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金融界 > 债券频道 > 债券公告
21融创01:融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)信用评级报告下载
    CCXI-20200608D-04
    
    融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者
    
    公开发行公司债券(第一期)信用评级报告
    
    项目负责人:蒋 螣 tjiang@ccxi.com.cn
    
    项目组成员:林灿鸿 chlin@ccxi.com.cn
    
    电话:(010)66428877
    
    传真:(010)66426100
    
    2021年1月4日
    
    China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
    
    声 明
    
    ?本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外,中诚信国际
    
    与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系;本次评级项目组成员及信用
    
    评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
    
    ?本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息,相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性
    
    由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析,但对于评级
    
    对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
    
    ?本次评级中,中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求,按照中诚信国际的评级
    
    流程及评级标准,充分履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的
    
    原则。
    
    ?本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,依据合理的内部信
    
    用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见
    
    的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站(www.ccxi.com.cn)公开披露。
    
    ?本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用,并不意味着中诚信国
    
    际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为,也不能作为使用人购买、出售或持有相关
    
    金融产品的依据。
    
    ?中诚信国际不对任何投资者(包括机构投资者和个人投资者)使用本报告所表述的中诚信国际的分析结
    
    果而出现的任何损失负责,亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
    
    ?本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效,有效期为受评债券的存续期。债券存续期内,
    
    中诚信国际将按照《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象进行跟踪评级,根据跟踪评级情况决定维
    
    持、变更、暂停或中止评级对象信用等级,并及时对外公布。
    
    www.ccxi.com.cn 2 融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者
    
    China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
    
    [2020]0608D
    
    融创房地产集团有限公司:
    
    受贵公司委托,中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司拟发行的“融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定,贵公司主体信用等级为AAA,评级展望为稳定,本次公司债券的信用等级为AAA。
    
    特此通告
    
    中诚信国际信用评级有限责任公司
    
    二零二一年一月四日
    
    北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同2号银河SOHO6号楼
    
    邮编:100010 电话:(8610)6642 8877 传真:(8610)6642 6100
    
    Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,
    
    China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
    
    发行要素
    
        发行主体        本次规模                    发行期限                      偿还方式                 发行目的
      融创房地产集    不超过30亿元    品种一为4年期,附第2年末发行人调整     每年付息一次,到期   本次债券募集资金扣除发行费
       团有限公司     (含30亿元),   票面利率选择权和投资者回售选择权;品   一次还本付息,最后   用后,公司拟将募集资金用于
                      分为两个品种    种二为5年期,附第3年末发行人调整票     一期利息随本金的兑   偿还公司债券,或用于证监会
                                         面利率选择权和投资者回售选择权          付一起支付         和交易所允许的其他用途
    
    
    评级观点:中诚信国际评定融创房地产集团有限公司(以下简称“融创集团”或“公司”)主体信用等级为AAA,评级展望为稳定;
    
    评定“融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)”的债项信用等级为AAA。中诚信国际肯定
    
    了公司突出的区域竞争优势,签约销售金额大幅增长且行业领先地位巩固,在中高端产品市场具有卓越的品牌知名度,土地储
    
    备丰富且优质。同时,中诚信国际关注到房地产行业政策,公司资本支出压力较大,关联方往来款规模较大及文旅板块可能受
    
    外部环境及重大安全事故影响等因素可能对其经营及整体信用状况造成的影响。
    
    概况数据 关 注
    
      融创集团(合并口径)    2017     2018      2019     2020.Q3       ?房地产行业政策。在宏观经济增速放缓叠加新冠肺炎疫情影
    总资产(亿元)           5,996.00  6,945.46   9,173.02   9,996.56      响的背景下,因城施策等房地产行业调控政策仍在持续,行业
    所有者权益合计(亿元)    485.52    715.45   1,241.50   1,431.93      利润空间不断收窄,环境及政策的变化或对公司经营战略的实
    总负债(亿元)           5,510.48  6,230.01   7,931.52   8,564.63
    总债务(亿元)           1,913.31  1,995.34   2,715.04   2,661.12      施提出更高要求。
    营业总收入(亿元)        553.75  1,111.61   1,626.97     865.33      ?资本支出压力。近年来公司业务规模持续扩大,对外融资需
    净利润(亿元)            100.10    146.81     305.89      84.11     求依赖较大,截至2020年9月末公司总债务为2,661.12亿元。
    经营活动净现金流(亿元)  895.07    411.85     342.91     329.83      同时考虑到房地产开发业务在建拟建项目规模较大以及文旅项
    EBITDA(亿元)           150.41    201.51     389.62         -
    营业毛利率(%)            18.79     24.71      26.38      23.24      目的持续投入,公司或存在一定资本支出压力。
    净负债率(%)             225.33    118.15     122.95     116.59     ?关联方往来款规模较大。受收并购及合联营项目增多影响,
    总债务/EBITDA(X)        12.72      9.90       6.97         -      近年来公司关联方往来款规模处于较高水平,并存在一定规模
    EBITDA利息倍数(X)        1.56      1.62       1.83         -
    
    
    注:中诚信国际根据2017年~2019年审计报告及未经审计的2020年三季报 的对外担保情况,关联企业的经营情况将对公司现金流平衡产
    
    整理。 生影响。
    
    ?文旅板块可能受外部环境及重大安全事故影响。文旅行业易
    
    正 面 受经济、社会、重大疫情、自然灾害、安全事故以及区域性突
    
    ?突出的区域竞争优势。融创集团持续坚持“区域聚焦”的发展 发事件等多种因素影响,应关注外部环境及重大安全事故对文
    
    理念,并在核心一二线城市取得了明显的优势地位,2019年公 旅板块经营状况所产生的影响。
    
    司控股股东融创中国控股有限公司(以下简称“融创中国”)在 评级展望
    
    全国43个城市取得签约销售金额排名前十。 中诚信国际认为,融创房地产集团有限公司信用水平在未来
    
    ?签约销售金额大幅增长,行业领先地位巩固。随着核心城市 12~18个月内将保持稳定。
    
    竞争优势的凸显以及区域布局的扩大,加上快周转销售策略的
    
    持续坚持,近年来融创集团销售金额持续大幅增长,2019年公 ?可能触发评级下调因素。行业领先地位发生明显不利变化,
    
    司实现签约销售金额5,518亿元,近三年复合增长率为24.05%, 项目收购、土地储备或其他投资激进导致杠杆水平显著上升,
    
    并取得了领先的行业排名。 盈利能力出现大幅下滑,现金流平衡能力大幅弱化。
    
    ?在中高端产品市场具有卓越的品牌知名度。公司是国内较早
    
    专注于中高端商品房开发的企业之一,秉承着“高端精品”的产
    
    品战略思想,在中高端房地产项目开发、销售及物业服务等方
    
    面积累了卓越的品牌优势,在所深耕的城市树立了很强的市场
    
    影响力。
    
    ?土地储备丰富且优质。凭借突出的项目并购能力,近年来公
    
    司持续保持了丰富且优质的土地储备。截至2020年9月末,公
    
    司全口径土地储备总面积25,956万平方米,进入全国163个城
    
    市,区域分布进一步分散,丰富且优质的土地储备为公司未来
    
    的持续经营提供了重要支撑。
    
    www.ccxi.com.cn 4 融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者
    
    同行业比较
    
                                                 部分房地产开发企业主要指标对比表
                   2020年6月末   2020年6月   2020年6月末   2019年全口径  2019年总债务/销    2019年营    2019年净    2019年存
       公司名称    总资产(亿元)末净负债率  货币资金/短期  签约销售金额   售商品提供劳务    业总收入     利润率     货周转率
                                   (%)       债务(X)       (亿元)    收到的现金(X)   (亿元)     (%)        (X)
     中国恒大          22,990.97       263.45           0.34          6,011                 -     4,775.61         7.02         0.28
     碧桂园控股*       19,632.69        58.09           1.94         5,522*                 -     4,859.08        12.60         0.40
     万科企业          18,061.87        27.02           2.01          6,308              0.60     3,678.94        14.99         0.28
     保利地产          10,951.65        73.73           1.84          4,618              0.99     2,359.81        15.91         0.29
     融创中国           9,964.01       149.00           0.86          5,562                 -     1,693.16        16.63         0.31
     融创集团           9,529.76       110.61           0.80          5,518              1.35     1,626.97        18.80         0.29
    
    
    注:1、“中国恒大”为“中国恒大集团”简称,证券代码03333.HK;“碧桂园控股”为“碧桂园控股有限公司”简称,证券代码02007.HK;“万科企业”为“万
    
    科企业股份有限公司”简称,证券代码02202.HK;“保利地产”为“保利发展控股集团股份有限公司”简称,证券代码600048.SH;“融创中国”为“融创中国控股
    
    有限公司”简称,证券代码01918.HK;2、碧桂园控股签约销售金额为权益口径,其余公司签约销售金额均为全口径;3、中国恒大数据来自业绩预告,其中
    
    中国恒大的短期债务未包含应付票据;4、由于港股上市公司未披露销售商品提供劳务收到的现金,故表中相关指标无法计算。
    
    资料来源:中诚信国际整理
    
    www.ccxi.com.cn 5 融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者
    
    发行主体概况 正常化消费略有改善;出口虽然上半年累计同比负
    
    融创房地产集团有限公司(以下简称“融创集 增长,但在疫情全球蔓延而中国率先复工复产背景团”或“公司”)成立于2003年1月31日,原名为天 下仍显著好于预期。但需要关注的是,宏观数据回津融创置地有限公司,由天津顺驰发展有限公司 暖主要是政策性因素带动,市场化的修复力量依然(以下简称“天津顺驰”)和天津市政投资有限公司 偏弱。具体来看,服务业恢复相对较慢,服务业生(以下简称“天津市政”)共同组建,初始注册资本 产指数虽由负转正但依然低位运行;制造业投资、为 2.00 亿元,其中天津顺驰和天津市政分别持股 民间投资疲弱,消费修复相对较为缓慢等等。从价50%和50%。2015年10月,公司更名为现名。2010 格水平来看,随着疫情冲击缓解和“猪周期”影响年10月7日,公司股东融创中国控股有限公司(以 的弱化,CPI高位回落;需求不足PPI持续低迷但下简称“融创中国”,HK1918)在香港联交所上市, 后续降幅或有望小幅收窄,全年通胀通缩压力或仍公司系融创中国在境内最主要的运营主体。 可控。
    
    产权结构:截至2020年9月末,公司注册资 宏观风险:当前中国经济运行依然面临多重挑本为150亿元,融创中国持有公司100%股权。孙 战。首先,尽管中国经济在全球率先从疫情冲击中宏斌先生间接和直接合计持有融创中国 45.11%的 复苏,但疫情海外蔓延持续,疫情依然是需要关注股权,故公司的实际控制人为孙宏斌先生。 的重要风险:一方面,疫情之下全球经济衰退在所
    
    难免,中国经济依然面临外部需求疲弱的压力;另
    
    本次债券概况 一方面,国内疫情防控既要防外部输入,又要妥善
    
    本次公司发行规模不超过30亿元(含30亿元), 处置疫情在个别区域的二次爆发,对国内生产生活分为两个品种。其中,品种一为4年期,附第2年 仍有一定的影响。第二,大国博弈与疫情冲击、国末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择 际政治角力等多重因素交织下,以美国为首的西方权;品种二为5年期,附第3年末发行人调整票面 国家对中国的挑衅行为增多,地缘政治风险加剧。利率选择权和投资者回售选择权,本次债券募集资 第三,当前国内经济供给面与需求面的恢复并不同金扣除发行费用后,公司拟将募集资金用于偿还公 步,经济下行期微观主体行为也趋于保守,企业自司债券,或用于证监会和交易所允许的其他用途。 发投资动力不足,居民部门消费倾向下移,结构性宏观经济和政策环境 问题的存在使得后续经济进一步复苏的难度加大。
    
    第四,国内宏观政策逐步向常态化过度,信用或边
    
    宏观经济:虽然在新冠肺炎疫情冲击下一季度 际略为收紧,叠加疫情冲击、经济下行背景下的企GDP同比大幅负增长,但随着疫情防控和复工复产 业经营压力加大,信用风险有可能加速释放;此外,成效的显现,二季度 GDP 当季同比由负转正,上 经济增长放缓财政收入大幅下滑但财政支出加大,半年GDP降幅收窄至-1.6%。后续中国经济有望延 政府部门尤其是地方政府的收支平衡压力进一步凸续复苏势头,但内外风险及结构性问题的存在仍将 显。
    
    对经济回暖带来一定制约,复苏的节奏或边际放 宏观政策:“两会”政府工作报告明确提出,
    
    缓。 加大“六稳”工作力度,以保促稳,下半年宏观政
    
    二季度以来,随着国内疫情防控取得成效、复 策将继续坚持底线思维,统筹考虑保增长、防风险工复产推进,中国经济持续修复。从生产侧来看, 工作。考虑到政府工作报告并未提出全年经济增速工业生产恢复较快,二季度各月工业增加值同比持 具体目标,且当前我国经济复苏势头较好,继续通续正增长。从需求侧来看,基建与房地产投资回升 过强刺激保经济总量增长的必要性降低,宏观政策带动投资底部反弹;随着大部分区域居民活动趋于 或逐步从对冲疫情冲击的应急政策向常态化政策转www.ccxi.com.cn 6 融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者变,更加注重结构调整。在具体政策措施上,货币 图1:近年来全国商品房销售情况
    
    政策延续稳健灵活适度、更趋常态化,重心或向直 单位:亿元、万平方米、%
    
    达实体倾斜;政府工作报告明确财政赤字率按3.6%
    
    以上安排,新增专项债额度大幅提升,并发行一万
    
    亿元特别国债,积极财政在更加积极同时,支出结
    
    构也将进一步优化,重点投向民生及新基建等领域。
    
    值得一提的是,政府工作报告将稳就业、保民生置
    
    于优先位置,考虑到中小企业在稳就业方面发挥的
    
    重大作用,对中小企业的政策支持仍有望进一步加
    
    大。 资料来源:国家统计局,中诚信国际整理
    
    宏观展望:考虑到内外风险和结构性矛盾制约 4月以来,随着疫情影响逐步缓解,房企投资以及宏观政策刺激力度的边际弱化,相比于二季度 力度有所增加,6月末全国商品房待售面积同比小经济的快速反弹,下半年经济修复的节奏和力度或 幅增长1.8%至5.11亿平方米。但值得注意的是此前边际放缓。但在国内疫情防控得力、稳增长政策持 土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级续发挥作用的背景下,经济将有望保持复苏态势。 城市,库存压力仍然较大。
    
    中诚信国际认为,得益于中国强有力的疫情防 中诚信国际认为,2020年上半年疫情对房地产控和宏观调控政策,2020年中国经济有望实现正增 销售产生不利影响,但疫情对销售影响已逐渐消长,是疫情之下全球难得的全年GDP依旧能保持增 减。考虑到调控政策持续的影响,下半年房地产企长的经济体,但仍需关注疫情全球蔓延及地缘政治 业整体内部流动性来源增速依然承压。
    
    风险给中国经济带来的冲击。从中长期来看,中国 在疫情影响下,上半年房地产开发及土地投资呈先
    
    市场潜力巨大,改革走向纵深持续释放制度红利, 抑后扬的态势;偏紧的外部融资环境下房企外部现
    
    中国经济中长期增长韧性持续存在。 金流平衡能力面临挑战
    
    行业 2020年初在疫情影响下,多地发布了延迟复工
    
    在疫情影响下 2020 年第一季度全国商品房销售降 通知,导致开发受阻,新开工面积自2016年以来首
    
    至2017年以来的季度最低水平;4月以来市场逐渐 次出现负增长;4月以来随着疫情得到有效控制,
    
    恢复,1~6月全国商品房销售降幅明显收窄 各地逐步复工、土地供应力度增加、叠加房企追赶
    
    开发进度及拿地需求逐步释放,全国新开工面积降
    
    2020年第一季度全国房地产销售受疫情冲击 幅逐月回落,1~6月全国新开工面积同比下降7.6%。较大,全国商品销售额和面积分别同比下降24.70% 建设投资方面,主要受新开工规模同比下降影和26.30%至2.04万亿元和2.20亿平方米,均降至 响,1~5月房地产开发投资额增速出现负增长;在2017年以来同期最低水平。4月以来,市场需求不 房企逐步恢复投资的推动下,房地产开发投资额降断释放叠加房企加快推盘节奏,商品房销售逐月恢 幅亦逐月收窄,1~6月房地产开发投资额同比增长复,上半年全国房地产销售额虽呈下降态势,但降 1.9%至6.28万亿元,增速已由负转正。
    
    幅明显收窄;上半年商品房销售价格略有回升,70
    
    个大中城市价格指数环比涨幅从1月的0.3%小幅增
    
    至6月的0.6%。
    
    www.ccxi.com.cn 7 融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者
    
    图2:近年来全国房地产开发投资情况 开发规模短期内呈先抑后扬的态势,下半年在房企
    
    单位:亿元、% 追赶开发进度推动下,或将加剧内部现金流平衡压
    
    力;与此同时,房地产行业外部流动性压力较大,
    
    对房企的资金平衡能力提出更高要求。
    
    房地产行业梯队分化格局持续凸显,规模房企凭借
    
    更强的销售回款和外部融资能力具有更为明显的
    
    竞争优势
    
    2020年上半年,房地产行业调控政策和融资环
    
    资料来源:国家统计局,中诚信国际整理 境依然偏紧,市场竞争加剧,行业内的兼并购项目
    
    土地投资方面,2020年第一季度受疫情影响, 增加,资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房国内土地市场购置价款同比增速为负,4月以来土 地产企业的销售规模及集中度持续提升,房地产行地供给力度明显加大,叠加热点城市优质地块集中 业梯队分化格局持续凸显。
    
    入市,房企拿地逐步恢复,国内土地市场购置价款 分梯队来看,2020年上半年TOP3房企销售规模
    
    增速由负转正,1~6月土地市场购置价款同比增长 增速回升,集中度上升1.2个百分点,头部企业集中
    
    5.9%。 度进一步上升;TOP4~30梯队规模企业集中度小幅
    
    图3:近年来房地产开发企业土地购置面积及金额(万平方 波动,梯队内竞争加剧。总体而言,TOP30梯队房
    
    米、亿元、%) 企凭借更强的销售回款和外部融资能力,具有较为
    
    明显的竞争优势;而房地产市场资源加速向优势企
    
    业聚集,将使得梯队分化格局得以持续。与之相比,
    
    2020年上半年TOP31~50和TOP51~100房企的集中
    
    度同比有所下降。
    
    表1:近年来国内房企权益销售金额集中度
    
                    2017    2018    2019    2020.1~6
         TOP3       9.4%    9.8%    9.5%     11.8%
         TOP10      19.5%   21.3%   21.4%    23.6%
                                                                      资料来源:国家统计局,中诚信国际整理                                    TOP30         31.0%     35.1%     35.7%      38.1%
                                               外部融资是房地产企业现金流的重要补充来          TOP50      37.3%   43.4%    43.5%    46.0%
                                                 源。2019年5月以来,多项针对房企融资端的调控        TOP100      46.1%   53.7%   53.0%    54.9%
    
    
    资料来源:克而瑞信息集团,中诚信国际整理
    
    政策相继出台1,房地产企业外部融资难度有所增加; 中诚信国际认为,在行业增速放缓且叠加疫情
    
    与此同时,房地产行业面临未来2~3年债务集中到 影响的背景下,具有规模优势、品牌影响力、产品
    
    期压力,对房企的资金平衡能力形成较大挑战。 打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销
    
    中诚信国际认为,受疫情影响,房地产投资及 售及筹资能力,将获得更多的资源倾斜和流动性补
    
    充,具有更为明显的竞争优势。
    
    1 5月,银保监会的23号文明确要求,商业银行、信托、租赁等金
    
    融机构不得违规进行房地产融资;7月,银保监会对多家信托进行 业务运营
    
    窗口指导,要求控制房地产信托规模的增量,并强化合规管控;当
    
    月,国家发改委发文要求,房企发行外债只能用于置换未来一年内 公司主要从事房地产开发业务,自创立以来,
    
    到期的中长期境外债务,同时还需详细披露其海外发债的具体情况
    
    和资金用途;8月,银保监会向各银保监局信托监管处室传达下半 便立足于中、高端房地产开发、营销和服务业务,
    
    年监管重点,指出按月监测房地产信托业务变化情况,及时釆取多
    
    种措施,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。 近年来其房地产销售收入占比维持在90%以上;同
    
    www.ccxi.com.cn 8 融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者
    
    时,文旅、物业管理等其他业务亦能为公司收入形 表3:近年来公司房地产业务运营情况(万平方米、亿元、
    
    成一定补充。 元/平方米)
    
              科目            2017     2018     2019    2020.Q3
                                                   表2:近年来公司收入构成情况(亿元)             销售面积(全口径)       2,184    2,982    3,787     2,703
           收入          2017       2018       2019     2020.Q3      销售金额(全口径)        3,586    4,480    5,518      3,798
     房地产销售         520.08    1,025.60    1,533.80    815.05      销售均价(全口径)       16,419   15,025   14,570     14,049
     文旅收入            10.86      20.28      28.53      26.95       销售金额(权益口径)      2,602    3,153    3,810      2,568
     物业管理及其他      22.81      65.72      64.65      23.33       销售面积(权益口径)      1,597    2,116    2,612      1,831
     合计               553.75    1,111.61    1,626.97    865.33      结算金额                   521    1,026    1,534       815
                                                                     资料来源:公司提供,中诚信国际整理                                 结算面积                    460      920    1,178        586
                                                                 得益于区域聚焦发展战略和“高端精品”产品策略        结算均价                 11,343   11,185   13,027     13,900
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    带来的广泛品牌知名度,公司在核心一二线城市取 从销售区域分布来看,随着公司土地储备区域
    
    得明显的区域竞争优势,带动公司整体销售金额稳 布局进一步扩大,2019年公司城市销售额贡献集中
    
    步增长,具有领先的行业地位 度有所下降,当年公司全口径合同销售额前十大城
    
    融创中国是国内较早专注于中高端商品房开 市合计贡献销售额2,528.96亿元,占公司当年总销发的企业之一,秉承着“高端精品”的产品战略思想, 售额的45.83%,较上年进一步下降5.79个百分点,在中高端房地产项目开发、销售及物业服务等方面 其中重庆、青岛、杭州、济南、天津等城市作为公积累了丰富的经验。公司成功开发了“西山壹号院”、 司的传统优势区域,合计贡献了1,431.87亿元,占“海逸长洲”、“时代奥城”、“王府壹号”、“奥林匹克 当年公司全口径销售额的25.95%,上海、昆明、无花园”、“玖玺台”、“滨江壹号院”、“西溪融庄”等高 锡等城市由于当年有较大规模项目推盘,合计销售端精品房地产项目,在所处城市拥有很高的口碑和 金额占公司当年全口径销售额的13.19%。从城市能良好的产品认知度。 级来看,近三年签约销售额来自一、二线城市销售
    
    公司始终秉持“区域聚焦”的发展理念,自成立 金额占比为89%、86%和82%。另2020年1~9月,以来聚焦深耕战略不仅强化了融创中国的业务管 公司销售额贡献前五的城市分别为杭州、重庆、上理能力和拿地能力,对客户需求也有着更明确的了 海、无锡和青岛,全口径销售金额分别为342亿元、解,在区域市场形成了强大的竞争力。2017~2019 163亿元、162亿元、156亿元和142亿元。
    
    年公司分别实现全口径签约销售金额3,586亿元、
    
    4,480亿元和5,518亿元。2019年,融创中国在全 表4:2019年公司合同销售额前十大城市(亿元)
    
                 城市                合同销售额        占比
                                                   国43个城市签约销售金额排名位列前十(其中31     重庆                      356.38       6.46%
                                                   个城市位列前五),签约销售金额排名第一的城市   青岛                      318.53       5.77%
                                                                 包括天津、重庆、成都、济南、青岛、合肥、无锡     上海                             306.47          5.55%
     杭州                              283.21          5.13%
                                                   等,其中在天津已连续9年获得第一的销售排名,    济南                      254.31       4.61%
                                                                 区域竞争优势突出。销售单价方面,由于一二线城     天津                             219.44          3.98%
     昆明                              214.08          3.88%
                                                   市限价及公司全国化布局的影响,公司近年销售均   无锡                      207.28       3.76%
                                                   价呈下滑态势。结转方面,2018年以来结算面积增   西安                      204.05       3.70%
                                                                 长明显,同时得益于结算均价的提升,结算金额整     合郑州计                         21,56258.2.926   425..9893%%
    
    
    体呈大幅增长态势。另2020年1~9月,融创中国 资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    实现全口径签约销售金额 3,807 亿元,同比增长 项目运作方面,近年来公司新开工和竣工面积
    
    3.03%。 均保持较快增长,且新开工面积始终大于竣工面
    
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    积,截至2019年末,公司期末在建面积为12,507 表6:近年来公司土地储备和新增项目情况(个、万平方米、
    
    万平方米,同比大幅增加47.84%。不断扩充的在建 亿元、元/平方米)
    
                                                   项目为公司的持续经营提供有力支撑的同时亦对                          2017   2018   2019   2020.Q3
                                                                 其后续资金投入提出更高要求。从城市分布来看,     新增项目(全口径)           118    150     236       106
     新增土地储备(全口径)      6,764   4,378   9,972      3,706
                                                   公司在建项目面积的前十大城市分别为重庆、青     新增土地价款(权益口径)    920   734  1,352     507
                                                                 岛、济南、天津、西安、郑州、武汉、杭州、眉山     新增土地楼面均价(全口径)  3,709   3,723   4,798      5,077
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    和昆明,占当期末在建面积的比重分别为6.73%、
    
    5.78%、4.88%、4.53%、4.37%、4.34%、4.11%、 从新增土地储备的区域布局来看,2019年公司
    
    3.31%、2.90%和2.64%,合计占比为43.59%,公司 新增土地分布于 91 个城市,新增土地面积前十大
    
    在建项目城市分布较为广泛。另截至2020年9月 城市合计占比50.10%,其中武汉、眉山、重庆、成
    
    末,公司期末在建面积为14,165万平方米,较上年 都和西安当年新增土地建筑面积分别占当期新增
    
    末增长13.26%。 土地面积比重为12.27%、8.52%、5.55%、5.09%和
    
    4.49%。2020年1~9月,公司新增土地储备主要位
    
    表5:近年来公司开工及竣工情况(万平方米) 于大理、昆明、郑州、西安和重庆,新增土地储备
    
            科目           2017      2018      2019     2020.Q3
     施工面积              5,521     8,460     12,507     14,165      面积分别为441万平方米、340万平方米、257万
     新开工面积            3,375     4,507     5,124      3,206       平方米、197万平方米和190万平方米。
     竣工面积              858      1,839     2,509      1,545
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理 表7:2019年公司新增土地面积前十大城市(万平方米)
    
                                                                 凭借突出的项目并购能力,公司取得了大量成本合             城市             新增土地建筑面积         占比
             武汉                  1,224              12.27%
                                                   理且高质量的土地储备,为其未来的持续经营提供         眉山              850           8.52%
                                                                 了强有力的支撑                                                    重庆                   553               5.55%
             成都                   508               5.09%
                                               近年来公司不断增加一线城市及经济发达、房         西安              448           4.49%
                                                   地产市场供求关系健康的强二线城市项目获取,并         昆明              339           3.40%
                                                                 完成了一线、二线和强三线城市等的全国化布局。             杭州                   309               3.10%
             太原                   261               2.62%
                                                   从拿地方式来看,受招拍挂市场溢价率较高的影           郑州              258           2.59%
                                                                 响,近年来公司新增土地多通过收购方式获取。               温州                   246               2.47%
             合计                  4,996             50.10%
    
    
    2017~2019年公司新增土地储备建筑面积6,764万 资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    平方米、4,378万平方米及9,972万平方米,其中通 截至 2019 年末,公司土地储备2建筑面积为
    
    过收购方式新增土地面积占比分别为87%、54%和 23,155万平方米,其中权益口径土地储备建筑面积
    
    50%。从土地获取成本看,其新增土地楼面均价相 为14,857万平方米。从区域布局来看,公司土地总
    
    较公司近年销售单价均处于较低水平。得益于多年 建筑面积前十大城市合计占比46.49%。其中重庆、
    
    积累的良好的合作及并购口碑、成熟的并购团队和 武汉、青岛、天津和成都当年末土地总建筑面积分
    
    决策机制,近年来公司较好地把握了行业整合机 别占当期末土地总建筑面积比重为7.14%、6.98%、
    
    会,为其补充了大量成本合理且高质量的土地储 5.73%、4.52%和4.13%。从布局城市数量来看,2019
    
    备。2020年1~9月,公司共获取106个项目,新增 年末公司土地布局城市已达127个,丰富、分散且
    
    土地储备3,706万平方米,公司拿地节奏有所放缓。 区域布局良好的土地储备为公司未来的持续经营
    
    提供了强有力的支撑。另截至2020年9月末,公
    
    2 土地储备口径=拟建项目+在建未售项目+已竣工未售项目
    
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    司土地储备建筑面积为 25,956.07 万平方米,其中 故4风险,应关注外部环境及重大安全事故对文旅板
    
    前十大城市合计占比 44.13%,土地布局城市已达 块经营状况所产生的影响。
    
    163个。 为提升已收购的文旅项目的管理运营效率,
    
    表8:2019年末公司土地面积城市分布情况(万平方米) 2018年10月,公司以62.81亿元为代价完成收购
    
             城市              土地总建筑面积          占比         成都万达文化旅游管理有限公司  75%股权及万达
             重庆                 1,652.45             7.14%         文化旅游创意有限公司 100%股权(以上两公司以
             武汉                 1,617.22             6.98%
             青岛                 1,326.44             5.73%         下简称“万达管理公司”)。万达管理公司的收购使
             天津                 1,045.77             4.52%         得公司文旅和商业运营管理团队架构更加完整,管
             成都                  956.30              4.13%
             西安                  902.24              3.90%         理效率有望进一步提升,但中诚信国际亦关注到收
             济南                  888.46              3.84%         购及后续开发万达文旅项目资金支出规模较大,且
             眉山                  849.82              3.67%         项目业态类型丰富,后续需对其资金平衡情况及业
             郑州                  790.55              3.41%
             昆明                  735.51              3.18%         务整合管理给予持续关注。
             合计                 1,0764.75            46.49%
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理 此外,公司除房地产类投资外,还布局房地产
    
    文旅项目自持面积较大且回收期长,同时易受到外 交易商、影视、文娱等行业。2016年8月28日,
    
    部环境及安全事故等因素的影响,加之公司其他非 公司以1,320万元,联同恒大、万科等16家百强房
    
    房地产板块投资效益尚未显现,对公司资金平衡能 企与专业机构入股易居(中国)企业集团股份有限
    
    力提出更高要求 公司(以下简称“新易居”)5,并持有其2%的股份。
    
    2017年7月,公司向大连万达商业地产股份有 2017年1月13日公司以150.41亿元收购乐视限公司(以下简称“大连万达商业”)收购其持有的 系下的乐视网信息技术(北京)股份有限公司6(以12个文旅城项目391%权益,收购的项目公司涉及房 下简称“乐视网”)8.61%(代价60.41亿元)、乐视地产开发、酒店、商场和主题乐园;2019年8月公 影业(北京)有限公司(以下简称“乐视影业”)715%司完成交割剩余 9%的权益(收购对价为 29.25 亿 (代价10.5亿元)和乐融致新电子科技(天津)有元)。截至2019年末,文旅项目总投资金额近1,150 限公司8(以下简称“乐融致新”)33.5%(代价79.5亿元,剩余投资金额约300亿元。截至2020年9 亿元)股权。截至 2019 年末,公司对乐视相关公月末,公司文旅城项目已开业 10 个,分别为位于 司及其关联方的股权、债权投资、投资承诺及担保西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、青岛、广州、无 共计确认了资产减值损失约182.44亿元,按权益法锡、昆明、成都、重庆。2017~2019 年及 2020 年 核算的对联营公司股权投资产生投资收益损失约1~9月,公司文旅板块分别实现收入10.86亿元、 52.15亿元,共计产生损失约234.59亿元。其中,20.28亿元、28.53亿元及26.95亿元。旅游行业作 公司已对乐视网及乐融致新的股权成本进行全额为高度敏感行业,受经济、社会、重大疫情和自然 4 2020年9月5日,无锡融创文旅城融创乐园“蒸汽飞车”三号车在运行中,
    
    灾害以及区域性突发事件等多种复杂因素制约显 车辆发生空中滞留,共涉及 20 名游客,无人员受伤。事件发生后无锡融创
    
    著。此外,大型游乐设施或存在一定的重大安全事 乐察园院于和当供应日商下入午场15进:0行0临事时故闭原园因。调事查故,发截生止后本公报司告第出一具时日间,安设备排已特种经恢设复备检正
    
    常运行。
    
    5 新易居由易居旗下营销服务集团与克尔瑞信息技术集团合并成立,旨在成
    
    为中国最领先的基于大数据的房地产交易服务商。
    
    6 乐视网系A股上市公司,主要从事视频平台广告服务,按需求提供视频会
    
    员服务,截至2019年末贾跃亭持有其23.07%股权,为其实际控制人。
    
    3 7收购项目分布于哈尔滨、合肥、南昌、青岛、济南、广州、成都、重庆、 乐视影业主要为投资及电影制作及发行、电影授权及分授权以及电视版权
    
    无锡、昆明、桂林和西双版纳共12个城市,项目总建筑面积4,970万平方米, 经营及业务发展,截至2019年末融创集团持有其57.11%的股权,为其第一
    
    其中自持817万平方米,可售4,153万平方米,对价为438.44亿元,对应的 大股东。
    
    购买日可辨认净资产公允价值份额为 669.76 亿元,由此产生的溢价分别于 8 乐融致新主要从事网络及智能电视的研发、制作及销售业务,截至 2019
    
    2017年及2018年计入营业外收入202.96亿元和27.86亿元。 年末融创集团持有其股权比例为46.05%。
    
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    计提损失,对乐视影业股权剩余价值为13.70亿元; 公司董事长兼任公司总经理。总经理在董事会的领
    
    对乐视网相关公司提供的借款担保已全额计提损 导下,全面负责公司的日常经营管理活动,组织实
    
    失;对乐视相关公司及其关联方的长期应收款计提 施董事会决议。公司不设监事会,设监事1名,负
    
    损失67.41亿元,剩余价值为1.70亿元。2020年5 责公司的监督机构,负责对公司董事,高级管理人
    
    月,公司已完成股权交易且不再持有乐视网及乐融 员的行为、公司财务及运营方面进行监督。截至
    
    致新的股权,预计后续乐视相关投资不会对公司经 2019年末,公司本部下设产品中心、项目管理中心、
    
    营产生影响。 营销中心、财务管理中心、融资管理中心、投资发
    
    战略规划及管理 展中心、成本管理中心等 15 个职能部门。与此同
    
    时,公司按照业务区域划分为:北京区域集团、华
    
    公司将坚持现有的“区域聚焦、高端精品”战略规划, 北区域集团、华东区域集团、西南区域集团、东南
    
    依托其自身运营能力,加大在房地产领域的投资和 区域集团、华南区域公司和华中区域公司,以实现
    
    国内区域市场的重点布局 对其各所辖属的项目公司具体管控。
    
    针对国内宏观经济环境变化及房地产行业发 根据公司法人治理结构和公司章程规定,公司展状况,公司将坚持现有的“区域聚焦、高端精品” 实现对日常业务管理的制度化和规范化,以保障业战略规划。公司将继续深耕一线重点城市,提升抗 务目标有效达成并确保对风险的防范。公司每年定风险能力;同时,围绕中高端客户需求,提供符合 期更新各项管理制度,以不断完善并适应公司业务当地特色和需求的高端精品住宅。 发展的需要。目前已形成了比较健全、有效的内部
    
    业务发展方面,公司将凭借现有的竞争优势及 控制制度体系,在风险管控、财务管理、业务管理丰富的中高端产品的开发经验,继续围绕一线核心 等方面建立了一系列的规章制度和流程手册。公司城市补充优质土地储备,同时进入优质二线城市。 各项规章制度较为完善,能够保证其各项运作更趋一线城市方面,公司将更多的参与城区内优质土地 规范化和科学化,为公司的持续稳定发展奠定了良资源的开发,通过多样的拿地手段、高端优质的产 好的基础。
    
    品系列寻求投资机会。同时将根据所在城市特色和 财务分析
    
    客户的核心需求合理调整产品类型,为城市高收入
    
    人群提供高端精品改善性住宅。 下列财务分析基于公司提供的经普华永道中
    
    财务管理方面,公司依托多样化的融资渠道, 天会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准优化债务融资组合、控制资金成本,在保障业务发 无保留意见的2017~2019年度审计报告及未经审计展的同时严控负债水平,将财务管理要求落实到业 的2020年三季报。其中,2017财务数据为2018年务运营之中;同时,公司重视公司现金流,保证市 审计报告期初数,2018年财务数据为2019年审计场流动性充足。 报告期初数,2019 年财务数据为审计报告期末数。
    
    公司财务报表均按照新会计准则编制。
    
    法人治理结构完善,内部控制制度体系健全 盈利能力
    
    股东是公司的权力机构,董事会是公司的常设 近年来公司营业毛利率持续提升,期间费用控制能决策机构,由6名董事组成。董事会向股东负责, 力较好;同时,由于合作开发和收并购形成的投资对公司经营活动中的重大事项进行审议并作出决 收益及营业外收入对公司利润形成较大补充,整体定,或提交股东审议。公司日常经营活动和管理机 盈利能力处于良好水平构由总经理负责。公司总经理由董事会聘任,目前
    
    近年来,公司收入占比最大的房地产销售板块
    
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    毛利率呈上升态势,但公司主要通过股权收购形式 充。从盈利指标来看,近三年公司EBITDA利润率、
    
    获取土地,缴纳的部分税金在营业成本中核算,同 净利润率及净资产收益率都有所波动,但整体保持
    
    时土地溢价部分体现在收购当期的营业外收入,使 在较高水平。
    
    得公司毛利率整体处于较低水平。2020年上半年由 表10:近年来公司盈利能力相关指标(亿元)
    
                                                   于疫情影响,公司文旅业务大部分处于停业状态,                   2017     2018     2019    2020.Q3
                                                                 但由于折旧、雇员以及能源消耗等刚性支出,导致     销售费用              31.59      50.12      62.21      54.49
     管理费用              29.03      61.53      69.22      50.61
                                                   公司文旅板块毛利水平大幅下滑,从5 月份开始,   财务费用           37.43     -5.44     -2.85     -6.43
                                                   公司文旅业务陆续恢复营业状态,中诚信国际将对   期期间间费费用用合率计(%)1987..70151096..5251 1278..9508  9118..4608
                                                   其后续盈利状况保持关注。此外,得益于公司良好   经营性业务利润     -15.66    116.06    219.82    73.10
                                                   的销售业绩,2020年9月末公司预收账款2,865.25     资产减值损失       114.02    48.96    36.34    12.28
                                                                 亿元,待结转资源较为丰富。                             公允价值变动收益      -0.47       3.64      14.42      -3.81
     投资收益               6.10      90.19     124.27      50.66
                                                    表9:近年来公司主要板块毛利率构成(%)            营业外损益          226.42     29.39     44.65      5.68
          毛利率         2017       2018       2019     2020.Q3      利润总额             102.37     190.16     366.79     110.56
     房地产销售          16.62      23.48      26.04      24.01       净利润率(%)        18.08      13.21      18.80       9.72
     文旅                24.45      12.80       4.58      -11.36       EBITDA利润率        27.16      18.13      23.95          -
     物业管理及其他                                                 (%)65.4747.67      44.10      36.24
     合计                18.79      24.71      26.38      23.24       净资产收益率(%)    23.83      24.45      31.26      8.39*
    
    
    资料来源:公司财务报表,中诚信国际整理 注:带“*”的数据已年化处理。
    
    资料来源:公司财务报表,中诚信国际整理
    
    由于销售规模的提升,公司销售费用呈增长态 资本结构势;公司大规模的利息支出已进行资本化处理,财务费用呈负数;得益于营业总收入提升,公司整体 近年来随着业务规模的快速扩张,公司资产及负债期间费用把控能力较好。2020年1~9月,公司期间 规模均保持较快增长,同时利润留存不断夯实自有费用把控能力有所下降。 资本,公司财务杠杆水平有所下降,但整体仍处于
    
    近年来公司初始获利空间及期间费用控制能 较高水平力逐年提升,公司经营性业务盈利能力不断增强。 经营规模逐年扩大带动公司资产总额大幅提由于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房 升。具体来看,公司流动资产主要由货币资金、其地产公允价值变动,近年来公允价值变动收益有所 他应收款和存货构成。其中,货币资金主要为银行上升;投资收益近年来大幅提升,主要系公司按权 存货,受益于良好的销售业绩,公司货币资金较为益法核算的对合营企业股权投资收益和资金占用 充裕;其他应收款主要系应收关联方及少数股东往费上升较快所致;资产减值损失近年来有所收窄。 来款,近年来有所波动;随着土地获取及项目开发此外,由于项目收购过程中产生较大规模的收购对 的投入,公司存货余额不断增长。公司非流动资产价与公允价值差额,导致公司营业外损益规模较 主要由长期股权投资、投资性房地产、固定资产和大,其中 2017 年公司收购的万达文旅、天津星耀 在建工程构成。其中,随着联合营项目的增多,公五洲等项目股权市场公允价值高于收购成本,当期 司长期股权投资不断增加;同时随着在建项目的转营业外损益增长较多;2018年主要来源于公司当期 入,近年来投资性房地产和固定资产均呈较大幅度收购重庆万达城投资有限公司市场公允价值高于 增长。
    
    收购成本;2019年公司收购成都时代环球实业有限 近年来公司负债总额亦呈扩张态势,主要由有
    
    公司和成都环球世纪会展旅游集团有限公司产生 息债务、预收账款和其他应付款构成。其中,随着
    
    较大规模营业外收入,对公司的利润形成较大补 业务规模的快速扩张,公司对外融资需求亦不断提
    
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    高,有息债务规模呈上升趋势;预收账款主要为预 公司流动资产主要由存货、货币资金和其他应收款
    
    收购房款,随着公司销售规模的增长呈不断上升趋 构成,存货去化及周转效率持续提升
    
    势;其他应付款有较大幅度提升,主要系随着公司 在项目开发及储备规模持续扩大的带动下,近
    
    业务规模的扩张,应付子公司少数股东、联营及合 年来公司流动资产规模不断上升。公司流动资产主
    
    营企业、同一控制下关联方及其他第三方往来款大 要由存货、货币资金和其他应收款构成。
    
    幅增长所致。中诚信国际关注到,公司其他应收款 表12:近年来公司主要流动资产分析(%)
    
                                                   及其他应付款余额维持较高水平,对未来公司的资                    2017     2018     2019   2020.Q3
                                                   金管理能力提出较高要求。                       流动资产/总资产      80.91    79.36    77.23    77.04
     存货/流动资产          64.19      62.70      67.21      69.41
                                               所有者权益构成方面,得益于公司房地产开发   货币资产/流动资产     16.89    20.86    16.78    12.88
                                                   业务很强的盈利能力,其利润积累不断夯实自有资   其他应收款/流动资     16.08    12.93    11.54    13.84
                                                   本;此外,近年来公司少数股东权益规模有所上升。 产(存货+货币资金)
                                                   得益于公司归还部分永续债,截至2019 年末公司                     81.08    83.56    83.99    82.29/流动资产
                                                   其他权益工具余额为7.39亿元,较年初下降15.80     开发产品(亿元)    406.18   424.76   508.37       -
                                                                 亿元。                                                       开发产品/存货          13.04      12.29      10.68         -
     开发成本(亿元)    2,704.48   3,011.68   4,247.87         -
                                                            财务杠杆方面,受公司业务快速扩张的影响,     开发成本/存货          86.84      87.15      89.22         -
    
    
    资料来源:公司财务报表,中诚信国际整理
    
    债务规模增长明显,得益于自有资本实力的持续提
    
    升,公司资产负债率呈下降趋势,但公司整体财务 货币资金主要为银行存款,近年来受限比例持
    
    杠杆仍处于较高水平。截至2020年9月末公司净 续较低,2020年9月末货币资金中受限货币资金占
    
    负债率为116.59%,较上年末下降6.36个百分点, 比为19.97%。
    
    主要系公司上半年拿地规模下降,且随着利润积 公司其他应收款主要由应收关联方往来款、应
    
    累,所有者权益较上年末增长15.34%所致。 收少数股东往来款和押金及保证及构成,其中2019
    
    表11:近年来公司主要资产负债表科目情况(亿元) 年末其他应收款前五大单位分别为天津星耀投资
    
                   2017      2018     2019    2020.Q3    有限公司、云南城投置业股份有限公司、北京泛海
     总资产            5,996.00    6,945.46    9,173.02    9,996.56     东风置业有限公司、世诚裕润投资有限公司和江苏
     货币资金            819.30    1,150.02    1,188.63     991.64     启盛股权投资管理有限公司,合计占比为18.40%。
     其他应收款          779.96     712.52     817.19    1,065.51
     存货              3,114.26    3,455.88    4,760.91    5,345.67          从存货构成来看,公司存货主要由开发成本、
     长期股权投资        504.05     555.87     791.58     814.75
     投资性房地产        123.36     155.18     263.32     280.90     开发产品构成。截至2020年9月末,公司开发产
     固定资产            220.43     270.08     515.14     667.26     品为623.44亿元,占存货的比重为11.66%,占比
     在建工程            170.59     220.31     180.63     130.73     处于合理水平。资产周转效率方面,近年来公司存
     总负债            5,510.48    6,230.01    7,931.52    8,564.63
     其他应付款        1,374.27    1,157.49    1,512.29    1,676.72     货周转效率和总资产周转率呈上升趋势。
     预收账款          1,381.05    2,167.65    2,400.54    2,865.25
     短期债务            655.68     860.04    1,319.23    1,271.09                 表13:近年来公司周转率相关指标
     长期债务          1,257.63    1,135.30    1,395.81    1,390.03                                  2017       2018       2019
     总债务            1,913.31    1,995.34    2,715.04    2,661.12     存货周转率(次/年)             0.21       0.25       0.29
     所有者权益          485.52     715.45    1,241.50    1,431.93     总资产周转率(次/年)           0.13       0.17       0.20
     未分配利润          280.36     423.16     760.60     840.03     资料来源:公司财务报表,中诚信国际整理
     少数股东权益        120.96     124.96     270.96     369.87
     资产负债率(%)     91.90      89.70      86.47      85.68     现金流及偿债能力
     净负债率(%)      225.33     118.15     122.95     116.59
    
    
    资料来源:公司财务报表,中诚信国际整理 近年来随着公司销售回款逐年上升,EBITDA对债
    
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    务本息的保障程度亦处于较好水平,但受短期债务 截至 2020 年 9 月末,公司受限资产合计为
    
    占比提升影响,公司货币资金对短期债务的覆盖能 2,616.65亿元,其中197.99亿元受限货币资金为销
    
    力有所弱化 售监管资金、贷款保证金、按揭保证金、保函保证
    
    近年来公司经营活动净现金流呈下降趋势,主 金等;1,787.38亿元为受限的存货;631.27亿元为要系公司维持较大土地支出所致。其中,销售业绩 受限固定资产、无形资产、投资性房地产及可供出的增长和公司对回款的严格管控,公司销售商品、 售金融资产等,受限资产合计占当期末总资产的比提供劳务收到的现金呈逐年上升趋势。 例为26.18%。
    
    随着公司新获取项目力度的加大以及在建项 或有事项方面,截至2020年9月末,公司为目的持续推进,公司近年来总债务规模呈上升态 银行向购房客户发放的抵押贷款提供的阶段性担势。债务结构方面,公司债务主要由银行借款、信 保余额为 1,304.7 亿元;公司对联营公司、合营公托借款、金融机构借款和公开市场融资构成,其中 司及同一控制下的关联公司提供担保余额为556.54非银借款占比较高,债务结构仍有改善空间。 亿元,占期末净资产的比重为38.87%,公司对外担
    
    保金额较大,或存在一定的或有风险。
    
    受益于很强的盈利能力,公司EBITDA对债务本息的保障能力近年来有所提升。但由于公司债务 过往债务履约情况:根据公司提供的《企业信规模增幅较大,且经营获现情况有所下降,经营活 用报告》及相关资料,截至2020年12月末公司所动净现金流对债务本息的覆盖能力尚待加强。此 有借款均到期还本、按期付息,未出现延迟支付本外,公司短期债务占比有所提升,货币资金对短期 金和利息的情况。根据公开资料显示,截至报告出债务的覆盖能力有所弱化。 具日,公司在公开市场无信用违约记录。
    
    表14:近年来公司现金流及偿债指标情况(亿元、X) 评级结论
    
                      2017    2018    2019   2020.Q3
     经营活动净现金流      895.07   411.85   342.91   329.83        综上,中诚信国际评定融创房地产集团有限公
     销售商品、提供劳务收  1,079.57  1,661.63  2,016.09  1,277.74     司主体信用等级为AAA,评级展望为稳定;评定“融
     到的现金                                                      创房地产集团有限公司 2021 年面向专业投资者公
     货币资金/短期债务         1.25      1.34      0.90      0.78
     总债务                1,913.31  1,995.34  2,715.04  2,661.12     开发行公司债券(第一期)”信用等级为AAA。
     短期债务/总债务           34.27     43.10     48.59     47.77
     总债务/EBITDA           12.72      9.90      6.97         -
     经营活动净现金流/总       0.47      0.21      0.13     0.17*
     债务
     总债务/销售商品、提供     1.77      1.20      1.35     1.56*
     劳务收到的现金
     EBITDA利息倍数          1.56      1.62      1.83         -
    
    
    注:带“*”的数据已年化处理。
    
    资料来源:公司财务报表,中诚信国际整理
    
    充足的外部授信和多元的融资渠道能够对公司流
    
    动性提供支持,但需关注其受限资产比例较高及对
    
    外担保风险
    
    截至2020年9月末,公司控股股东融创中国获得银行授信额度3,308亿元,其中未使用额度为1,512亿元,备用流动性充足。
    
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    中诚信国际关于融创房地产集团有限公司2021年面向专业
    
    投资者公开发行公司债券(第一期)跟踪评级安排
    
    根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定,自首次评级报告出具之日(以评级报告上注明日期为准)起,本公司将在本次债券信用级别有效期内或者本次债券存续期内,持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素,以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
    
    在跟踪评级期限内,本公司将于本次债券发行主体及担保主体(如有)年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级,并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外,自本次评级报告出具之日起,本公司将密切关注与发行主体、担保主体(如有)以及本次债券有关的信息,如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件,发行主体应及时通知本公司并提供相关资料,本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级,就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
    
    本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站(www.ccxi.com.cn)和交易所网站予以公告,且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
    
    如发行主体、担保主体(如有)未能及时或拒绝提供相关信息,本公司将根据有关情况进行分析,据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
    
    中诚信国际信用评级有限责任公司
    
    2021年1月4日
    
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    附一:融创房地产集团有限公司股权结构图及组织结构图(截至2020年9月末)
    
    资料来源:公司提供
    
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    附二:融创房地产集团有限公司财务数据及主要指标(合并口径)
    
                  财务数据(单位:万元)                     2017              2018              2019            2020.Q3
     货币资金                                                8,193,026.30       11,500,222.30      11,886,333.90       9,916,377.00
     其他应收款                                              7,799,625.60       7,125,164.10       8,171,884.00      10,655,058.70
     存货净额                                               31,142,605.20      34,558,842.40      47,609,094.00      53,456,743.50
     长期投资                                                5,113,688.20       5,624,410.50       8,013,093.90       8,247,117.40
     固定资产                                                2,204,275.90       2,700,825.20       5,151,383.60       6,672,554.90
     在建工程                                                1,705,851.00       2,203,131.50       1,806,304.80       1,307,309.60
     无形资产                                                 299,693.20       1,093,894.60       1,586,919.50       1,765,274.60
     投资性房地产                                            1,233,561.10       1,551,773.90       2,633,151.00       2,809,039.10
     总资产                                                 59,959,971.70      69,454,597.70      91,730,221.70      99,965,616.60
     预收款项                                               13,810,546.30      21,676,506.70      24,005,389.70      28,652,491.30
     其他应付款                                             13,742,699.90       11,574,854.20      15,122,919.40      16,767,162.70
     短期债务                                                6,556,785.70       8,600,377.30      13,192,342.30      12,710,906.80
     长期债务                                               12,576,345.90       11,353,001.70      13,958,051.90      13,900,316.90
     总债务                                                 19,133,131.60      19,953,379.00      27,150,394.20      26,611,223.70
     净债务                                                 10,940,105.30       8,453,156.70      15,264,060.30      16,694,846.70
     总负债                                                 55,104,787.40      62,300,105.80      79,315,231.70      85,646,315.40
     费用化利息支出                                           447,045.00          15,232.60          64,895.30                 -
     资本化利息支出                                           518,823.50       1,231,547.90       2,066,541.90                 -
     所有者权益合计(含非控股股东权益)                      4,855,184.30       7,154,491.90      12,414,990.00      14,319,301.20
     营业总收入                                              5,537,549.20       11,116,097.30      16,269,745.90       8,653,334.90
     经营性业务利润                                           -156,627.50       1,160,571.40       2,198,156.50         731,032.40
     投资收益                                                  61,047.60         901,895.70       1,242,730.60         506,623.20
     净利润                                                  1,000,999.50       1,468,101.50       3,058,945.10         841,115.00
     EBIT                                     1,470,725.10     1,916,871.70     3,732,772.60             -
     EBITDA                                   1,504,111.40     2,015,142.60     3,896,227.80             -
     销售商品、提供劳务收到的现金                           10,795,688.60      16,616,336.60      20,160,859.00      12,777,409.60
     经营活动产生现金净流量                                  8,950,660.10        4,118,495.60       3,429,091.00       3,298,345.60
     投资活动产生现金净流量                                -11,626,225.80       -2,123,028.30       -5,442,022.30       -2,045,970.80
     筹资活动产生现金净流量                                  4,031,200.10        -610,002.40       2,145,927.10        -733,608.00
                         财务指标                            2017              2018              2019            2020.Q3
     营业毛利率(%)                                              18.79             24.71             26.38             23.24
     期间费用率(%)                                              17.71              9.55              7.90             11.40
     EBITDA利润率(%)                                           27.16             18.13             23.95                 -
     净利润率(%)                                                18.08             13.21             18.80              9.72
     净资产收益率(%)                                            23.83             24.45             31.26             8.39*
     存货周转率(X)                                                 0.21              0.25              0.29                 -
     资产负债率(%)                                              91.90             89.70             86.47             85.68
     总资本化比率(%)                                            79.76             73.61             68.62             65.02
     净负债率(%)                                               225.33             118.15            122.95            116.59
     短期债务/总债务(%)                                          34.27             43.10             48.59             47.77
     经营活动净现金流/总债务(X)                                   0.47              0.21              0.13              0.17
     经营活动净现金流/短期债务(X)                                 1.37              0.48              0.26              0.35
     经营活动净现金流/利息支出(X)                                 9.27              3.30              1.61                 -
     总债务/销售商品、提供劳务收到的现金(X)                       1.77              1.20              1.35             1.56*
     总债务/EBITDA(X)                                          12.72              9.90              6.97                 -
     EBITDA/短期债务(X)                                         0.23              0.23              0.30                 -
     EBITDA利息保障倍数(X)                                      1.56              1.62              1.83                 -
     经调整EBIT利息保障倍数(X)                                   2.06              2.53              2.72                 -
    
    
    注:1、所有者权益包含非控股股东权益,净利润包含非控股股东损益;2、带“*”的数据已年化处理。
    
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    附三:基本财务指标的计算公式
    
                          指标                                                       计算公式
                  长期投资                           =可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
                  短期债务                           =短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应
                                                 付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项
        资        长期债务                           =长期借款+应付债券+其他债务调整项
        结本      总净债债务务                       ==总长期债债务务-货+币短资期金债务
        构        净负债率                           =净债务/所有者权益合计
                  资产负债率                         =负债总额/资产总额
                  总资本化比率                       =总债务/(总债务+所有者权益合计)
     经营效       存货周转率                         =营业成本/存货平均净额
       率         应收账款周转率                     =营业总收入/应收账款平均净额
                  营业毛利率                         =(营业总收入—营业成本)/营业总收入
                  期间费用率                         =(销售费用+管理费用+研发费用+财务费用)/营业总收入
                  经营性业务利润                     =营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保
                                                 险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益
        盈利      经EB调IT整(息EB税IT前盈余)      ==E利B润IT总+资额本+费化用利化息利支息出支出
        力能      EBITDA(息税折旧摊销前盈余)     =EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
                  总资产收益率                       =EBIT/总资产平均余额
                  净资产收益率                       =净利润/所有者权益合计平均值
                  净利润率                           =净利润/营业总收入
       现 流       资本支出                           =购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
       金
                  流动比率                           =流动资产/流动负债
        偿        速动比率                           =(流动资产-存货)/流动负债
        能债      利EB息IT支DA出利息保障倍数       ==E费B用IT化DA利/利息息支支出出+资本化利息支出
        力        经调整EBIT利息保障倍数            =经调整EBIT/利息支出
    
    
    注:“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相
    
    关企业专用。根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号),对于已执行新金融准则的企业,长期投资计算
    
    公式为:“长期投资=债权投资+其他权益工具投资+其他债权投资+其他非流动金融资产+长期股权投资”。
    
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    附四:信用等级的符号及定义
    
          主体等级符号                                                    含义
              AAA           受评对象偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。
               AA           受评对象偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低。
               A             受评对象偿还债务的能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。
              BBB           受评对象偿还债务的能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。
               BB            受评对象偿还债务的能力较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险。
               B             受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。
              CCC           受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。
               CC           受评对象在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。
               C             受评对象不能偿还债务。
    
    
    注:除AAA级,CCC级及以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。
    
       中长期债券等级符号                                                 含义
              AAA           债券安全性极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。
              AA            债券安全性很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低。
               A             债券安全性较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。
              BBB           债券安全性一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。
               BB           债券安全性较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险。
               B             债券安全性较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。
              CCC           债券安全性极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。
              CC            基本不能保证偿还债券。
               C             不能偿还债券。
    
    
    注:除AAA级,CCC级及以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。
    
        短期债券等级符号                                                  含义
              A-1            为最高级短期债券,还本付息风险很小,安全性很高。
              A-2            还本付息风险较小,安全性较高。
              A-3            还本付息风险一般,安全性易受不利环境变化的影响。
               B             还本付息风险较高,有一定的违约风险。
               C             还本付息风险很高,违约风险较高。
               D             不能按期还本付息。
    
    
    注:每一个信用等级均不进行微调。
    
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