余额      569,955.16    222,615.67      274,925.06      261,143.07


     (二)母公司财务报表

     1、最近三年及一期母公司资产负债表

                                                                               单位:万元
           项目           2015 年 9 月末       2014 年末       2013 年末       2012 年末

货币资金                        107,125.67        7,690.16       45,452.61        15,965.06
以公允价值计量且其变动
                                           -               -        40.00         13,600.00
计入当期损益的金融资产
预付款项                            407.41          32.20           65.56            21.46

应收股利                         73,100.00       17,100.00                 -                 -

其他应收款                      466,382.04      196,828.88      268,556.16      218,617.41

其他流动资产                     84,490.00       48,940.00                 -                 -

流动资产合计                    731,505.11      270,591.24      314,114.33      248,203.93

可供出售金融资产                107,930.96       22,340.96       17,915.96        17,915.96

长期应收款                      281,850.00                 -               -                 -

长期股权投资                    624,495.01      643,687.63      666,530.12      675,244.09

固定资产                            297.55         354.70          463.47           583.47

无形资产                              5.37          33.27           73.99            21.79

长期待摊费用                         16.00          24.40           85.20           137.87

非流动资产合计                 1,014,594.89     666,440.96      685,068.75      693,903.19

资产总计                       1,746,100.00     937,032.21      999,183.08      942,107.12

短期借款                        165,000.00                 -     19,000.00        37,425.01

应付职工薪酬                        221.46        1,072.90        1,748.19         1,526.70

应交税费                            535.21         414.12          860.27           342.08

应付利息                          2,083.21         198.66          126.96           145.32

其他应付款                      248,927.51      104,707.29       47,014.14        12,911.18

一年内到期的非流动负债                     -     46,930.00      116,654.00         7,154.00

流动负债合计                    416,767.39      153,322.97      185,403.56        59,504.30

长期借款                        282,203.00       42,203.00       91,915.00      168,569.00
                                         137
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



           项目          2015 年 9 月末         2014 年末       2013 年末       2012 年末

应付债券                      290,235.67                    -               -                   -

非流动负债合计                572,438.67          42,203.00       91,915.00       168,569.00

负债合计                      989,206.06         195,525.97      277,318.56       228,073.30

股本                          152,426.04         152,426.04      152,426.04       152,426.04

资本公积                      534,606.94         534,606.94      534,606.94       534,902.46

盈余公积                       14,946.59          14,946.59       11,763.01         9,883.41

未分配利润                     54,914.38          39,526.66       23,068.53        16,821.91

所有者权益合计                756,893.95         741,506.24      721,864.52       714,033.82

负债和所有者权益总计        1,746,100.00         937,032.21      999,183.08       942,107.12



       2、最近三年及一期母公司利润表
                                                                                单位:万元
             项目        2015 年 1-9 月         2014 年度       2013 年度       2012 年度

一、营业收入                  19,232.44           27,782.77       34,446.25       15,787.17

减:营业成本                          -                     -               -               -

营业税金及附加                 1,092.00             888.63         1,219.45         751.74

销售费用                              -                     -               -               -

管理费用                       5,528.72            6,165.63        6,679.19        6,372.47

财务费用                      17,560.49           13,952.56       12,037.51        7,343.06

资产减值损失                          -                     -               -               -

加:公允价值变动收益                  -                     -               -               -

投资收益                      35,530.00           21,347.43        4,239.46        7,544.98

二、营业利润                  30,581.24           28,123.37       18,749.56        8,864.86

加:营业外收入                    49.08            3,712.63          56.50            13.80

减:营业外支出                        -                0.21          10.00            10.80

三、利润总额                  30,630.32           31,835.80       18,796.05        8,867.86

减:所得税费用                        -                     -               -               -

四、净利润                    30,630.32           31,835.80       18,796.05        8,867.86



       3、最近三年及一期母公司现金流量表
                                                                                单位:万元
                                          138
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



           项目                2015 年 1-9 月        2014 年度       2013 年度       2012 年度

一、经营活动产生的现金流量:                    -                -               -               -
销售商品、提供劳务收到的现
                                                -     15,039.23        16,360.05                 -

收到的税费返还                                  -                -               -               -
收到其他与经营活动有关的现
                                   989,376.69       1,680,883.06      703,642.18     390,202.81

经营活动现金流入小计               989,376.69       1,695,922.29      720,002.23     390,202.81
购买商品、接受劳务支付的现
                                                -                -               -               -

支付给职工以及为职工支付的
                                     3,965.12          4,955.08         4,564.87       3,898.51
现金
支付的各项税费                         956.28          2,141.98         1,744.27         758.11
支付其他与经营活动有关的现
                                 1,337,770.00       1,537,558.70      687,671.89     476,453.44

经营活动现金流出小计             1,342,691.40       1,544,655.75      693,981.04     481,110.06

经营活动产生的现金流量净额        -353,314.71        151,266.54        26,021.19     -90,907.25

二、投资活动产生的现金流量:                    -                -               -               -

收回投资收到的现金               2,074,630.00       2,544,790.00     3,295,340.00     77,300.00

取得投资收益收到的现金               5,340.50          9,590.51         1,443.01      12,028.51
处置固定资产、无形资产和其
                                                -          0.05                  -               -
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
                                                -     63,000.00                  -               -
到的现金净额
投资活动现金流入小计             2,079,970.50       2,617,380.56     3,296,783.01     89,328.51
购建固定资产、无形资产和其
                                        25.90             68.60           114.36          56.77
他长期资产支付的现金
投资支付的现金                   2,250,572.28       2,641,355.75     3,288,280.00    121,000.00

投资活动现金流出小计             2,250,598.18       2,641,424.35     3,288,394.36    121,056.77

投资活动产生的现金流量净额        -170,627.68         -24,043.79        8,388.65     -31,728.26

三、筹资活动产生的现金流量:                    -                -               -               -

取得借款收到的现金                 405,000.00                    -     59,000.00     147,300.00
发行债券收到的现金                 290,000.00
收到其他与筹资活动有关的现
                                     1,901.72

筹资活动现金流入小计               696,901.72                    -     59,000.00     147,300.00


                                          139
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



            项目              2015 年 1-9 月        2014 年度       2013 年度       2012 年度

偿还债务支付的现金                 40,130.00        138,436.00        44,579.01       4,277.00
分配股利、利润或偿付利息支
                                   31,492.10         25,665.19        19,037.49      16,183.83
付的现金
支付其他与筹资活动有关的现
                                           0.00        1,765.96        4,319.35                 -

筹资活动现金流出小计               71,622.10        165,867.15        67,935.85      20,460.83

筹资活动产生的现金流量净额        625,279.61        -165,867.15       -8,935.85     126,839.17
四、汇率变动对现金及现金等
                                           0.00                 -               -               -
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
                                  101,337.22         -38,644.40       25,474.00       4,203.66

加:期初现金及现金等价物余
                                        2,794.65     41,439.06        15,965.06      11,761.40

六、期末现金及现金等价物余
                                  104,131.88           2,794.65       41,439.06      15,965.06




      三、合并报表范围的变化

      (一)合并报表范围发生变更的内容

      发行人于报告期内合并财务报表范围变化的对比如下表所示:

 序                    2015 年   2014        2013     2012
          单位名称                                                          备注
 号                     1-9 月    年          年       年
 1     上海信达银泰      √        √         √       √
 2     浙江信达地产      √        √         √       √
                                                             2015 年区域整合并入浙江信达地
 3     台州信达置业                √         √       √
                                                             产
                                                             2015 年区域整合并入浙江信达地
 4     嘉兴信达建设                √         √       √
                                                             产
 5     安徽信达房产      √        √         √       √
 6     广州信达置业      √        √                        2014 年新设
 7     深圳信达置业      √        √                        2014 年新设
 8     海南信达置业      √        √         √       √
 9     信达重庆房产      √        √         √       √
                                                             2014 年新设,2015 年区域整合并
 10    吉林信达建设                √
                                                             入沈阳理想置业
                                                             2013 年新设,2015 年区域整合并
 11    长春信达丰瑞                √         √
                                                             入沈阳理想置业
 12    阜新信达房产      √        √         √       √

                                            140
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                           2015 年区域整合并入沈阳理想置
13    沈阳穗港                      √      √       √
                                                           业
14    沈阳理想置业         √       √                     2014 年新设
15    青岛信达置业         √       √      √       √
16    青岛信达荣昌         √       √      √       √
                                                           2015 年区域整合并入安徽信达房
17    山西信达房产                  √      √       √
                                                           产
18    新疆信达银通         √       √      √       √
19    上海信达立人         √       √      √       √
      宁波汇融沁誉投
20    资合伙企业(有限     √       √
      合伙)                                               2014 年新设
      吉林信达金都置
21                                          √       √
      业有限公司                                           2014 年挂牌转让
      海南安建房地产                                       2013 年区域整合并入海南信达置
22                                                   √
      开发有限公司                                         业,2015 年处置完毕
      北京始于信投资
23                         √
      管理有限公司                                         2015 年新设
      北京信达房地产
24                         √                              2015 年新设
      开发有限公司
      北京坤御投资有
25                         √                              2015 年新设
      限公司

     注:“√”表示当期纳入公司合并财务报表范围的一级子公司。



     (二)合并报表范围发生变更的原因

     1、2013年,发行人新设成立子公司长春信达丰瑞,故发行人2013年将其纳
入合并范围。

     2、2014年,发行人新设成立子公司广州信达置业、深圳信达置业、沈阳理
想置业、吉林信达建设、宁波汇融沁誉投资合伙企业(有限合伙),故发行人于
2014年将上述五家公司纳入合并范围。

     3、2014年5月28日,经发行人第九届董事会第二十六次(临时)会议审议通
过,发行人挂牌转让子公司吉林信达金都置业 100%股权,成交价为人民币
68,630.00万元并于2014年8月26日丧失对其控制权,故发行人于2014年不再将吉
林信达金都置业纳入合并范围。

     4、2015年,公司新设北京始于信投资管理有限公司、北京信达房地产开发
有限公司、北京坤御投资有限公司;将台州信达置业、嘉兴信达建设通过区域整
                                          141
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



合成为浙江信达地产的下属公司;将吉林信达建设、长春信达丰瑞、沈阳穗港通
过区域整合成为沈阳理想置业的下属公司;将山西信达房产通过区域整合成为安
徽信达房产的下属公司,处置了海南安建房地产开发有限公司,故发行人2015
年9月份合并报表范围的一级子公司发生变化。

    四、最近三年及一期的主要财务指标

    (一)财务指标

    1、合并报表口径

                                                                             单位:万元
                          2015 年 1-9 月      2014 年末      2013 年末       2012 年末
         财务指标
                         /2015 年 9 月末      /2014 年度     /2013 年度     /2012 年度
总资产                     4,852,650.37       3,771,417.05   2,441,047.95   1,956,405.63

总负债                     4,029,815.06       2,948,330.81   1,679,996.88   1,243,916.79

所有者权益                   822,835.32        823,086.24     761,051.07      712,488.84

全部债务                   2,750,455.56       1,789,386.05   1,150,781.04     745,557.24

归属于母公司所有者权益       780,920.10        779,052.70     715,017.45      659,928.79

流动比率                            1.89             2.17           2.37            2.26

速动比率                            0.46             0.33           0.53            0.53

资产负债率                       83.04%           78.18%         68.82%          63.58%

债务资本比率                     76.97%           68.49%         60.19%          51.13%

营业收入                     292,006.39        485,049.38     447,950.65      400,725.04

营业利润                      19,256.87         93,710.05      79,834.02       83,237.36

利润总额                      21,455.37        103,148.86      89,065.33       85,550.58

净利润                        16,639.74         76,108.99      73,556.00       68,754.63
归属于母公司所有者的净
                              16,788.06         76,767.85      70,389.92       61,378.43
利润
扣除非经常性损益后净利
                              13,825.85         55,969.90      53,370.48       57,500.82

经营活动产生现金流量净
                            -277,515.70       -583,206.13    -320,503.42     -222,514.12

投资活动产生现金流量净
                            -164,768.89         11,471.68      68,096.98      -12,689.10

筹资活动产生现金流量净
                             789,624.07        519,425.07     266,188.42      267,177.27


                                        142
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                           2015 年 1-9 月        2014 年末        2013 年末        2012 年末
         财务指标
                          /2015 年 9 月末        /2014 年度       /2013 年度      /2012 年度
应收账款周转率(次)                  8.79             12.89            16.35           29.57

存货周转率(次)                      0.06                 0.13            0.18            0.21

营业毛利率                       29.95%              35.79%           36.92%          37.86%

总资产报酬率                       1.03%              4.45%            5.05%           5.57%

加权净资产收益率                   2.15%             10.31%           10.25%           9.55%
扣除非经常性损益后加权
                                      1.79                 7.64            8.04            7.90
平均净资产收益率
EBITDA                         47,286.32          142,701.48       115,518.37      101,880.77

EBITDA 利息倍数                       0.30                 0.86            1.27            2.12

EBITDA 全部债务比                  1.72%              7.97%           10.04%          13.67%

每股净资产(元)                      5.40                 5.40            4.99            4.67
每股经营活动现金流量净
                                      -1.82            -3.83            -2.10           -1.46
额(元)
每股净现金流量(元)                  2.28             -0.34               0.09            0.21



       2、母公司口径

         财务指标         2015 年 9 月末         2014 年末        2013 年末       2012 年末

流动比率                       1.76                 1.76            1.69            4.17
速动比率                       1.76                 1.76            1.69            4.17
资产负债率                   56.65%               20.87%           27.75%          24.21%

    注:发行人主营业务特点决定母公司一般不从事实际的房地产开发,因而发行人最近 3
年及一期的母公司应收账款和存货余额为 0,因而不提供母公司应收账款周转率和存货周转
率。

    上述财务指标的计算方法如下:

    (1)流动比率=流动资产/流动负债;

    (2)速动比率=(流动资产-存货)/流动负债;

    (3)应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额;

    (4)存货周转率=营业成本/存货平均余额;

    (5)资产负债率=总负债/总资产 x100%;

    (6)全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+应付票据+一年内到期的非流动负债;

    (7)EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销;
                                           143
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


    (8)EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务;

    (9)EBITDA 利息倍数=EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出);

    (10)债务资本比率=全部债务/(全部债务+所有者权益);

    (11)每股净资产=期末归属于母公司股东权益/期末股本总额;

    (12)每股经营活动现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额/期末股本总额;

    (13)每股净现金流量=现金及现金等价物净增加额/期末股本总额;

    (14)总资产报酬率=(利润总额+计入财务费用的利息支出)/[(期初资产总额+期末资
产总额)/2]。

       (二)最近三年及一期净资产收益率和非经常性损益明细表

       根据中国证监会颁布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—
非经常性损益》((2008)43 号)的相关规定及《公开发行证券公司信息披露编
报规则第 9 号-净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2007 年修订)(2010 年
修订)的相关规定,发行人基于新企业会计准则下的财务信息在年度财务报表附
注中披露了 2012 年度-2014 年度和 2015 年 1-9 月的净资产收益率、每股收益计
算表以及非经常性损益明细表。

       1、最近三年及一期净资产收益率和每股收益

                                            2015 年
                  项目                                 2014 年度   2013 年度    2012 年度
                                             1-9 月
归属于公司普    基本每股收益(元/股)          0.11      0.50        0.46         0.40

通股股东的净    稀释每股收益(元/股)          0.11      0.50        0.46         0.40
利润            加权平均净资产收益率(%)         2.15     10.31        10.25        9.55

扣除非经常性    基本每股收益(元/股)          0.09      0.37        0.36         0.33
损益后归属于    稀释每股收益(元/股)          0.09      0.37        0.36         0.33
公司普通股股
                加权平均净资产收益率(%)         1.79      7.64        8.04         7.90
东的净利润
    上述财务指标的计算方法如下:
    (1)基本每股收益可参照如下公式计算:
    基本每股收益=P÷S
    S=S0+S1+Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0-Sk
    其中:P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的
净利润;S 为发行在外的普通股加权平均数;S0 为期初股份总数;S1 为报告期因公积金转
增股本或股票股利分配等增加股份数;Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数;Sj
                                          144
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


为报告期因回购等减少股份数;Sk 为报告期缩股数;M0 报告期月份数;Mi 为增加股份下
一月份起至报告期期末的月份数;Mj 为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。
    (2)稀释每股收益可参照如下公式计算:
    稀释每股收益=[P+(已确认为费用的稀释性潜在普通股利息-转换费用)×(1-所得税
率)]/(S0+S1+Si×Mi÷M0-Sj×Mj÷M0—Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的
普通股加权平均数)。
    其中,P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
东的净利润;公司在计算稀释每股收益时,应考虑所有稀释性潜在普通股的影响,直至稀释
后每股收益达到最小。
    (3)加权平均净资产收益率(ROE)的计算公式如下:
    加权平均净资产收益率=P/(E0+NP÷2+Ei×Mi÷M0-Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0)
    其中:P 分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润;NP 为归属于公司普通股股东的净利润;E0 为归属于公司普通股股东
的期初净资产;Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产;
Ej 为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产;M0 为报告期月份
数;Mi 为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数;Mj 为减少净资产下一月份起至报
告期期末的月份数;Ek 为因其他交易或事项引起的净资产增减变动;Mk 为发生其他净资产
增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。



    2、最近三年及一期非经常性损益明细表
                                                                            单位:万元

         项目            2015 年 1-9 月    2014 年度        2013 年度        2012 年度
非流动资产处置损益               17.71          14,766.73       9,303.70         9,750.27
计入当期损益的政府补
助(与企业业务密切相
关,按照国家统一标准定          479.91            264.50          738.41           582.04
额或定量享受的政府补
助除外)
计入当期损益的对非金
融企业收取的资金占用                                    -          31.95            97.92

委托他人投资或管理资
                                                        -         521.97           404.82
产的损益
除同公司正常经营业务
相关的有效套期保值业
                                513.59           6,089.36       2,460.83           768.39
务外,持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生
                                          145
                                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


     的公允价值变动损益,以
     及处置交易性金融资产、
     交易性金融负债和可供
     出售金融资产取得的投
     资收益
     单独进行减值测试的应
                                                                        -                     -                9.37
     收款项减值准备转回
     国债回购业务取得的投
                                             830.38                     -                     -                    -
     资收益
     除上述各项之外的其他
                                           1,700.87              5,531.90            6,815.32              -101.79
     营业外收入和支出
     其他符合非经常性损益
                                             209.39                199.63                412.01                    -
     定义的损益项目
     所得税影响额                           -937.96             -6,713.03                -98.67            -257.21
     少数股东权益影响额                      -14.41               -254.98           -4,973.77              -644.77
     归属于公司普通股股东
                                           2,799.48             19,884.11           15,211.74            10,609.03
     的非经常性损益净额


             五、管理层讨论与分析

             发行人管理层结合最近三年及一期财务报告及会计政策调整对财务报表科
     目的影响,对公司的资产负债结构、现金流量、偿债能力、盈利能力、未来业务
     目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分析。

             (一)最近三年及一期合并财务报表分析

             1、资产结构分析

             发行人最近三年及一期资产结构如下表所示:

                                                                                                      单位:万元
                 2015 年 9 月 30 日        2014 年 12 月 31 日         2013 年 12 月 31 日           2012 年 12 月 31 日
   项目                         占比                        占比                          占比                         占比
                   金额                       金额                          金额                        金额
                                (%)                       (%)                        (%)                         (%)

货币资金           584,441.47   12.04       274,534.44          7.28        289,861.49     11.87      261,143.07        13.35

交易性金融
                            -          -              -            -         14,905.00      0.61       13,615.00         0.70
资产
应收票据                    -          -         81.00          0.00                 -           -        100.00         0.01

应收账款            26,694.82    0.55        39,742.70          1.05         35,507.91      1.45       19,303.48         0.99

预付款项            27,587.87    0.57        31,847.75          0.84         33,956.76      1.39       39,841.02         2.04


                                                          146
                                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



                 2015 年 9 月 30 日         2014 年 12 月 31 日            2013 年 12 月 31 日        2012 年 12 月 31 日
   项目                          占比                          占比                        占比                      占比
                   金额                        金额                           金额                       金额
                                 (%)                         (%)                       (%)                     (%)

应收利息             5,037.78      0.10          420.75             0.01               -          -              -          -

其他应收款         177,985.93      3.67       53,444.96             1.42     101,516.75      4.16       50,641.21      2.59

应收股利             6,963.97      0.14        1,212.40             0.03               -          -        918.69      0.05

存货             3,423,727.21     70.55     3,016,791.00           79.99    1,740,017.55    71.28     1,335,043.28    68.24

其他流动资
                   280,270.01      5.78      131,723.32             3.49      20,792.57      0.85       19,004.60      0.97

流动资产合
                 4,532,709.06     93.41     3,549,798.32           94.12    2,236,558.04    91.62     1,739,610.35    88.92

可供出售金
                   163,841.36      3.38        46,117.11            1.22      37,930.05      1.55       40,923.82      2.09
融资产
持有至到期
                             -          -         37.72             0.00          37.72      0.00          100.00      0.01
投资
长期应收款            350.09       0.01          132.27             0.00               -          -              -          -

长期股权投
                    44,454.34      0.92       69,280.31             1.84      47,134.31      1.93       41,205.50      2.11

投资性房地
                    55,616.26      1.15       59,252.16             1.57      79,178.42      3.24        90,454.11     4.62

固定资产             7,760.24      0.16        8,707.52             0.23       9,357.44      0.38       15,277.56      0.78

在建工程              298.11       0.01          298.11             0.01         331.32      0.01         1,067.29     0.05

固定资产清
                          0.57     0.00               0.57          0.00               -          -              -          -

无形资产              221.61       0.00          308.02             0.01         522.59      0.02          571.67      0.03

商誉                  431.78       0.01          431.78             0.01         431.78      0.02         3,856.78     0.20

长期待摊费
                      678.59       0.01          941.11             0.02       1,289.99      0.05          981.91      0.05

递延所得税
                    46,288.36      0.95       36,112.03             0.96      28,276.29      1.16       22,356.65      1.14
资产
非流动资产
                   319,941.31      6.59      221,618.73             5.88     204,489.91      8.38      216,795.28     11.08
合计
资产总计         4,852,650.37    100.00     3,771,417.05       100.00       2,441,047.95   100.00     1,956,405.63   100.00


             公司近年来业务处于稳步发展阶段,资产规模呈上升趋势。2012 年-2014 年
       末及 2015 年 9 月末,公司资产总额分别为 1,956,405.63 万元、2,441,047.95 万元、
       3,771,417.05 万元和 4,852,650.37 万元。公司主营业务为房地产开发,资产结构
       呈现流动资产比例相对较高,其中存货所占比例较高,非流动资产比例相对较低

                                                             147
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


的特点,2012 年-2014 年末及 2015 年 9 月末,公司流动资产占资产总额的比例
分别 88.92%、91.62%、94.12%和 93.41%,公司存货占总资产比重为分别 68.24%、
71.28%、79.99%和 70.55%,符合房地产行业的特点。

    2012 年-2014 年末及 2015 年 9 月末,公司流动资产分别为 1,739,610.35 万元、
2,236,558.04 万元、3,549,798.32 万元和 4,532,709.06 万元,公司流动资产主要由
货币资金、其他应收款、存货和其他流动资产构成,公司流动资产增加主要由存
货增加所致。最近三年一期末,公司货币资金、其他应收款、存货和其他流动资
产合计占流动资产的比例分别为 95.76%、96.23%、97.93%和 98.54%。

    2012 年-2014 年末及 2015 年 9 月末,公司非流动资产分别为 216,795.28 万
元、204,489.91 万元、221,618.73 万元和 319,941.31,公司非流动资产主要由可
供出售金融资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产和递延所得税资产构
成,最近三年一期末,公司可供出售金融资产、长期股权投资、投资性房地产、
固定资产和递延所得税资产合计占非流动资产的比例分别为 96.97%、98.72%、
99.03%和 99.38%。

    (1)货币资金

    公司货币资金主要包括银行存款、现金和其他货币资金,为了维持日常的生
产经营,公司须保持适度的货币资金存量。截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12
月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年 12 月 31 日,公司货币资金分别为 584,441.47
万元、274,534.44 万元、289,861.49 万元以及 261,143.07 万元,货币资金占流动
资产比重分别为 12.89%、7.73%、12.96%和 15.01%。2014 年年末,公司货币资
金余额较 2013 年年末减少 15,327.05 万元,降幅 5.29%,主要是由于投资与偿还
借款所致。2015 年 9 月末,公司货币资金余额较 2014 年年末增加 309,907.03 万
元,增幅 112.88%,主要是由于公司规模扩大,销售回款增加和公司为快速把握
市场机会进行土地储备预留资金增加所致。

    (2)其他应收款

    截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
12 月 31 日,公司其他应收款分别为 177,985.93 万元,53,444.96 万元,101,516.75
万元和 50,641.21 万元,公司其他应收款占流动资产的比例分别为 3.93%、1.51%、
                                         148
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


4.54%和 2.91%。公司的其他应收款主要为公司招标拍卖土地时所缴纳的拍卖保
证金、应收项目合作款以及应收外部单位业务往来款。2014 年年末,其他应收
款较 2013 年年末减少 48,071.79 万元,降幅 47.35%,主要由于收回保证金和项
目合作款所致,2015 年 9 月末,其他应收款较 2014 年年末增加 124,540.97 万元,
增幅 233.03%,其中公司应收外部单位业务往来款增加主要系广州信达置业应收
广州启创置业有限公司的往来款项,其他款项主要系信达地产本部的对外投资
款,因目前尚未到达确认投资时点而暂时记入该科目的款项。

       截至 2015 年月 9 末,公司其他应收款分类情况及账龄结构如下表所示:

                                                                              单位:万元
            项目             账面余额           占比            坏账               净额
单项金额重大并单独计提
                               21,155.54          11.66%         1,425.00       19,730.54
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
                              155,082.74         85.49%          1,861.75     153,220.99
坏账准备的其他应收款
       1 年以内小计           146,654.35         80.84%                       146,654.35
       1至2年                   4,817.12           2.66%          240.86           4,576.26
       2至3年                   1,701.82           0.94%          255.27           1,446.55
       3至4年                     317.42           0.17%            79.36            238.06
       4至5年                     611.54           0.34%          305.77             305.77
       5 年以上                   980.49           0.54%          980.49                  0.00
单项金额不重大但单独计
                                5,174.03           2.85%          139.63           5,034.40
提坏账准备的其他应收款
合计                          181,412.31        100.00%          3,426.38     177,985.93




       截至 2015 年 9 月末和 2014 年 12 月末,公司其他应收款余额分类情况如下:

                                                                              单位:万元
             款项性质                2015 年 9 月 30 日           2014 年 12 月 31 日

项目合作款                                        16,397.32            33,482.32

应收外部单位业务往来款                            78,792.70             6,884.64

支付的押金、保证金                                 9,614.06             6,820.67

资金拆借                                           4,500.00             4,500.00


                                         149
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



             款项性质                2015 年 9 月 30 日           2014 年 12 月 31 日

诉讼款                                             1,398.30               1,398.30

其他                                              70,709.92               3,489.19

合计                                             181,412.31              56,575.11

       (3)存货

       存货在流动资产中的比例最大,截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31
日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年 12 月 31 日,公司存货分别为 3,423,727.21 万
元、3,016,791.00 万元、1,740,017.55 万元和 1,335,043.28 万元,在流动资产中所
占比例分别 75.53%、84.98%、77.80%和 76.74%。公司的流动资产尤其是存货占
总资产的比重维持较高的水平,这符合房地产企业的行业特点。公司存货主要由
开发产品、开发成本(包括正在开发的产品及土地储备)构成,公司土地储备支
出在开发成本科目核算,在购买时所发生的支出列开发成本,按成本核算对象和
成本项目进行分摊和明细核算。发行人近三年及一期存货结构如下表所示:

                                                                               单位:万元
                                                 2015 年 9 月 30 日
           项目
                             账面余额          跌价准备       账面价值               占比

库存材料                            33.06                 -            33.06           0.00%

低值易耗品                          84.15                 -            84.15           0.00%

房地产开发成本              3,168,020.23         6,780.34     3,161,239.89            92.33%

房地产开发产品                264,799.52         2,429.41      262,370.11              7.66%

合计                        3,432,936.96         9,209.75     3,423,727.21           100.00%

                                                 2014 年 12 月 31 日
           项目
                             账面余额          跌价准备       账面价值               占比

库存材料                            60.18                 -            60.18           0.00%

低值易耗品                          36.64                 -            36.64           0.00%

房地产开发成本              2,722,522.13         6,780.34     2,715,741.79            90.02%

房地产开发产品                303,381.80         2,429.41      300,952.39              9.98%

合计                        3,026,000.75         9,209.75     3,016,791.00           100.00%

                                                 2013 年 12 月 31 日
           项目
                             账面余额          跌价准备       账面价值               占比

                                         150
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



库存材料                           102.89                  -        102.89          0.01%

低值易耗品                           16.16                 -            16.16       0.00%

房地产开发成本                1,518,997.08                 -   1,518,997.08        87.30%

房地产开发产品                 221,822.03           920.61      220,901.42         12.70%

合计                          1,740,938.16          920.61     1,740,017.55       100.00%

                                                  2012 年 12 月 31 日
            项目
                              账面余额          跌价准备       账面价值          占比

库存材料                           104.67                  -        104.67          0.01%

低值易耗品                           12.62                 -            12.62       0.00%

库存商品                             19.08                 -            19.08       0.00%

房地产开发成本                1,189,742.72                 -   1,189,742.72        89.12%

房地产开发产品                 145,164.19                  -    145,164.19         10.87%

合计                          1,335,043.28                 -   1,335,043.28       100.00%

       公司存货中占比最大的为开发成本,其次为开发产品,这主要由房地产业务
特点决定。公司开发成本占据存货的大部分比重,近三年及一期开发成本占存货
的比例均在 85%以上; 2015 年 9 末较 2014 年末开发成本余额增加 445,498.10
万元,主要系 2015 年 7 月竞买取得合肥市滨湖区 BH2014-05 号地块及在建项
目开发投入增加所致。存货中开发产品的金额相对较小,扣除已出售待交楼结转
收入的开发产品外,实际闲置沉淀物业较少。

       截至 2015 年 9 月 30 日,公司存货中用于中用于借款抵押的存货账面价值为
1,114,833.10 万元。

       截至 2014 年末,公司计提存货跌价准备 9,209.75 万元,据当地市场状况和
项目实际销售情况,对存货进行减值测试后,对“信达泉天下”项目、“水岸茗都”
项目、“好第坊”项目等项目可变现净值低于成本部分计提的存货跌价准备,未来
公司将持续关注市场环境的变化,根据实际情况对存货跌价准备进行调整。

       (4)其他流动资产

       截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
12 月 31 日,公司其他流动资产分别为 280,270.01 万元、131,723.32 万元、20,792.57
万元和 19,004.60 万元,在流动资产中所占比例分别 6.18%、3.71%、0.93%和
                                          151
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


1.09%。公司的其他流动资产主要为公司开展国债回购业务、委托贷款业务的投
资款项以及公司预缴纳的税金。

    (5)可供出售金融资产

    截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
12 月 31 日,公司可供出售金融资产分别为 163,841.36 万元、46,117.11 万元、
37,930.05 万元和 40,923.82 万元,在非流动资产中所占比例分别 51.21%、20.81%、
18.55%和 18.88%。公司可供出售金融资产主要为公司持有的不具有控制、共同
控制、重大影响的上市公司股权或非上市公司股权。2015 年 9 月末公司可供出
售金融资产增加较多主要系公司理财产品增加。

    截至 2014 年末和 2015 年 9 月末,公司可供出售金融资产分类情况如下:

                                                                                   单位:万元
                         2015 年 9 月 30 日                       2014 年 12 月 31 日
     项目                     减值准
                  账面余额                   账面价值       账面余额    减值准备    账面价值
                                备
可供出售权益工
                  83,251.36            -     83,251.36      41,272.11          -     41,272.11
具:
按公允价值计量
                  17,337.60            -     17,337.60      16,908.34          -     16,908.34

  宁 波 韵 升
                  17,337.60            -     17,337.60      16,908.34          -     16,908.34
  (600366)
按成本计量的      65,913.76            -     65,913.76      24,363.76          -     24,363.76
  中投信用担保
                   3,000.00            -         3,000.00    3,000.00          -      3,000.00
  有限公司
  领锐资产管理
                  14,915.96            -     14,915.96      14,915.96          -     14,915.96
  股份有限公司
  烟台京都物业
                      20.00            -           20.00       20.00           -        20.00
  管理有限公司
  广州立成投资
                   2,002.80            -         2,002.80    2,002.80          -      2,002.80
  发展有限公司
  苏州信汇达置
                  26,550.00            -     26,550.00              -          -             -
  业有限公司
  宁波汇融沁源
  股权投资合伙
                   4,425.00            -         4,425.00    4,425.00          -      4,425.00
  企业(有限合
  伙)


                                           152
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



                           2015 年 9 月 30 日                       2014 年 12 月 31 日
     项目                       减值准
                   账面余额                    账面价值       账面余额    减值准备   账面价值
                                  备
宁波宝能信投资
合伙企业(有限合     5,000.00            -         5,000.00
伙)
上海立瓴投资管
                     5,000.00            -         5,000.00
理有限公司
广州启创置业有
                     5,000.00            -         5,000.00
限公司
理财产品            80,590.00            -     80,590.00       4,845.00          -    4,845.00

     合计          163,841.36            -    163,841.36      46,117.11          -   46,117.11

    (6)长期股权投资

    公司的长期股权投资主要为对联营企业的投资,截至 2015 年 9 月 30 日、2014
年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年 12 月 31 日,公司长期股权投资分
别为 44,454.34 万元、69,280.31 万元、47,134.31 万元和 41,205.50 万元,在非流
动资产中所占比例分别 13.89%、31.26%、23.05%和 19.01%。2015 年 9 月末长期
股权投资期末余额较 2014 年末减少了 24,825.97 万元,主要原因是公司处置了持
有的宁波沁伦投资中心(有限合伙)20.75%的股权,使得投资成本减少所致。

    (7)投资性房地产

    截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
12 月 31 日公司投资性房地产分别为 55,616.26 万元、59,252.16 万元、79,178.42
万元和 90,454.11 万元,占非流动资产的比例分别为 17.38%、26.74%、38.72%和
41.72%。投资性房地产主要为公司经营出租的相关物业资产。公司持有的经营性
物业主要分布在广州、上海、南昌、郑州等城市,以写字楼为主。2014 年末及
2013 年末,发行人投资性房地产余额分别较上年末减少 19,926.26 万元和
11,275.69 万元,降幅分别为 25.17%和 12.47%,主要是因为公司处置上海申能大
厦部分物业项目及计提折旧所致。

    截至 2015 年 9 月末,本公司用于银行借款抵押的投资性房地产账面价值为
38,968.09 万元。

    (8)固定资产
                                             153
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


    截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
12 月 31 日,公司固定资产账面价值分别为 7,760.24 万元、8,707.52 万元、9,357.44
万元和 15,277.56 万元,在非流动资产中所占比例分别为 2.43%、3.93%、4.58%
和 7.05%,占比相对较少。公司固定资产主要包括房屋及建筑物、运输工具、电
子设备和机器设备等,其中房屋及建筑物占比最大,2014 年末,公司房屋及建
筑物占固定资产账面价值的比例为 65.77%,公司近两年没有金额较大的固定资
产购入或处置活动,固定资产账面价值的减少主要为计提的累计折旧。

    截至 2015 年 9 月末,本公司用于银行借款抵押的固定资产账面价值为
1,456.35 万元,公司未计提固定资产减值准备。

    (9)递延所得税资产

    截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
12 月 31 日公司递延所得税资产分别为 46,288.36 万元、36,112.03 万元、28,276.29
万元和 22,356.65 万元,占非流动资产的比例分别为 14.47%、16.29%、13.83%和
10.31%。递延所得税资产主要为公司内部交易未实现的利润、预收的房款、可抵
扣的亏损和计提减值准备等可抵扣暂时性差异所计算的递延所得税资产。2014
年末及 2013 年末,发行人递延所得税资产分别较上年末增加 7,835.74 万元和
5,919.64 万元,增幅分别为 27.71%和 26.48%,主要是因为公司内部交易未实现
的利润、预收的房款和可抵扣的亏损等可抵扣暂时性差异增加所致。

    截至 2014 年末和 2015 年 9 月末,公司递延所得税资产分类情况如下:

                                                                            单位:万元
                              2015 年 9 月 30 日               2014 年 12 月 31 日
           项目          可抵扣暂时性     递延所得税      可抵扣暂时       递延所得税
                             差异           资产            性差异           资产
资产减值准备                   5,333.17        1,333.29        4,951.91        1,237.98

预收房款                     47,533.07        11,883.27       37,336.49        9,334.12

预提土地增值税                 1,556.00          389.00        1,559.25          389.81

应付职工薪酬                   1,132.85          283.21        1,026.20          256.55

未弥补投资损失                 1,627.64          406.91        1,627.64          406.91

内部交易未实现利润           80,871.21        20,217.80       73,224.37       18,306.09


                                        154
                                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



                 项目                           2015 年 9 月 30 日                         2014 年 12 月 31 日

      可抵扣亏损                                40,947.04           10,236.76             20,680.54             5,170.14

      预计负债                                     718.23                179.56                 718.23           179.56

      其他                                       5,434.22            1,358.56               3,323.48             830.87

      合计                                     185,153.43           46,288.36            144,448.13            36,112.03


             公司可抵扣亏损增加较多,主要系浙江信达地产、安徽信达房产、广州信达
      置业、广州润越投资公司等下属公司的暂时性亏损,发行人认为该可抵扣亏损能
      够在未来 5 年内转回,公司未来期间能够产生足够的应纳税所得额用以抵扣可抵
      扣暂时性差异。

             2、负债结构分析
             发行人最近三年及一期负债结构如下表所示:

                                                                                                            单位:万元
                   2015 年 9 月 30 日          2014 年 12 月 31 日           2013 年 12 月 31 日            2012 年 12 月 31 日
     项目                           占比                          占比                           占比                        占比
                      金额                        金额                            金额                         金额
                                    (%)                       (%)                            (%)                       (%)

短期借款            753,815.00      18.71        391,214.00       13.27        142,232.80          8.47      158,277.29       12.72

应付票据                        -          -                -            -          455.10         0.03        1,900.00        0.15

应付账款             85,009.35       2.11        323,829.72       10.98           93,747.87        5.58      122,906.69        9.88

预收款项            828,906.35      20.57        427,471.03       14.50        287,221.96         17.10      216,589.92       17.41

应付职工薪酬            4,437.00     0.11          7,468.54        0.25            7,249.65        0.43        8,360.66        0.67

应交税费             17,269.06       0.43         53,319.27        1.81           37,415.49        2.23       37,943.79        3.05

应付利息             19,059.12       0.47         15,653.60        0.53            6,620.14        0.39        4,503.30        0.36

应付股利                 348.25      0.01            78.25         0.00              78.25         0.00          749.55        0.06

其他应付款           67,417.38       1.67         74,318.99        2.52           69,207.23        4.12       60,820.79        4.89

一年内到期的非
                    627,468.00      15.57        346,171.91       11.74        299,994.00         17.86      158,367.00       12.73
流动负债
流动负债合计       2,403,729.51     59.65      1,639,525.31       55.61        944,222.49         56.20      770,418.99       61.93

长期借款           1,078,936.89     26.77      1,052,000.14       35.68        708,099.14         42.15      427,012.95       34.33

应付债券            290,235.67       7.20                0.00            -               0.00           -             0.00          -

长期应付款          225,700.00       5.60        225,700.00        7.66            1,173.92        0.07       20,205.00        1.62

专项应付款                   0.00          -             0.00            -               0.00           -         30.00        0.00



                                                            155
                                   信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



预计负债              792.15      0.02        792.15        0.03        372.04      0.02           0.00        -

递延所得税负债      9,653.74      0.24      9,546.12        0.32      5,715.71      0.34      6,418.52      0.52

递延收益           20,767.10      0.52     20,767.10        0.70     20,413.58      1.22     19,831.33      1.59

非流动负债合计   1,626,085.55    40.35   1,308,805.51      44.39    735,774.39     43.80    473,497.80     38.07

负债合计         4,029,815.06   100.00   2,948,330.81     100.00   1,679,996.88   100.00   1,243,916.79   100.00


           随着公司业务的发展及总资产规模的扩大,公司负债规模持续上升。2012
      年-2014 年末及 2015 年 9 月末,公司负债总额分别为 1,243,916.79 万元、
      1,679,996.88 万元、2,948,330.81 万元和 4,029,815.06 万元,公司负债中流动负债
      占比较多,符合公司主营业务特点,2012 年-2014 年末及 2015 年 9 月末,公司
      流动负债占比分别为 61.93%、56.20%、55.61%和 59.65%。2012 年-2014 年,由
      于公司长期借款余额逐年增长,流动负债占比逐年下降。2012 年-2014 年末及
      2015 年 9 月末,公司长期借款分别为 427,012.95 万元、708,099.14 万元、
      1,052,000.14 万元和 1,078,936.89 万元,占非流动负债的比例分别 90.18%、
      96.24%、80.38%和 66.35%。

           2012 年-2014 年末及 2015 年 9 月末,公司流动负债分别为 770,418.99 万元、
      944,222.49 万元、1,639,525.31 万元和 2,403,729.51 万元,公司流动负债主要由短
      期借款、应付账款、预收账款、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成,最
      近三年一期末,公司短期借款、应付账款、预收账款、其他应付款和一年内到期
      的非流动负债合计占流动负债的比例分别为 93.06%、94.51%、95.33%和 98.29%。
      2013 年末和 2014 年末,公司流动负债分别较上年增加 173,803.50 万元和
      695,302.82 万元,增幅分别为 22.56%和 73.64%,流动负债的增加主要由于公司
      短期借款和预收账款增加所致。

           2012 年-2014 年末及 2015 年 9 月末,公司非流动负债分别为 473,497.80 万
      元、735,774.39 万元、1,308,805.51 万元和 1,626,085.55 万元,公司非流动负债主
      要由长期借款、应付债券和长期应付款构成,最近三年一期末,公司长期借款、
      应付债券和长期应付款占非流动负债的比例分别为 94.45%、96.40%、97.62%和
      98.08%。2013 年末和 2014 年末,公司非流动负债分别较上年增加 262,276.59 万
      元和 573,031.12 万元,增幅分别为 55.39%和 77.88%,非流动负债的增加主要由
      于公司长期借款增加所致。

                                                    156
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


       (1)短期借款

       截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
12 月 31 日,公司的短期借款分别为 753,815.00 万元、391,214.00 万元、142,232.80
万元和 158,277.29 万元,占流动负债的比例分别为 31.36%、23.86%、15.06%和
20.54%。2014 年度短期借款金额比 2013 年度增加 248,981.20 万元,增幅为
175.05%,其主要原因为项目拓展及项目在建规模扩大,对发展资金的需求增加,
公司相应增加了短期借款。

       公司近三年一期的短期借款结构分类如下:

                                                                                  单位:万元
            项目            2015 年 9 月末         2014 年末     2013 年末        2012 年末

质押借款                        117,200.00          149,394.00      7,600.00        44,325.01

抵押借款                         38,065.00           34,940.00     64,832.80        50,652.29

保证借款                        558,550.00          205,880.00     69,800.00        55,300.00

信用借款                         40,000.00            1,000.00               -       8,000.00

合计                            753,815.00          391,214.00    142,232.80       158,277.29

       (2)应付账款

       截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
12 月 31 日,公司的应付账款分别为 85,009.35 万元、323,829.72 万元、93,747.87
万元和 122,906.69 万元,占流动负债的比例分别为 3.54%、19.75%、9.93%和
15.95%。2014 年度应付账款金额比 2013 年度增加 230,081.85 万元,增幅为
245.43%,其主要原因为公司房地产开发项目增多导致应付房地产工程款和应付
房地产材料款增加所致。

       截至 2015 年 9 月末,公司账龄超过 1 年的大额应付账款如下:

                                                                                  单位:万元
                                                       占应付账款余额        未偿还或结转
        项目(对方单位)              余额
                                                           的比例              的原因
长业建设集团有限公司                    4,534.00                 5.33%   工程未结算
信达银郡一期应付暂估                    3,999.00                 4.70%   工程未结算
格兰春晨二期(1)工程暂估款             2,710.14                 3.19%   工程未结算

                                             157
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                   占应付账款余额        未偿还或结转
        项目(对方单位)              余额
                                                       的比例              的原因
安徽广厦建筑集团有限公司                1,079.20              1.27%   工程未结算
方远建设集团股份有限公司                  986.36              1.16%   工程未结算
合计                                   13,308.70             15.66%

       公司账龄超过 1 年的应付账款,系由于工程尚未结算,故该等款项尚未支付,
不存在逾期尚未支付或违约的情形。

       (3)预收款项

       公司预收款项主要为未达到结转收入条件的售房款。截至 2015 年 9 月 30 日、
2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年 12 月 31 日,公司的预收账款
分别为 828,906.35 万元、427,471.03 万元、287,221.96 万元和 216,589.92 万元,
占流动负债的比例分别为 34.48%、26.07%、30.42%和 28.11%。随着公司在售开
发项目的增加,预收账款余额呈逐年上升趋势。2014 年末和 2015 年 9 月末,受
开发项目周期的影响,部分预售项目未达到收入结算条件,导致公司预收款项余
额大幅增加。

       截至 2015 年 9 月末,发行人预收账款的主要构成情况如下:

                                                                                单位:万元
            项 目                        金额                            占比

售房款                                          827,545.76                         99.84%
房租、物业款                                        807.02                          0.10%
其他                                                553.57                          0.07%
合计                                            828,906.35                        100.00%

       如上表所示,发行人预收账款的主要来源为发行人的收到的预售房款,发行
人的预售房款(金额在 5000 万元以上)主要来源于以下项目:

                                                                                单位:万元
            项 目                      所属公司                          金额

信达天御一期                 安徽信达房产                                       133,334.39
信达蓝爵                     上海信达银泰                                       138,000.49
银杏尚郡二期                 安徽信达房产                                        93,291.58

                                          158
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



            项 目                      所属公司                          金额

蓝庭福邸                     青岛信达置业                                        62,392.62
格兰晴天                     浙江信达地产                                        57,932.20
海上传奇一、二期             安徽信达房产                                        50,144.69
信达香格里一期               浙江信达地产                                        40,704.73
秀山信达城一期               安徽信达房产                                        33,024.40
信达银郡二期                 浙江信达地产                                        32,872.95
信达蓝湖郡一期               安徽信达房产                                        25,519.65
信达兰韵春天                 浙江信达地产                                        21,441.42
下应“B”地块项目一期        浙江信达地产                                        20,994.12
信达翰林兰庭一期             浙江信达地产                                        19,883.52
新际国际三期                 安徽信达房产                                        14,846.38
信达香格里二期               浙江信达地产                                        13,832.31
信达理想新城三期             沈阳信达置业                                        12,821.15
信达龙湾一期                 沈阳信达置业                                         9,106.75
高桥项目                     浙江信达地产                                         7,637.38
千禧银杏苑二期               青岛信达置业                                         5,005.29
合计                                                                            792,786.01

       截至 2014 年末,公司账龄超过 1 年的预收账款为 48,637.85 万元,占预收账
款总额的比为 11.38%,主要为尚未结算的预收房款。

       (4)其他应付款

       截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
12 月 31 日,公司的其他应付款分别为 67,417.38 万元、74,318.99 万元、69,207.23
万元和 60,820.79 万元,占流动负债的比例分别为 2.80%、4.53%、7.33%和 7.89%。
公司其他应付款主要由应付的合作款及往来款、履约保证金和工程质量保证金等
构成。2014 年度其他应付款金额比 2013 年度增加 5,111.76 万元,增幅为 7.39%,
其主要原因为合作公司的往来款增加所致。公司账龄超过 1 年的其他应付款主要
系借款及应付保证金,由于尚未到期,故该等款项尚未支付,不存在逾期尚未支
付或违约的情形。

       截至 2014 年末和 2015 年 9 月末,公司其他应付款分类情况如下:
                                          159
                                    信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                                                              单位:万元
                     项目                     2015 年 9 月 30 日                2014 年 12 月 31 日

        应付项目合作款及往来款                                  37,746.71                      54,999.54

        收取的押金及保证金                                      11,162.25                      12,645.31

        代扣代缴费用                                             4,748.80                       2,228.50

        其它                                                    13,759.62                       4,445.65

        合计                                                    67,417.38                      74,318.99

              (4)一年内到期的非流动负债

              公司一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的长期借款等。截至 2015
       年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年 12 月 31 日,
       公司一年内到期的非流动负债分别为 627,468.00 万元、346,171.91 万元、
       299,994.00 万元和 158,367.00 万元,占流动负债的比例分别为 26.10%、21.11%、
       31.77%和 20.56%。

              (5)长期借款

              截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
       12 月 31 日,公司的长期借款分别 1,078,936.89 万元、1,052,000.14 万元、708,099.14
       万元和 427,012.95 万元,占非流动负债的比例分别为 66.35%、80.38%、96.24%
       和 90.18%。2013 年度和 2014 年度长期借款金额分别较上年增加 281,086.19 万元
       和 343,901.00 万元,增幅为 65.83%和 48.57%,其主要原因为项目拓展及项目在
       建规模扩大,对发展资金的需求增加,公司相应增加了长期借款。

              公司近三年及一期的长期借款结构详细如下:

                                                                                              单位:万元
                   2015 年 9 月 30 日    2014 年 12 月 31 日         2013 年 12 月 31 日     2012 年 12 月 31 日
  项     目                      占比                    占比                       占比                   占比
                     金额                   金额                        金额                    金额
                                 (%)                   (%)                      (%)                  (%)

质押借款            346,000.00   32.07    216,000.00         20.53      25,000.00     3.53    139,300.00    32.62

抵押借款            606,904.89   56.25    526,588.14         50.06     550,743.14    77.78    215,429.95    50.45

保证借款            653,600.00   60.57    564,410.00         53.65     369,100.00    52.13    134,800.00    31.57

信用借款            100,000.00    9.27     90,000.00          8.56      43,250.00     6.11     80,850.00    18.93



                                                       160
                                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



                  2015 年 9 月 30 日        2014 年 12 月 31 日           2013 年 12 月 31 日      2012 年 12 月 31 日
  项     目                       占比                       占比                         占比                    占比
                      金额                     金额                          金额                     金额
                                  (%)                      (%)                        (%)                   (%)
减:一年内到
                    627,468.00     58.15     -344,998.00         -32.79     -279,994.00   -39.54    -143,367.00   -33.57
期的长期借款
合计               1,079,036.89   100.00    1,052,000.14     100.00          708,099.14   100.00    427,012.95    100.00




              (6)应付债券

              截至 2015 年 9 月 30 日,公司应付债券账面金额为 290,235.67 万元,占非流
       动负债的比例分别为 17.85%。上述应付债券为公司于 2015 年 6 月 5 日发行的 2015
       年度第一期中期票据,发行规模为 15 亿元,期限 5 年,票面利率 5.80%。

              2015 年 8 月 26 日,公司发行了 2015 年度第二期中期票据,发行规模为 14
       亿元,期限 5 年,票面利率 5.50%。

              2015 年 12 月 15 日,公司发行了 2015 年度第三期中期票据,发行规模为 1
       亿元,期限 5 年,票面利率 5.50%。

              截至本募集说明书签署日,发行人共注册了额度为 30 亿元的中期票据(中
       市协注[2015]MTN168 号),目前已成功发行 30 亿元。

              3、现金流量分析

              公司近三年及一期经营活动、投资活动和融资活动的现金流量情况如下表所
       示:

                                                                                                    单位:万元
                  项目                   2015 年 1-9 月          2014 年度          2013 年度       2012 年度

       经营活动现金流入小计                1,311,199.50          1,105,051.45        748,451.46      516,348.10
       其中:销售商品、提供劳务
                                             690,454.74            564,467.17        472,205.38      353,484.05
       收到的现金
       收到其他与经营活动有关
                                             620,744.76            540,128.30        273,361.49      162,416.77
       的现金
       经营活动现金流出小计                1,588,715.20          1,688,257.58       1,068,954.87     738,862.21
       其中:购买商品、接受劳务
                                             680,852.84          1,045,659.02        583,981.48      410,745.21
       支付的现金


                                                           161
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



         项目            2015 年 1-9 月         2014 年度      2013 年度      2012 年度
支付其他与经营活动有关
                             759,502.53          515,155.88     371,485.36     231,100.96
的现金
经营活动产生的现金流量
                            -277,515.70         -583,206.13    -320,503.42    -222,514.12
净额
投资活动现金流入小计       3,168,340.94         4,447,141.68   4,510,946.39    990,038.45

投资活动现金流出小计       3,333,109.82         4,435,670.00   4,442,849.41   1,002,727.55
投资活动产生的现金流量
                            -164,768.89           11,471.68      68,096.98      -12,689.10
净额
筹资活动现金流入小计       1,839,380.32         1,272,681.43    747,394.35     560,613.36

筹资活动现金流出小计       1,049,756.25          753,256.37     481,205.93     293,436.09
筹资活动产生的现金流量
                             789,624.07          519,425.07     266,188.42     267,177.27
净额
现金及现金等价物净增加
                             347,339.48           -52,309.38     13,781.99      31,973.98


   公司 2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度现金及现金等价物
净增加额分别为 347,339.48 万元、-52,309.38 万元、13,781.99 万元和 31,973.98
万元。

   (1)经营活动现金流量

   2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,公司销售商品、提供
劳务收到的现金分别为 690,454.74 万元、564,467.17 万元、472,205.38 万元和
353,484.05 万元,主要为房地产销售的现金流入;公司收到其他与经营活动有
关的现金流入分别为 620,744.76 万元、540,128.30 万元、273,361.49 万元和
162,416.77 万元,主要为收到的保证金及其他单位的往来款。2014 年度,由于
公司收到退回的投标保证金增加,导致公司收到其他与经营活动有关的现金流
入显著增加。

   2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,公司购买商品、接受
劳务支付的现金分别为 680,852.84 万元、1,045,659.02 万元、583,981.48 万元
和 410,745.21 万元,主要为支付的房地产开发项目土地价款及项目的工程、材
料款项。2014 年度,由于公司新购置地块支付的地价款及支付的在建项目工
程款显著增加,导致公司购买商品、接受劳务支付的现金显著增加。2015 年
1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,公司支付的各项税费分别为
                                          162
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


119,115.33 万元、91,839.20 万元、78,637.64 万元和 66,112.42 万元,支付其他
与经营活动有关的现金分别为 759,502.53 万元、515,155.88 万元、371,485.36
万元和 231,100.96 万元,主要为支付的保证金及其他单位往来款。

    2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,公司经营活动产生的现
金流量净额分别为-277,515.70 万元、-583,206.13 万元、-320,503.42 万元和
-222,514.12 万元,经营活动产生的现金流量净额均为负值。发行人经营活动现金
流量持续为负,与发行人从事的行业经营特点和报告期内发行人发展战略有关。
一方面房地产行业属于资金密集型行业,经营活动现金流出的金额较大;且房地
产开发项目过程中购买土地价款、前期投入与销售回款之间存在一定的时间间
隔。另一方面报告期内发行人根据区域发展战略,多渠道获取项目储备,新增土
地储备增加:2012 年至 2014 年发行人新增土地储备规划建筑面积分别为约
121.92 万平方米、169.70 万平方米及 304.48 万平方米。

    (2)投资活动现金流量

    2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,公司投资活动产生的
现金流入分别为 3,168,340.94 万元、4,447,141.68 万元、4,510,946.39 万元和
990,038.45 万元,主要为收到的国债回购产品到期返还、国债回购收益和处置
持有股权收到的款项。

    2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,公司投资活动产生的
现金流出分别为 3,333,109.82 万元、4,435,670.00 万元、4,442,849.41 万元和
1,002,727.55 万元,主要为参与国债交易致使资金流出。

    2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,发行人投资活动产生的
现金流量净额分别为-164,768.89 万元、11,471.68 万元、68,096.98 万元及-12,689.10
万元。2013 年,发行人投资活动产生的现金流量净额较上年末增加 80,786.08 万
元,主要是处置子公司收到的现金流增加;2014 年,发行人投资活动产生的现
金流量净额较上年末减少 56,625.30 万元,主要原因一是国债回购使得收回投资
收到的现金减少;二是支付委托贷款本金、定期存款本金使得支付其他与投资活
动有关的现金增加。2015 年 1-9 月公司参与国债交易的资金流出较多,所以投资
活动现金流出较大,且未有大额处置子公司增加投资现金流入,所以公司投资净
                                       163
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



现金流出较多。

       (3)筹资活动现金流量

       2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,公司筹资活动产生的
现金流入分别为 1,839,380.32 万元、1,272,681.43 万元、747,394.35 万元和
560,613.36 万元,主要为主要为取得借款和发行债券收到的现金。

       2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,公司筹资活动产生的
现金流出分别为 1,049,756.25 万元、753,256.37 万元、481,205.93 万元和
293,436.09 万元,主要为偿还债务支付的现金。

       2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,公司筹资活动产生的
现金流量净额分别为 789,624.07 万元、519,425.07 万元、266,188.42 万元和
267,177.27 万元。主要为偿还债务支付的现金。2014 年筹资活动产生的现金流
量净额为正,且金额较大,主要原因是发行人业务规模扩大,长短期借款增加。

       公司目前的现金流量能够满足公司业务发展对资金的需求,但随着公司继
续加快现有项目的开发投资及扩大经营规模,增强市场竞争力,公司仍需要通
过直接和间接融资手段筹集资金以满足公司的发展需求。

       4、偿债能力分析

       公司近三年及一期的主要偿债能力指标如下:

                           2015 年 1-9 月      2014 年度     2013 年度       2012 年度
项目
                          /2015 年 9 月末      /2014 年末    /2013 年末      /2012 年末
流动比率                             1.89             2.17           2.37            2.26

速动比率                             0.46             0.33           0.53            0.53

资产负债率                        83.04%           78.18%         68.82%          63.58%
扣除预收款项的资产负债
                                  79.55%           75.39%         64.67%          59.05%

EBITDA(万元)                 47,286.32        142,701.48     115,518.37      101,880.77
EBITDA 利息保障倍数
                                     0.30             0.86           1.27            2.12
(倍)

   注:扣除预收账款的资产负债率=(负债总计-预收账款) /(资产总计-预收账款)。


                                         164
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


    截至 2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年
12 月 31 日,公司流动比率分别为 1.89、2.17、2.37 和 2.26,速动比率分别为 0.46、
0.33、0.53 和 0.53,公司流动比率较为稳定,速动比率则呈下降趋势,主要是因
为流动资产中存货比例较大。房地产是资金密集型行业,产品开发周期较长,在
整个建设周期内需要投入大量资产,进行土地储备和开发建设,因而存货占比较
高。2014 年公司速动比率有较大下降,主要原因为公司为实现布局珠三角区域
的战略目标,新增土地储备规划建筑面积 304.48 万平方米,从而使得存货同比
增加 73.38%。

    2015 年 9 月 30 日、2014 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2012 年 12
月 31 日,公司资产负债率分别为 83.04%、78.18%、68.82%和 63.58%,公司扣
除预收账款后的资产负债率分别为 79.55%、75.39%、64.67%和 59.05%,由于房
地产行业属于资金密集型行业,前期土地储备及工程施工等占用现金规模较大,
因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较高的现象。2014 年公司资产负债率增
长较大,主要系公司为满足项目开发投入的需要,债务融资规模增长较大。

    2015 年 1-9 月、2014 年度、2013 年度和 2012 年度,公司 EBITDA 分别为
47,286.32 万元、142,701.48 万元、115,518.37 万元和 101,880.77 万元,EBITDA
利息保障倍数分别为 0.30、0.86、1.27 和 2.12。2014 年度和 2015 年 1-9 月份,
由于公司有息负债规模显著增加,使得利息费用增加,EBITDA 利息保障倍数有
所下降。

    5、资产周转能力分析

    最近三年及一期,公司主要资产周转能力指标如下表所示:

           项目          2015 年 1-9 月         2014 年度    2013 年度      2012 年度

应收账款周转率(次)                8.79              12.89        16.35           29.57

存货周转率(次)                    0.06               0.13         0.18            0.21


    2012-2014 年,公司应收账款周转率分别为 29.57 次、16.35 次和 12.89 次,
周转速率呈下降趋势,主要原因是账龄在一年内的应收购房款增加,从而使得
2013 年应收账款同比增加 83.95%,2014 年应收账款同比增加 11.93%。


                                          165
                                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



           房地产项目开发周期相对较长,因而存货周转率普遍偏低。2012-2014 年,
       发行人存货周转率分别为 0.21 次、0.18 次、0.13 次,周转速率呈下降趋势,主
       要原因是公司拓展业务,2012 年至 2014 年,发行人新增土地储备规划建筑面积
       分别为 121.92 万平方米、169.70 万平方米及 304.48 万平方米。新增的土地储备
       均计入存货科目,使得 2013 年存货同比增加 30.33%,2014 年存货同比增加
       73.38%,因而公司近年来存货周转率呈下降趋势。

           6、盈利能力分析

           随着生产规模的扩大,公司最近三年及一期的营业收入、营业利润、利润总
       额和净利润都保持了稳步增加。具体财务数据如下:

                                                                                                  单位:万元
                  项目                2015 年 1-9 月         2014 年度           2013 年度        2012 年度

       营业收入                             292,006.39        485,049.38          447,950.65       400,725.04

       营业利润                              19,256.87         93,710.05           79,834.02        83,237.36

       利润总额                              21,455.37        103,148.86           89,065.33        85,550.58

       净利润                                16,639.74         76,108.99           73,556.00        68,754.63
       归属于母公司所有者的净
                                             16,788.06         76,767.85           70,389.92        61,378.43
       利润

       营业毛利率                              29.95%               35.79%              36.92%         37.86%

       净利率                                   5.70%               15.69%              16.42%         17.16%

       加权净资产收益率(%)                    2.15%               10.31%              10.25%           9.55%

           (1)营业收入分析

           公司近三年及一期营业收入情况如下:

                                                                                                 单位:万元
                     2015 年 1-9 月             2014 年度                    2013 年度              2012 年度
   项      目                       比例                     比例                        比例                 比例
                         金额                   金额                      金额                    金额
                                    (%)                      (%)                         (%)                     (%)

主营业务收入         282,305.09     96.68     444,794.44      91.7       426,820.55      95.28   394,633.85      98.48

房屋销售             263,123.02     90.11     421,686.26     86.94       404,305.90      90.26   367,504.18      91.71

物业管理                 9,707.55    3.32      14,793.26      3.05        13,262.68       2.96    10,300.89       2.57

其他                     9,474.53    3.24       8,314.92      1.71           9,251.98     2.07    16,828.78        4.2


                                                       166
                                  信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



其他业务收入         9,701.30     3.32     40,254.94         8.3     21,130.09     4.72      6,091.19      1.52

合计               292,006.39   100.00    485,049.38         100    447,950.65     100    400,725.04       100


           公司长期专注于房地产开发主业,2012 年-2014 年度及 2015 年 1-9 月,公
       司商品房销售收入分别为 367,504.18 万元、404,305.90 万元、421,686.26 万元和
       263,123.02 万元,占营业收入比例较大,公司主营业务突出。公司主营业务的其
       他收入主要核算投资性房地产取得的租赁收入和物业处置收入。

           2013 年度公司营业收入为 447,950.65 万元,较上年增加 47,225.61 万元,同
       比增长 11.79%,主要原因是 2013 年公司累计实现房地产销售面积 61.38 万平方
       米,同比增长 41.46%;销售合同额 51.39 亿元,同比增长 36.53%,使得房地产
       销售收入较上年增加 36,801.72 万元。

           2014 年度公司营业收入为 485,049.38 万元,较上年增加 37,098.73 万元,同
       比增长 8.28%,主要原因为:(1)2014 年度公司累计实现房地产销售面积 66.91
       万平方米,同比增长 9.01%;销售合同额 66.04 万元,同比增长 28.51%,使得房
       地产销售收入较上年增加 17,380.36 万元;(2)投资性房地产处置收入增加使得
       其他业务收入较上年增加 19,124.85 万元。

           最近三年一期,公司按地区划分的主营业务收入构成情况如下:
                                                                                          单位:万元
                   2015 年 1-9 月           2014 年度                 2013 年度               2012 年度
   项      目                   比例                       比例                   比例                  比例
                    金额                   金额                      金额                   金额
                                 (%)                       (%)                    (%)                   (%)

长三角地区       199,971.63     70.84    209,611.98        47.13   250,390.41    58.66    200,107.62    50.71

中部地区          52,517.79     18.60    103,991.61        23.38   68,740.20     16.11    40,253.74     10.2

环渤海地区        18,197.00      6.45    63,443.29         14.26    7,022.52      1.65    58,728.70     14.88

其他地区          11,618.66      4.12    67,747.56         15.23   100,667.43    23.59    95,543.79     24.21

合计             282,305.09       100    444,794.44        100     426,820.55     100     394,633.85      100


           从地区分布来看,长三角地区是公司收入的主要来源。

           (2)营业成本分析

           公司近三年及一期营业成本情况如下:


                                                     167
                                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                                                            单位:万元
                   2015 年 1-9 月               2014 年度              2013 年度                2012 年度
   项      目                      比例                    比例                   比例                    比例
                      金额                    金额                    金额                    金额
                                    (%)                    (%)                    (%)                      (%)

主营业务成本       202,807.79       99.15   292,035.22      93.77   274,426.07     97.11    247,808.63      99.51

房屋销售           187,859.32       91.84   272,465.35      87.48   255,756.98     90.51    226,868.44      91.10

物业管理              11,087.25      5.42    14,455.49       4.64    13,231.84      4.68      9,590.81       3.85

其他                   3,861.23      1.89     5,114.39       1.64     5,437.26      1.92     11,349.37       4.56

其他业务成本           1,738.93      0.85    19,417.96       6.23     8,159.59      2.89      1,216.50       0.49

合计               204,546.73      100.00   311,453.18     100.00   282,585.66   100.00     249,025.13    100.00


           2012 年-2014 年度及 2015 年 1-9 月,公司的营业成本分别为 249,025.13 万
       元、282,585.66 万元、311,453.18 万元和 204,546.73 万元,与营业收入同方向变
       动。

           2013 年度,营业收入较上年增长 11.79%,营业成本较上年增长 13.48%,主
       要原因是 2013 年累计房地产销售面积同比增长 41.46%,使得营业收入和营业成
       本同时增加。

           2014 年度,营业收入较上年增长 8.28%,营业成本较上年增长 10.22%,主
       要原因是:(1)2014 年累计房地产销售面积同比增长 9.01%,使得营业收入和营
       业成本同时增加;(2)投资性房地产处置收入增加导致其他业务收入增加,营业
       成本也相应增加。

           (3)营业毛利情况分析

                                                                                            单位:万元
                   2015 年 1-9 月               2014 年度              2013 年度                2012 年度
   项      目
                   毛利           毛利率      毛利       毛利率       毛利       毛利率      毛利        毛利率

主营业务          79,497.30       28.16%    152,759.22   34.34%     152,394.48   35.70%    146,825.22    37.21%

房屋销售          75,263.70       28.60%    149,220.91   35.39%     148,548.92   36.74%    140,635.74    38.27%

物业管理          -1,379.70       -14.21%      337.77      2.28%        30.84     0.23%       710.08      6.89%

其他               5,613.30       59.25%      3,200.53   38.49%       3,814.72   41.23%      5,479.41    32.56%

其他业务           7,962.37       82.08%     20,836.98   51.76%      12,970.50   61.38%      4,874.69    80.03%

合计              87,459.66       29.95%    173,596.20   35.79%     165,364.99   36.92%    151,699.91    37.86%

                                                     168
                                 信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



           2012 年-2014 年度及 2015 年 1-9 月,公司毛利率分别为 37.86%、36.92%、
       35.79%和 29.95%。房地产销售是发行人最主要的盈利来源,报告期内,公司房
       地产销售业务毛利额占总毛利额 85%以上,近三年及一期发行人房地产销售业务
       毛利率分别为 38.27%、36.74%、35.39%及 28.60%。公司 2015 年 1-9 月份毛利
       率和净利润降幅较大,主要原因为:(1)房地产行业 2015 年增速较前两年放缓,
       使得行业竞争加剧,毛利率较前两年降低为行业整体趋势;(2)房地产行业周
       期较长,公司前期拿地成本较高,使得单位产品的成本较高,而销售价格未能保
       持相应增长,从而使得公司产品毛利降低;(3)公司近两年借款规模增加较多,
       且资金融资成本较高,利息费用增加较多,使得公司净利率和毛利率有所下降。

           虽然毛利率有所下降,但由于公司规模扩大,实现的营业利润呈逐年上升趋
       势。2012 年-2014 年度及 2015 年 1-9 月,公司的营业毛利分别为 151,699.91 万
       元、165,364.99 万元、173,596.20 万元和 87,459.66 万元。

           (4)期间费用分析

           公司最近三年及一期期间费用情况见下表:

                                                                                   单位:万元
                   2015 年 1-9 月          2014 年度             2013 年度             2012 年度
   项      目                 营业收                营业收                营业收               营业收
                   金额                  金额                  金额                 金额
                              入占比                入占比                入占比               入占比

销售费用          14,624.93    5.01%    17,340.40     3.57%   11,994.00    2.68%    7,517.88    1.88%

管理费用          23,353.11    8.00%    35,950.95     7.41%   33,590.79    7.50%   32,219.44    8.04%

财务费用          16,779.95    5.75%    29,936.89     6.17%   21,015.61    4.69%    8,694.01    2.17%

合计              54,757.99   18.75%    83,228.24   17.16%    66,600.40   14.87%   48,431.33   12.09%


           2012 年-2014 年度及 2015 年 1-9 月,公司期间费用合计分别为 48,431.33 万
       元、66,600.40 万元、83,228.24 万元和 54,757.99 万元,占当期营业收入的比例分
       别为 12.09%、14.87%、17.16%和 18.75%,随经营规模的持续扩大,公司期间费
       用呈逐年上升趋势,由于财务费用和销售费用的增长速度超过营业收入的增长速
       度,使得公司期间费用占营业收入的比例也呈上升趋势。

           2012 年-2014 年度及 2015 年 1-9 月,公司销售费用分别为 7,517.88 万元、
       11,994.00 万元、17,340.40 万元和 14,624.93 万元。2012-2014 年,公司销售费用
                                                169
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



的金额及占营业收入的比例均上升。2013 年销售费用较上年增加 4,476.12 万元,
同比增长 59.54%,主要是 2013 年度销售额同比增长 36.53%,因而销售业务费
用增加。2014 年销售费用较上年增加 5,346.40 万元,同比增长 44.58%,主要是
2014 年度公司加大销售力度,广告宣传、策划费用增加。

    公司管理费用主要由人工费、业务费、办公费、税金和摊提费用项目构成。
近三年及一期,公司管理费用分别为 32,219.44 万元、33,590.79 万元、35,950.95
万元和 23,353.11 万元,占当期营业收入的比例分别为 8.04%、7.50%、7.41%和
8.00%。2013 年管理费用较上年增加 1371.35 万元,同比增长 4.26%,主要是业
务费、办公费和税金增加。2014 年管理费用较上年增加 2,360.16 万元,同比增
长 7.03%,主要是人工费用增加。

    公司财务费用主要由利息支出、利息收入和手续费等项目构成。近三年及一
期,公司财务费用分别为 8,694.01 万元、21,015.61 万元、29,936.89 万元和 16,779.95
万元,占当期营业收入的比例分别为 2.17%、4.69%、6.17%和 5.75%。2013 年财
务费用较上年增加 12,321.60 万元,同比增长 141.73%;2014 年财务费用较上年
增加 8,921.28 万元,同比增长 42.45%,原因均为银行借款增加,利息费用相应
增加。

    (5)投资收益分析

    公司投资收益科目主要核算权益法核算的长期股权投资收益和处置长期股
权投资产生的投资收益。2012 年-2014 年度及 2015 年 1-9 月,公司投资收益分
别为 13,319.16 万元、26,938.41 万元、53,254.71 万元、 12,416.78 万元。2013 年
投资收益较上年增加 13,619.25 万元,同比增加 102.25%,主要是处置长期股权
投资产生的投资收益增加。2014 年投资收益较上年增加 26,316.30 万元,同比增
加 97.69%,主要是 2014 年处置可供出售金融资产及丧失控制权后剩余股权按公
允价值重新计量产生的利得使得投资收益增加。2015 年 1-9 月投资收益较上年同
期增加 1,612.36 万元,主要是处置参股公司宁波沁伦投资中心(有限合伙)取
得的收益增加。

                                                                             单位:万元
         项目            2015 年 1-9 月         2014 年度   2013 年度        2012 年度

                                          170
                           信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



           项目            2015 年 1-9 月         2014 年度       2013 年度       2012 年度
权益法核算的长期股权投
                                  1,253.84           9,863.57        3,163.49        3,594.01
资收益
处置长期股权投资产生的
                                  9,609.58          23,420.84       19,673.98        8,357.40
投资收益
处置以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融                   -                    -               -       751.64
资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期
                                      1.20               5.08          22.92                  0
间的投资收益
可供出售金融资产持有期
                                   711.67            1,406.94        1,081.95         194.54
间取得的投资收益
处置可供出售金融资产取
                                                     4,025.73                 -        16.74
得的投资收益
丧失控制权后,剩余股权按
公允价值重新计量产生的                              11,511.92                 -               -
利得
国债回购业务产生的投资
                                   840.49            2,063.63        2,460.83                 -
收益
其他                                                  957.00          535.24          404.82

合计                            12,416.78           53,254.71       26,938.41       13,319.16

       发行人 2012 年投资收益主要来源为发行人处置其持有的成都福地物业发展
有限公司 60%的股权和南京仁裕达物业有限公司 58%的股权获得的投资收益;
发行人 2013 年投资收益主要来源为发行人处置其持有的新疆峰丽投资有限公司
100%股权获得的投资收益;2014 年投资收益主要来源为发行人处置了新疆恒信
雅居房地产开发有限公司 51%股权收益以及丧失控制权后剩余 49%股权按公允
价值计量产生的利得;2015 年 1-9 月投资收益主要来源为公司处置了持有的宁波
沁伦投资中心(有限合伙)20.75%的股权获得的投资收益。

       (6)营业外收入和营业外支出

       公司最近三年及一期营业外收入和营业外支出情况如下

                                                                                  单位:万元
           项目            2015 年 1-9 月         2014 年度       2013 年度       2012 年度

非流动资产处置利得                   20.11           3,286.59        1,092.20        1,503.93

政府补助                           481.31              652.1         1,332.31        1,022.14

无法支付的应付款项                1,019.51           4,814.47        6,901.38                 -
                                            171
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



           项目          2015 年 1-9 月         2014 年度     2013 年度      2012 年度

违约金收入                       129.31             487.35         40.43                 -

其他                             681.47             411.37        181.59          393.77

营业外收入合计                  2,331.71           9,651.89      9,547.92       2,919.84

非流动资产处置损失                  2.40             31.78          8.52          111.06

对外捐赠                           10.00                2.3        28.99           10.84

补偿金等                           61.73            141.13         206.8          314.44

其他                               59.08             37.86          72.3          170.28

营业外支出合计                   133.21             213.07        316.61          606.62

营业外收支净额                  2,198.50          9,438.82      9,231.31        2,313.22



       公司的营业外收入主要由政府补助、非流动资产处置利得和无法支付的应付
款项构成,2013 年无法支付的应付款项为 6,901.38 万元,主要是由于玉兰苑综
合楼清退费调整;2014 年无法支付的应付款项为 4,814.47 万元,主要是公司收
购的子公司安徽基石置业有限公司在收购前计提的工程款大于收购后工程决算
的数额,多出的数额计入无法支付的应付款项。2014 年无形资产处置利得为
3,284.13 万元,主要是因宁波市地方政府东部新城开发建设需要,公司下属公司
宁波永顺房地产有限公司拥有的位于宁波市鄞州区邱隘后殷村的 1 万平方米土
地被列入东部新城规划建设范围,2014 年 3 月,该公司从宁波市东部新城开发
建设指挥部取得征收补偿收入 3,600 万元,扣除账面摊余价值后实现收益 3,284
万元。

       公司其他营业外支出主要由补偿金和其他构成。2012 年度营业外支出金额
较大,主要是无形资产处置损失和补偿金等。2013 年度营业外支出较上年下降
较多,主要是无形资产处置损失及支付客户补偿金减少。2014 年度营业外支出
较上年下降较多,主要是支付客户补偿金减少。

       7、盈利能力的可持续性分析

       公司管理层拥有丰富的房地产行业管理经验,且下属子公司具有多年的房地
产项目运作经验,并在市场上积累了较高的品牌知名度和客户忠诚度;在建和储
备的房地产项目所在区域经济较为发达,具有较强的购买能力和旺盛的需求,公
                                          172
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



司在建面积 409.14 万平方米,储备项目规划建筑面积约 517.71 万平方米,能够
保证公司未来的稳定发展。

    公司内部控制制度健全,公司组织完成了所属 17 家认证单位(33 家企业)
ISO9001 质量管理体系认证工作。公司在 2009 年-2010 年期间对内部机构进行了
调整,强化了集中管控,为公司未来发展奠定了良好的组织基础。公司在积极应
对国家对房地产行业宏观调控的同时,不断提升公司管理能力和项目运营水平,
充分利用信达投资和中国信达资源优势,多渠道获取项目资源,适度、理性地增
加土地储备,增强公司盈利能力。

    近年来公司对客户进行了更深刻的研究,深入实施客户细分战略,加快产品
品类化进程,发挥专业化优势,通过更精确的细分定位,更有效地满足了客户需
求,这使得公司产品获得了一定的专业化溢价。未来公司将深入推进集中采购,
贯彻落实成本管理前置理念,强化目标成本管理,保证发行人主营业务利润率的
稳定和增长,从而进一步确保盈利能力的持续稳步提高。

    未来,公司将通过整合信达系统资源、收购、合作开发以及参与公开市场"
招拍挂"等多种形式获取项目,继续巩固既有区域市场地位,同时抓住机遇,逐
步进入其他区域,完善公司布局,扩大公司的市场影响力。公司将进一步探索创
新盈利模式,依托信达系统资源,融入信达主业,通过项目并购、专业化管理、
阶段性持有和多渠道退出等方式,形成新的盈利增长点。公司除了努力提升规模
效益和融资能力等硬实力外,还将不断提升在营销体系、产品研发、人力资源、
管控模式、企业文化、品牌价值等方面的软实力。公司将在巩固销售净利润率的
基础上,稳步提升资产周转率,保持合理的负债水平,不断增强公司的盈利能力,
同时把握好销售、开发、储备的合理节奏,实现公司可持续发展和有质量的规模
增长。

    8、未来业务发展目标

    (1)项目开发计划

    公司系统开发项目将以标准运营体系为指导,建立公司总部管关键节点、所
属公司管主项、项目公司管专项的计划管理体系,完善项目开发周期标准,明确
各项工作输出成果及标准。梳理项目开发重大决策事项,建立聚焦项目关键事项
                                       173
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


与项目日常运营的标准会议管理体系。强化项目收益跟踪管理,密切关注毛利率、
内部收益率、现金流回正周期等指标,不断提高项目运营效率。

    (2)筹资计划

    公司未来将根据发展战略和业务经营的需要,对后续投资项目进行充分论
证,在综合考虑公司的资本结构、盈利能力和外部市场环境等因素的影响后,审
慎制定筹资计划,合理选择银行开发贷款、中期票据、信托融资、房地产基金等
途径筹集资金,以保证公司的长远发展和股东利益最大化。

    (3)产品研发

    积极推广使用蓝系列、郡系列、天下系列产品标准化成果,逐步提高成果复
制应用比例,重视客户最为关注的户型、功能等关键需求,打造有市场竞争力、
高性价比的宜居产品。研究写字楼产品,提高写字楼标准化水平。研究精装修模
式,满足客户个性化需求。提高与优秀设计单位的合作深度,形成更为紧密的合
作关系,构建发展共同体,实施全面、多角度的合作。

    (4)成本管理

    以目标成本管理为核心,建立健全成本管理体系。落实成本管理责任制,强
化各项成本管理制度的执行力度。以项目定位和客户关注为出发点,合理分配成
本资源,把有限的资源聚焦在客户最为关注的方面,加强成本的事前控制,提高
项目性价比。加大集中采购力度,优化集采方式,增强集采效果。加强供应商管
理,通过供应商品牌提升公司品牌价值。

    (5)品牌管理

    公司将以打造性价比高、宜居舒适的产品品牌为核心,完善品牌管理体系,
加大品牌宣传力度,深入开展品牌建设。公司将制定产品品牌标准,在重点城市
和深耕区域塑造一批性价比高的标杆产品,同时提高物业服务水平,加强企业品
牌建设,树立上市公司良好形象,形成产品品牌、服务品牌、企业品牌、资本品
牌全面发展的品牌管理体系。

    (6)人才培养


                                     174
                          信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


       深入开展人才工程建设,努力造就一支高素质、专业化的地产团队。借鉴管
理培训生制度,招聘应届毕业大学生,通过内训导师进行培养,造就一批未来优
秀人才。加快系统青年骨干人员培养,探索新的人员选聘机制。加强后备干部队
伍建设,形成合理的人才梯队。完善培训体系,持续提高员工队伍的专业素养和
管理才能。加强中高层管理人员的培养,加大总部和所属公司之间的人才交流。


       六、有息债务情况

       截至 2014 年 12 月 31 日,公司有息债务情况如下:

       (一) 有息债务总额和期限结构

                                                                               单位:万元
            项 目                       金额                            占比

短期债务:

短期借款                                         391,214.00                       19.43%

一年内到期的长期借款                             344,998.00                       17.13%

小计:                                           736,212.00                       36.56%

长期债务:                                                -                              -

长期借款                                       1,052,000.14                       52.24%

应付债券                                                  -                              -

长期应付款                                       225,700.00                       11.21%

合计                                           2,013,912.14                      100.00%


       (二) 信用融资与担保融资的结构

                                                                               单位:万元
            项 目                       金额                            占比

金融机构借款

  质押借款                                      365,394.00                        18.14%

  抵押借款                                      561,528.14                        27.88%

  保证借款                                      770,290.00                        38.25%

  信用借款                                       91,000.00                         4.52%

小计:                                         1,788,212.14                       88.79%

长期应付款                                       225,700.00                       11.21%

                                         175
                             信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



              项 目                        金额                               占比

 合计                                             2,013,912.14                        100.00%


        (三) 截至 2015 年 9 月 30 日,发行人有息债务的债务期限结构如下:

                                                                                 单位:万元
              项 目                     金额                              占比
  短期债务:
  短期借款                                     753,815.00                              25.33%
  一年内到期的长期借款                         627,468.00                              21.08%
  小计:                                     1,381,283.00                             46.41%
  长期债务:
  长期借款                                   1,078,936.89                              36.25%
  应付债券                                     290,235.67                               9.75%
  长期应付款                                   225,700.00                               7.58%
  小计:                                     1,594,872.56                             53.59%
  合计                                       2,976,155.56                            100.00%

        截至 2015 年 9 月 30 日,发行人的有息债务按偿还期限分类如下:

                                                                                 单位:万元

       偿还期限       金融机构借款        中期票据           长期应付款               合计
2015 年 10 -12 月         205,518.00                    -                 -           205,518.00
2016 年度                1,327,371.59              235.67                 -          1,327,607.26
2017 年度                 594,590.00                    -        225,700.00           820,290.00
2018 年度                 290,537.30                    -                 -           290,537.30
2019 年度                  14,000.00                    -                 -            14,000.00
2020 年以后                28,203.00         290,000.00                   -           318,203.00
合计                     2,460,219.89        290,235.67          225,700.00          2,976,155.56


        七、本次公司债券发行后发行人资产负债结构的变化

        本次债券发行完成后,发行人资产负债结构将发生较大变化,发行人将在下
 列假设前提下,考察资产负债结构变化。

        (一)基本假设

        1、相关财务数据模拟调整的基准日为 2015 年 9 月 30 日(合并财务报表);
                                            176
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


    2、假设不考虑本次债券发行过程中产生的需由发行人承担的相关费用,募
集资金净额为 30 亿元;

    3、假设本次公司债券发行在 2015 年 9 月 30 日完成,本次债券募集资金总
额 30 亿元计入 2015 年 9 月 30 日的合并资产负债表;

    4、本次券募集资金拟用 18 亿元偿还公司债务(短期借款和 1 年内到期的长
期借款),剩余资金将用于补充公司流动资金。

    (二)资产负债结构的变化

    基于上述假设,本次债券发行对发行人资产负债结构的影响如下表:
                                                                             单位:万元
                                                2015 年 9 月 30 日
     主要财务指标                                    本次债券发行后
                            本次债券发行前                                  模拟变动数
                                                         (模拟)
流动资产合计                         4,532,709.06          4,652,709.06       120,000.00

非流动资产合计                         319,941.31           319,941.31                   -

资产总计                             4,852,650.37          4,972,650.37       120,000.00

流动负债合计                         2,403,729.51          2,223,729.51      -180,000.00

非流动负债合计                       1,626,085.55          1,926,085.55       300,000.00

负债合计                             4,029,815.06          4,149,815.06       120,000.00

所有者权益合计                         822,835.32           822,835.32                   -

资产负债率                                83.04%                83.45%            0.35%

流动比率(倍)                                1.89                   2.09                -


    八、本期公司债券发行后发行人资产负债结构的变化

    本期债券发行完成后,发行人资产负债结构将发生较大变化,发行人将在下
列假设前提下,考察资产负债结构变化。

    (一)基本假设

    1、相关财务数据模拟调整的基准日为 2015 年 9 月 30 日(合并财务报表);

    2、假设不考虑本期债券发行过程中产生的需由发行人承担的相关费用,本

                                        177
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


期募集资金只发行基础发行数量,募集资金净额为 20 亿元;

    3、假设本期公司债券发行在 2015 年 9 月 30 日完成,本期债券募集资金总
额 20 亿元计入 2015 年 9 月 30 日的合并资产负债表;

    4、本次券募集资金拟用 13 亿元偿还公司债务(短期借款和 1 年内到期的长
期借款),剩余资金将用于补充公司流动资金。

    (二)资产负债结构的变化

    基于上述假设,本期债券发行对发行人资产负债结构的影响如下表:
                                                                           单位:万元
                                              2015 年 9 月 30 日
     主要财务指标                                  本次债券发行后
                           本次债券发行前                                 模拟变动数
                                                       (模拟)
流动资产合计                       4,532,709.06          4,602,709.06        70,000.00

非流动资产合计                       319,941.31           319,941.31                   -

资产总计                           4,852,650.37          4,922,650.37        70,000.00

流动负债合计                       2,403,729.51          2,273,729.51      -130,000.00

非流动负债合计                     1,626,085.55          1,826,085.55       200,000.00

负债合计                           4,029,815.06          4,099,815.06        70,000.00

所有者权益合计                       822,835.32           822,835.32                   -

资产负债率                              83.04%                83.28%            0.24%

流动比率(倍)                              1.89                   2.02                -


    九、资产负债表日后事项及其他重要事项

    (一)日后事项

    截至本募集说明书签署日,公司已向上交所申请非公开发行不超过 80 亿元
的公司债券,目前已取得上交所出具的《关于对信达地产股份有限公司非公开发
行公司债券挂牌转让无异议的函》(上证函[2015]2589 号),目前公司尚未发行。

    (二)重要承诺及履行情况

    截至 2014 年 12 月 31 日,发行人重要承诺及履行情况如下:

                                      178
                               信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


                                                                              是否有
承诺背     承诺类                                              承诺时间                  是否及时
                      承诺方               承诺内容                           履行期
  景         型                                                  及期限                  严格履行
                                                                                限
                                    “对于标的公司目前尚未
                                    了结的诉讼案件,如因
           置入资
                                    诉讼事项引致费用支
           产价值                                                  承诺履行
                    信达投资        出,导致标的公司股权                           否          是
           保证及                                                  完毕为止
                                    价值低于本次交易的评
           补偿
                                    估值,由我公司负责用
与重大
                                    现金补齐。”
资产重
           解决同
组相关              信达投资        避免同业竞争的承诺                  无         否          是
           业竞争
的承诺
           解决关                   减少并规范关联交易出
                    信达投资                                            无         否          是
           联交易                   具的承诺
           解决同
                    中国信达        避免同业竞争的承诺                  无         否          是
           业竞争
           解决关                   减少并规范关联交易出
                    中国信达                                            无         否          是
           联交易                   具的承诺


       十、资产抵押、质押、担保和其他权利限制安排

       (一)资产抵押、质押情况

       截至 2014 年末,公司受限资产为 1,125,379.37 万元,受限资产占当期末公
司总资产的比例为 29.84%;截至 2015 年 9 月末,公司受限资产为 1,155,257.55
万元,受限资产占当期末公司总资产的比例为 23.81%。公司受限资产主要用于
抵押或质押借款,具体明细如下:

                                                                                    单位:万元
            项目                2015 年 9 月末        2014 年末               受限原因
货币资金                                      -       30,000.00     用于质押取得借款
可供出售金融资产                              -       11,305.00     用于质押取得借款
存货                              1,114,833.10      1,039,413.06    用于抵押取得借款
固定资产                              1,456.35         2,694.37     用于抵押取得借款
投资性房地产                         38,968.09        41,966.93     用于抵押取得借款

合 计                             1,155,257.55      1,125,379.37


       (二)发行人的对外担保情况

       2015 年 9 月末,公司对外担保总额为 176.72 亿元,其中,对子公司担保余
                                              179
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



额为 176.52 亿元,对其他公司担保 2,009.00 万元。

    公司对其他公司的担保为公司子公司嘉兴信达建设为参股公司嘉兴浅水湾
置业有限公司提供的担保,该项担保金额 2,009.00 万元,该担保到期时间为 2016
年 1 月 28 日。




                                      180
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




                    第七节 本次募集资金运用

    一、募集资金规模

    根据《公司债券发行与交易管理办法》的相关规定,结合发行人财务状况及
未来资金需求,经发行人于 2015 年 10 月 30 日召开的第十届董事会第七次(临
时)会议审议通过,并经发行人于 2015 年 11 月 16 日召开的第六十七次(2015
年第 3 次临时)股东大会批准,发行人申请发行不超过 30 亿元的公司债券,采
用分期发行方式,其中首期发行不超过 25 亿元。

    二、本次债券募集资金使用计划

    本次债券发行规模不超过 30 亿元(含 30 亿元),募集资金扣除发行费用后,
拟将 18 亿元用于偿还金融机构借款,剩余部分用于补充流动资金。

    三、本期债券募集资金使用计划

    (一)偿还金融机构借款

    本期债券发行规模不超过 25 亿元(含超额配售部分),本期债券募集资金扣
除发行费用后拟全部用于偿还金融机构借款及补充流动资金,其中 13 亿元用于
偿还金融机构借款,余下的部分用于补充流动资金。通过上述安排,可以在一定
程度上满足公司营运资金需求、优化公司财务结构。

    因本期债券的审批和发行时间尚有一定不确定性,待本期债券发行完毕、募
集资金到账后,发行人将根据本期债券募集资金的实际到位情况、公司债务结构
调整及资金使用需要,对具体偿还计划进行调整。

    (二)补充流动资金

    本期募集资金扣除发行费用后,将使用 13 亿元用于偿还金融机构借款,剩
余募集资金将用于补充公司流动资金,满足公司未来经营发展对流动资金的需
求,有助于公司业务的开展与扩张、市场的开拓及抗风险能力的增强。




                                      181
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    四、本次公司债券募集资金运用对财务状况的影响

    (一)对发行人负债结构的影响

    截至 2015 年 9 月 30 日,公司负债合计为 4,029,815.06 万元,其中流动负债
为 2,403,729.51 万元,流动负债占负债总额比例较大。通过本次公司债券发行,
发行人合并财务报表的资产负债率水平将略有上升,由发行前的 83.04%上升为
发行后的 83.45%;合并财务报表的非流动负债占负债总额的比例将由发行前的
40.35%增至发行后的 46.41%。

    (二)对于发行人短期偿债能力的影响

    以 2015 年 9 月 30 日公司财务数据为基准,本次债券发行完成且根据上述募
集资金运用计划予以执行后,公司合并财务报表的流动比率将由发行前的 1.89
增加至发行后的 2.09,速动比率将由发行前的 0.46 增加至发行后的 0.55。公司
流动比率和速动比率将有一定的提高,流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提
升,短期偿债能力增强。

    (三)锁定公司财务成本,避免利率波动的风险

    本次公司债券期限较长,期间可能跨越多个升息周期,因此公司通过发行固
定利率的公司债券,可以锁定较低债券利率,有利于公司锁定融资成本,避免贷
款利率波动带来的风险。

    五、本期公司债券募集资金专户安排

    按照《公司债券发行与交易管理办法》的相关要求,本期募集资金将存放于
发行人设立的募集资金专项账户集中管理,用于公司债券募集资金的接收、存储、
划转与本息偿付。

    账户名称:信达地产股份有限公司

    开户银行:南洋商业银行(中国)有限公司北京中关村支行

    银行账户:04336200001561




                                        182
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




                     第八节 债券持有人会议

    为保证本次债券持有人的合法权益,规范本次债券持有人会议的组织和行
为,发行人根据《公司法》、《证券法》、《管理办法》的有关规定,制定了《债
券持有人会议规则》。本节列示了本次债券《债券持有人会议规则》的主要内容,
投资者在作出相关决策时,请查阅《债券持有人会议规则》全文。《债券持有人
会议规则》的全文置备于发行人办公场所。投资者认购或购买或以其他合法方式
取得本次债券之行为视为同意并接受《债券持有人会议规则》,并受之约束。债
券持有人会议决议对全体公司债券持有人(包括所有出席会议、未出席会议、反
对决议或放弃投票权的债券持有人,以及在相关决议通过后受让本期债券的持有
人)具有同等的效力和约束力。

    《债券持有人会议规则》的主要内容如下:

    一、债券持有人会议的职权范围

    债券持有人会议依据法律、法规、《管理办法》和募集说明书的规定行使如
下职权:

    (一)债券持有人会议依据法律、法规、《管理办法》和募集说明书的规定
行使如下职权:

    1、当发行人提出变更募集说明书约定时,对是否同意发行人的建议作出决
议,但债券持有人会议不得作出决议同意发行人不支付本期债券本息、变更本
期债券利率;

    2、当发行人未能按期支付本期债券利息和/或本金时,对是否同意符合债券
持有人会议规则规定的提案人提出的解决方案作出决议,对是否委托债券受托
管理人通过诉讼等程序强制发行人和担保人偿还本期债券本息作出决议,对是
否委托债券受托管理人参与发行人的整顿、和解、重组或者破产的法律程序作
出决议;

    3、当发行人发生减资(因股权激励回购股份导致的减资除外)、合并、分
立、被接管、歇业、解散或者申请破产时,对行使本期债券持有人依法享有权
                                     183
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



利的方案作出决议;

    4、当发行人书面提议或担保人发生影响其履行担保责任能力的重大变化
时,对行使本期债券持有人依法享有权利的方案作出决议;

    5、对变更本期债券受托管理人或受托管理协议的主要内容作出决议;

    6、当发行人或/和本期债券受托管理人对已生效的《信达地产股份有限公司
公开发行2015年公司债券受托管理协议》提出补充或修订时,对是否同意该补充
协议或修订协议作出决议;

    7、当发生其他对本期债券持有人权益有重大影响的事项时,对行使本期债
券持有人依法享有权利的方案作出决议;

    8、在法律、法规许可的范围内变更或修改债券持有人会议规则;

    9、根据法律、法规、中国证监会、本期债券上市交易的证券交易场所及债
券持有人会议规则的规定其他应当由债券持有人会议作出决议的事项。

    二、债券持有人会议的召集

    (一)在本期债券存续期内,当出现以下情形之一时,应当召集债券持有人
会议:

    1、拟变更募集说明书的约定;

    2、拟修改债券持有人会议规则;

    3、拟变更债券受托管理人或受托管理协议的主要内容;

    4、发行人不能按期支付本息;

    5、发行人减资、合并、分立、解散或申请破产;

    6、保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化;

    7、发行人管理层不能正常履行职责,导致发行人债务清偿能力面临严重不
确定性,需要依法采取行动的;

    8、发行人提出债务重组方案的;

                                     184
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



   9、发生其他对债券持有人权益有重大实质影响的事项。

   (二)除上条规定的应当召集债券持有人会议的情形外,发行人、单独或合
并持有本期债券总额10%以上有表决权的债券持有人、债券受托管理人可以书
面提议召集债券持有人会议。

   (三)债券持有人会议由债券受托管理人负责召集。当出现债券持有人会议
权限范围内的任何事项或债券持有人会议规则项下事项时,债券受托管理人应
自其知悉该等事项之日起15个交易日内发出会议通知。

   如债券受托管理人未能按债券持有人会议规则规定发出召开债券持有人会
议通知,单独或合并持有本期债券总额10%以上的债券持有人以及发行人有权
召集债券持有人会议,并以公告方式发出召开债券持有人会议的通知。

   债券受托管理人发出召集债券持有人会议通知的,债券受托管理人是债券
持有人会议召集人。单独持有本期债券总额10%以上的债券持有人发出召集债
券持有人会议的通知的,该债券持有人为债券持有人会议召集人。合并持有本
期债券总额10%以上的多个债券持有人发出召集债券持有人会议的通知的,则
由合并发出会议通知的债券持有人共同推举的一名债券持有人为债券持有人会
议召集人。发行人发出召集债券持有人会议通知的,发行人为债券持有人会议
召集人。

   (四)债券持有人会议召集人应依法、及时发出召集债券持有人会议的通
知,及时组织、召集债券持有人会议。

   (五)对于债券受托管理人或债券持有人召集的债券持有人会议,发行人将
予配合。发行人应当提供债券登记日的债券持有人名册。

   (六)召开债券持有人会议,应当由召集人聘请的律师对以下问题出具法律
意见并公告:

   1、会议的召集、召开程序是否符合法律、法规和债券持有人会议规则的规
定;

   2、出席会议人员的资格、召集人资格是否合法有效;


                                     185
                       信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



   3、会议的表决程序、表决结果是否合法有效;

   4、应会议召集人要求或法律、法规规定需要发表法律意见的其他问题。

    三、债券持有人会议的提案及通知

   (一)债券持有人会议审议的议案应属于债券持有人会议权限范围,有明确
议题和具体决议事项,并且符合法律、法规和债券持有人会议规则的有关规定。

   (二)提交债券持有人会议审议的议案由债券持有人会议召集人负责起草。

   (三)债券持有人会议召集人应至少在会议召开之日前10个交易日在监管部
门指定的媒体上以公告形式通知全体债券持有人、有权列席人员及其他相关人
员,公告内容包括但不限于下列事项:

   1、债券发行情况;

   2、债券受托管理人或者召集人、会务负责人姓名及联系方式;

   3、会议时间、地点和会议期限;

   4、会议召开形式。持有人会议可以采用现场、非现场或者两者相结合的形
式;会议以网络投票方式进行的,受托管理人应披露网络投票办法、计票原则、
投票方式、计票方式等信息;

   5、会议拟审议议案。议案应当属于持有人会议权限范围、有明确的决议事
项,并且符合法律、法规和债券持有人会议规则的相关规定;

   6、会议议事程序:包括持有人会议的召集方式、表决方式、表决时间和其
他相关事宜;

   7、债权登记日:应当为持有人会议召开日前的第五个交易日;

   8、提交债券账务资料以确认参会资格的截止时点:债券持有人在持有人会
议召开前未向召集人证明其参会资格的,不得参加持有人会议和享有表决权;

   9、委托事项。债券持有人委托参会的,参会人员应当出具授权委托书和身
份证明,在授权范围内参加持有人会议并履行受托义务。


                                      186
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    会议召集人可以就公告的会议通知以公告方式发出补充通知,但补充通知应
在债券持有人会议召开日5个交易日前发出。债券持有人会议补充通知应在刊登
会议通知的同一媒体上公告。

    受托管理人可以作为征集人,征集债券持有人委托其代为出席债券持有人会
议,并代为行使表决权。

    征集人应当向债券持有人客观说明债券持有人会议的议题和表决事项,不得
隐瞒、误导或者以有偿方式征集。征集人代为出席债券持有人会议并代为行使表
决权的,应当取得债券持有人出具的委托书。

    (四)发行人、单独或合并持有本期未偿还债券本金总额10%以上的债券持
有人有权向债券持有人会议提出临时议案。临时提案人应不迟于债券持有人会议
召开之日前10个交易日,将内容完整的提案书面提交召集人,召集人应发布债券
持有人会议补充通知,公告提出临时提案的债券持有人姓名或名称、持有债券的
比例和临时提案的内容。临时提案人应当保证提案内容符合法律、法规以及债券
持有人会议规则的规定。

    (五)债券持有人会议对书面通知中列明的议案和临时议案进行表决,做出
决议;未在书面通知中列明的议案和临时议案在本期债券持有人会议上不得进行
表决。

    (六)债券持有人会议通知发出后,如果应召开债券持有人会议的事项消除,
召集人可以公告方式取消该次债券持有人会议。发布召开债券持有人会议的通知
后,会议召开时间不得无故变更。因特殊原因确需变更召开债券持有人会议时间
或地点的,会议召集人应在原定债券持有人会议召开日前至少5个交易日以公告
形式通知债券持有人、有权列席的人员及其他相关人员,在公告中说明原因并公
布延期后的召开日期,并且不得因此而变更债券持有人债权登记日。

       四、债券持有人会议的出席

    (一)于债权登记日当日交易结束后在中国证券登记结算有限责任公司托管
名册上登记的所有本期债券持有人,为有权出席该次债券持有人会议的登记持有
人。

                                        187
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (二)债券持有人可以亲自出席债券持有人会议并表决,也可以委托代理人
代为出席并表决。债券受托管理人和发行人应当出席债券持有人会议。发行人、
债券清偿义务承继方等关联方及增信机构应当按照受托管理人或者召集人的要
求列席债券持有人会议。资信评级机构可应受托管理人或者召集人邀请列席会
议,持续跟踪债券持有人会议动向,并及时发表公开评级意见。

    本期未偿还债券持有人若为自然人、且亲自出席会议的,应出示本人身份证
明文件和持有本期未偿还债券的证券账户卡或适用法律规定的其他证明文件;委
托代理人出席会议的,代理人应当出示其本人身份证明文件、被代理人依法出具
的投票代理委托书、被代理人身份证明文件、被代理人持有本期未偿还债券的证
券账户卡或适用法律规定的其他证明文件。

    本期未偿还债券持有人若为机构投资者,由其法定代表人或负责人出席会议
的,应出示本人身份证、能证明其具有法定代表人或负责人资格的有效证明和持
有本期未偿还债券的证券账户卡或适用法律规定的其他证明文件;委托代理人出
席会议的,代理人应出示本人身份证明文件、被代理人(其法定代表人或负责人)
依法出具的投票代理委托书、被代理人身份证明文件、被代理人持有本期债券的
证券账户卡或适用法律规定的其他证明文件。

    (三)本期债券持有人出具的委托他人出席债券持有人会议的投票代理委托
书应当载明下列内容:

    1、代理人的姓名;

    2、是否具有表决权;

    3、分别对列入债券持有人会议议程的每一审议事项投赞成、反对或弃权票
的指示;

    4、投票代理委托书签发日期和有效期限;

    5、委托人签名或盖章。委托人为机构投资者的,应加盖机构投资者的公章。

    投票代理委托书应当注明如果本期债券持有人不作具体指示,本期未偿还债
券持有人代理人是否可以按自己的意思表决。投票代理委托书应在债券持有人会


                                       188
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



议召开二十四小时之前送交会议召集人。

    (四)发行人应委派代表出席债券持有人会议。除涉及发行人商业秘密或受
适用法律和上市公司信息披露规定的限制外,出席会议的发行人代表应当对债券
持有人的质询和建议作出答复或说明。

    五、债券持有人会议的召开

    (一)债券持有人会议可以采取现场方式和/或通讯等方式召开。采取现场
方式召开的原则上应在发行人的公司住所地召开。

    (二)债券持有人会议应由债券受托管理人代表担任会议主持人并主持。如
债券受托管理人未能履行职责时,由出席会议的本期债券持有人(包括本期债券
持有人代理人)共同推举一名本期债券持有人(包括本期债券持有人代理人)担
任会议主持人并主持会议;如在该次会议开始后1小时内未能按前述规定共同推
举出会议主持,则应当由出席该次会议的持有本期未偿还债券本金总额最多的债
券持有人(包括债券持有人代理人)担任会议主持人并主持会议。

    债券持有人会议应当有律师见证。见证律师对会议的召集、召开、表决程序、
出席会议人员资格和有效表决权等事项出具法律意见书。法律意见书应当与债券
持有人会议决议一同披露。

    (三)债券持有人会议召集人负责制作出席会议人员的签名册。签名册应载
明出席会议的本期债券持有人名称(或姓名)和代理人的姓名、身份证件号码、
持有或者代表的本期未偿还债券本金总额及其证券账户卡号码或适用法律规定
的其他证明文件的相关信息等事项。

    (四)召集人和召集人聘请的律师将依据证券登记结算机构提供的、在债权
登记日交易结束时持有本期债券的债券持有人名册共同对债券持有人资格的合
法性进行验证,并登记债券持有人和/或其代理人姓名(或名称)及其所持有表
决权的债券数额。

    (五)本期债券持有人(包括本期债券持有人代理人)出席债券持有人会议
的差旅费用、食宿费用等,均由本期债券持有人自行承担。


                                     189
                        信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (六)会议主持人有权经会议同意后决定休会及改变会议地点。若经会议指
令,主持人应当决定修改及改变会议地点。延期会议上不得对在原先正常召集的
会议上未列入议程的事项做出决议。

       六、债券持有人会议的表决、决议及会议记录

    (一)债券持有人会议每一议案应由出席会议的有表决权的债券持有人或其
代理人投票表决。每一张本期未偿还债券(面值为人民币100元)拥有一票表决
权。债券持有人与债券持有人会议拟审议事项有关联关系时,应当回避表决。有
表决权的债券持有人或其代理人对议案进行表决时,只能投票表示:同意或反对
或弃权。

    (二)会议主持人应当在表决前宣布现场出席会议的债券持有人和代理人人
数及所持有表决权的债券总数,现场出席会议的债券持有人和代理人人数及所持
有表决权的债券总数以会议登记为准。

    (三)债券持有人会议将对所有提案进行逐项表决,对同一事项有不同提案
的,将按提案提出的时间顺序进行表决。除因不可抗力等特殊原因导致债券持有
人会议中止或不能作出决议外,债券持有人会议将不得对提案进行搁置或不予表
决。

    (四)债券持有人会议审议提案时,不得对提案进行修改,否则,有关变更
应当被视为一个新的提案,不能在本期债券持有人会议上进行表决。

    (五)债券持有人会议采取记名方式投票表决。每一审议事项的表决投票,
应当由至少两名本期债券持有人或其代理人参加计票和监票。审议事项与债券持
有人有利害关系的,相关债券持有人及代理人不得参与计票、监票。

    (六)会议主持人根据表决结果宣布债券持有人会议议案是否获得通过,并
应当在会上宣布表决结果。决议的表决结果载入会议记录。

    (七)会议主持人如果对提交表决的决议结果有任何怀疑,可以对所投票数
进行点算;如果会议主持人未提议重新点票,出席会议的债券持有人(或债券持
有人代理人)对会议主持人宣布结果有异议的,有权在宣布表决结果后立即要求
重新点票,会议主持人应当即时点票。
                                       190
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (八)债券持有人会议作出的决议,须经本期债券持有人(包括债券持有人
代理人)所持表决权的二分之一以上通过方为有效。但对于免除或减少发行人在
本期债券项下的义务或本期债券担保人对本期债券的保证义务的决议以及变更
债券持有人会议规则的决议,须经本期债券持有人(包括债券持有人代理人)所
持表决权的三分之二以上通过才能生效。

    债券持有人会议决议经表决通过后生效,但其中涉及须经相关监管部门批准
的事项,经相关监管部门批准后方能生效。

    (九)下述债券持有人在债券持有人会议上可以发表意见,但没有表决权,
并且其代表的本期公司债券数额不计入合计未偿还债券的数额:

    1、债券持有人为持有发行人10%以上股份的发行人股东;

    2、债券持有人为上述发行人股东及发行人的关联方;

    3、发行人自持的本期债券。

    确定上述发行人股东的股权登记日为债权登记日当日。

    (十)债券持有人会议决议自决议通过之日起生效,生效日期另有明确规定
的决议除外。债券持有人单独行使债权及担保权利,不得与债券持有人会议通过
的有效决议相抵触。

    (十一)债券持有人会议召集人应当在会议表决截止日次一交易日披露会议
决议公告,会议决议公告包括但不限于以下内容:

    1、出席会议的债券持有人所持表决权情况;

    2、会议有效性;

    3、各项议案的议题和表决结果。

    议案未获通过的,应在会议决议公告中作特别提示。

    (十二)债券受托管理人应及时与发行人及其他有关主体进行沟通,促使债
券持有人会议决议得到具体落实。

    (十三)会议召集人应对债券持有人会议制作会议记录。每次会议的决议与
                                     191
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



召开程序均应予以记录,会议记录应记载以下内容:

    1、会议时间、地点、议程和召集人姓名或名称;

    2、会议主持人;

    3、本次会议见证律师和监票人的姓名;

    4、出席会议的债券持有人和代理人人数、所代表表决权的本期债券数额及
占本期债券总数额的比例;

    5、对每一拟审议事项的审议经过、发言要点和表决结果;

    6、债券持有人的质询意见或建议及发行人代表的答复或说明;

    7、法律、法规和规章规定应载入会议记录的其他内容。

    (十四)召集人应当保证会议记录内容真实、准确和完整。出席会议的受托
管理人、召集人或其代表、见证律师、会议主持人、监票人和记录员应当在会议
记录上签名。

    (十五)债券持有人会议的会议通知、会议记录、表决票、会议决议、出席
会议人员的签名册、出席会议的代理人的投票代理委托书、律师出具的法律意见
书等会议文件、资料由债券受托管理人保管,保管期限至本期债券期限截止之日
起三年期限届满之日结束。发行人、债券受托管理人、债券持有人及其他相关主
体可查阅会议档案。

    (十六)召集人应当保证债券持有人会议连续举行,直至形成最终决议。因
不可抗力等特殊原因导致债券持有人会议中止或不能作出决议的,应采取必要措
施尽快恢复召开债券持有人会议或直接终止本次会议,并及时公告。

    债券持有人会议通过的决议,对所有债券持有人均有同等约束力。受托管理
人依据债券持有人会议决议行事的结果由全体债券持有人承担。债券持有人包括
所有出席会议、未出席会议、反对议案或者放弃投票权、无表决权的债券持有人,
以及在相关决议通过后受让债券的持有人。




                                     192
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书




                        第九节 债券受托管理人

    为保证全体债券持有人的最大利益,按照《中华人民共和国公司法》、《中华
人民共和国证券法》、《中华人民共和国合同法》以及《管理办法》等有关法律法
规及部门规章的规定,发行人聘请申万宏源证券承销保荐有限责任公司作为本期
公司债券的债券受托管理人,并签署了债券受托管理协议。

    债券持有人认购或购买或以其他合法方式取得本期公司债券,视为同意申万
宏源证券承销保荐有限责任公司作为本次债券的债券受托管理人,且视为同意本
期公司债券受托管理协议项下的相关规定。

    一、债券受托管理人聘任及债券受托管理协议签订情况

    (一)受托管理人的名称和基本情况

    公司名称:申万宏源证券承销保荐有限责任公司

    联系地址:北京市西城区太平桥大街 19 号恒奥中心 B 座 5 层

    法定代表人:赵玉华

    电话:010-88085812、010-88085910

    传真:010-88085256

    收件人:谷兵

    (二)受托管理人的聘任及受托管理协议签订情况

    2015 年 11 月,发行人与申万宏源证券承销保荐有限责任公司签订了《债券
受托管理协议》。

    (三)公司与受托管理人的利害关系情况

    截至2015年9月30日,中央汇金投资有限责任公司持有发行人36,633,400股,
持 股 比例 为 2.40% ,为 发 行人 第三 大股 东; 持 有受 托管 理人 申万 宏 源证 券
3,865,182,898股,持股比例26.02%,为申万宏源证券第二大股东。除与发行人签
订受托管理协议以及作为本次发行公司债券的主承销商之外,受托管理人还担任

                                        193
                         信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书


发行人2015年非公开股票发行的保荐机构和主承销商。上述情形不影响受托管理
人公正履行本次债券受托管理的职责。

    二、《债券受托管理协议》的主要内容

    (一)受托管理事项

    1、为维护本期债券全体债券持有人的权益,发行人聘任申万宏源证券作为

本期债券的受托管理人,并同意接受发行人的监督。

    2、在本期债券存续期内,债券受托管理人应当勤勉尽责,根据相关法律法

规、规范性文件及自律规则(以下合称法律、法规和规则)、募集说明书、债券

受托管理协议及债券持有人会议规则的规定,行使权利和履行义务。

    (二)发行人的权利和义务

    1、发行人应当根据法律、法规和规则及募集说明书的约定,按期足额支付

本期债券的利息和本金。

    2、 发行人应当为本期债券的募集资金制定相应的使用计划及管理制度。募

集资金的使用应当符合现行法律法规的有关规定及募集说明书的约定。

    3、本期债券存续期内,发行人应当根据法律、法规和规则的规定,及时、

公平地履行信息披露义务,确保所披露或者报送的信息真实、准确、完整,不得

有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

    4、本期债券存续期内,发生以下任何事项,发行人应当在三个工作日内书

面通知债券受托管理人,并根据债券受托管理立人要求持续书面通知事件进展和

结果:

    (1)发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化;

    (2)债券信用评级发生变化;

    (3)发行人主要资产被查封、扣押、冻结;

    (4)发行人发生未能清偿到期债务的违约情况;
                                        194
                      信达地产股份有限公司公开发行 2016 年公司债券(第一期)募集说明书



    (5)发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分

之二十;

    (6)发行人放弃债权或财产,超过上年末净资产的百分之十;

    (7)发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失;

    (8)发行人作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定;

    (9)发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行政处罚;

    (10)保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化;

    (11)发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件;

    (12)发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查,发行人董事、监事、高级管理

人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施;

    (13)发行人拟变更募集说明书的约定;

    (14)发行人不能按期支付本息;

    (15)发行人管理层不能正常履行职责,导致发行人债务清偿能力面临严重

不确定性,需要依法采取行动的;

    (16)发行人提出债务重组方案的;

    (17)本期债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务的;

    (18)发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项。

    就上述事件通知债券受托管理人同时,发行人就该等事项是否影响本期债券

本息安全向债券受托管理人作出书面说明,并对有影响的事件提出有效且切实可

行的应对措施。

    5、发行人应当协助债券受托管理人在债券持有人会议召开前取得债权登记

日的本期债券持有人名册,并承担相应费用。


                                     195
        &n